전세 계약 만기 4개월 전 명도이전을 알려주기로 했으나 연락이 없었을 경우
2년 전세를 살고 집주인 사정으로 1년만 연장 계약을 했습니다. (계약서에 갱신 청구권을 사용하는 계약임을 명시함) 계약을 하면서 특약에 4개월 전에 명도이전 여부를 알려주기로 했으나 연락이 없었습니다.
제가 궁금한건 계약서에 명도 이전 여부를 알려주지 않았을 때 어떻게 할지를 명시하지 않았는데 이런 경우 저희가 취할 수 있는 행동이 뭐가 있을지 궁금합니다. (묵시적 갱신이 이루어 졌다고 볼 수 있는지, 명도 이전 여부를 알려주지 않았기 때문에 나가지 않아도 되는지)
또 원래 2년인 계약을 집주인이 들어온다고 해서 1년만 연장계약을 해준건데 이런 경우에 계약금을 받는다는 말을 들었습니다, 통상적인 계약기간보다 짧아서 이사비를 주는게 관념적으로 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
말씀하신 상황은 실제 임대차 분쟁에서 종종 발생하는 케이스이며, 묵시적 갱신 여부, 임대인의 통보 의무, 이사비용(명도금) 지급 관행 등이 핵심 쟁점입니다. 하나씩 설명드리겠습니다.
1. 계약 만기 4개월 전 명도 통보가 없었을 경우, 묵시적 갱신 인정 가능성현재 상황 요약
2년 계약 후 1년 연장 (갱신청구권 행사)
연장계약 시 특약으로 ‘4개월 전 명도 이전 통보’ 조항 있음
그 통보 없이 계약 만기 도래묵시적 갱신 요건 (주택임대차보호법 제6조)
계약기간이 끝났음에도 임차인이 계속 점유하고 있고, 임대인이 계약종료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신 거절 의사를 통보하지 않은 경우
따라서, 임대인이 아무 통보도 하지 않았다면 ‘묵시적 갱신’으로 보아 2년 자동 연장된다고 볼 여지가 충분합니다.
2. 특약에 4개월 전 명도 통보가 있었던 점은 어떤 의미가 있나?
(비록 갱신 기간이 1년이었다 해도, 법적으로는 다시 2년으로 연장 가능성이 큽니다.)해당 특약이 임대인의 통보 시한을 앞당겨 설정한 조항으로 보이지만,
만약 통보하지 않았을 경우 어떻게 할지는 명시하지 않으셨다는 점이 문제입니다.이런 경우, 통보 의무를 지키지 않은 쪽(=임대인)에게 불리하게 해석하는 것이 통상적이며,
3. 임대인이 1년만 계약한 후 명도 요청 시, 이사비(명도금)를 요구할 수 있나?
결국 임차인이 나갈 의무는 없고, ‘계속 거주 가능’하다고 판단될 가능성이 높습니다.법적으로 지급 의무는 없습니다. 다만, 시세 대비 저렴하게 계약했거나,
임대인이 실입주를 명분으로 일찍 나가달라고 요구할 경우,
관례적으로 이사비(300~500만 원 전후)를 지급하는 경우가 많습니다.특히 임대인이 실거주 사정을 이유로 조기 명도를 요구하면서,
4. 결론 및 행동 요약
당초보다 짧은 기간만 거주하게 된 경우엔 명도금 협의 여지가 충분합니다.임대인이 4개월 전까지 아무런 통보를 하지 않았다면
임차인은 계속 거주할 수 있고, 묵시적 갱신 주장 가능성 높음계약서에 “통보 없으면 나간다”는 내용이 없다면,
통보하지 않은 임대인이 불리하며, 임차인이 보호받음이사비 요구 가능성은 법적 강제는 없지만, 관행상 협의 여지 있습니다. 참고하세요!
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차 보호법에 의거를 하면 2년 미만의 임대차 계약은 2년으로 본다는 규정이 있습니다.
위의 경우 처럼 1년 계약을 하더라도 2년 거주가 가능하고 또한 계약갱신청구권을 행사를 할 경우 기존 계약조건 그대로 2년더 거주가 가능하기 때문에 법적으로 다툼의 여지가 있어 보이고 이러한 규정을 좀 더 검토를 해서 만일에 1년 뒤에 퇴거를 할 경우 이러한 규정으로 이사비등을 협상하는데 이용하시면 좋을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
명도이전이라는게 무슨의미인가요? 혹시 임대인이 매매를 통해 명의를 이전할 경우 알려주겠다고 한것인지, 혹은 만기 4개월전에 실거주를 할경우 미리 알려주겠다고 한것인지 정확한 내용 확인이 필요합니다, 다만 이 두가지중 어디에 해당되더라 그사이 매매가 이루어지지 않았거나 본인이 실거주를 하지 않을 생각이라면 말그대로 명도이전이 될 게 없기 때문에 별도 통보를 할 이유는 없습니니다, 또한 이러한 사항이 현 계약상태에 특히 기간등에 영향을 미치지도 않습니다,
즉 특약에 명의이전시를 통보하지 않았다고 해서 기존 연장기간을 추가로 연장하거나 퇴거시 이를 이유로 이사비용등을 요구할수는 없습니다. 당연히 묵시적갱신도 성립되지 않으며, 만기시 퇴거하여야 하는 것에는 변화가 없습니다
그리고 갱신청구권을 사용하였다고 해서 반드시 2년이라건 법적으로 정해진게 아닙니다. 법으로는 2년의 최소거주기간을 명시하고 있지만 질문의경우처럼 이미 2년을 살았고 1년추가연장을 하였다면 합의에 따라 1년간의 기간만 인정이 됩니다,
또한 계약시에 임대인이 실거주를 할수 있다고 해서 1년간 협의를 한 부분은 사실상 임대인 갱신청구권을 거부한 것이 아니기에 임대차보호법이 정한 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부한 상태에서 임대인이 실거주를 하지 않았다고 손해배상을 청구할수 있는 경우에도 해당되지 않습니다. 즉 갱신청구권을 거부한게 아니기 떄문입니다. 결과적으로 이미 1회사용가능한 갱신청구권을 써서 연장을 하였기 댸문에 그 이후부터는 임대인이 만기시에 얼마든지 실거주가 아니라도 게약연장을 거부할수 있고 결국 만기시에 퇴거를 하셔야 할 것으로 보입니다.
2년 전세를 살고 집주인 사정으로 1년만 연장 계약을 했습니다. (계약서에 갱신 청구권을 사용하는 계약임을 명시함) 계약을 하면서 특약에 4개월 전에 명도이전 여부를 알려주기로 했으나 연락이 없었습니다.
제가 궁금한건 계약서에 명도 이전 여부를 알려주지 않았을 때 어떻게 할지를 명시하지 않았는데 이런 경우 저희가 취할 수 있는 행동이 뭐가 있을지 궁금합니다. (묵시적 갱신이 이루어 졌다고 볼 수 있는지, 명도 이전 여부를 알려주지 않았기 때문에 나가지 않아도 되는지)
==> 임대인이 계약조건을 위반하여 이행하지 않는 경우 이로 인해서 손해가 발생되었다면 배상청구 가능합니다. 또한 계약종료일자를 기준으로 2개월 이상 기간을 두고 계약해지를 요청할 수 있습니다.
또 원래 2년인 계약을 집주인이 들어온다고 해서 1년만 연장계약을 해준건데 이런 경우에 계약금을 받는다는 말을 들었습니다, 통상적인 계약기간보다 짧아서 이사비를 주는게 관념적으로 있는지 궁금합니다.
==> 네 계약기간 이전에 임대인의 사정에 의해서 계약을 해지하는 경우 이사비 등을 청구할 수 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
계약갱신청구권을 사용하여 1년만 연장했더라도 임차인은 2년을 주장하여 계속 거주가 가능합니다. 또한 계약갱신청구권을 사용한 갱신인 경우 임대인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 통지한지 3개월 후에는 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 명도이전을 알려주는 것과 관련없이 2년간 거주가 가능하며, 집주인이 들어와서 일정보다 먼저 퇴거해야한다면 집주인에게 이사비 등을 요구할 수 있을 것입니다. (집주인이 들어오는 것을 거부하고 2년간 거주하는 것도 가능합니다.)