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부동산 전세만기로 인해서 문의합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 만기 6~2개월전까지 임대인, 임차인 모두 아무런 의사통보없이 지나가게 되면 법에 따른 묵시적갱신이 성립하게 되고 계약은 자동연장이 됩니다. 보통 이런경우 기간의 정함이 없다면 주택의 경우 2년, 상가의 경우 1년으로 보게 되며, 동일조건으로 연장이 됩니다. 다만 이렇게 연장이되더라도 전세대출연장이나 보증보험 연장은 별도 신청을 하셔야 하며, 이런 경우 계약서가 필요할수 있기에 묵시적갱신이후에 임대인과 협의하여 계약서를 다시 작성하거나 기존계약서에 특약등에 묵시적갱신에 따른 연장임을 표기하고 계약기간등을 명시하여 제출하셔야 합니다. 물론 각 기관마다 요구하는 양식에 차이가 있기에 묵시적갱신이 성립된 이후에 각기관에 상황을 설명하고 연장을 위한 필요서류를 확인하셔야 합니다,
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25.10.20
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일본의 물가는 우리나라와 비교할때 어떤 상황인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 나라별 물가를 비교할떄 해당 국가의 평균임금의 차이와 상품 품목별 차이가 존재하기 떄문에 단순비교를 하기는 어려움이 있습니다. 다만 대표적인 나라별 물가 비교에서는 빅맥지수를 통해 보는게 대략적인 판단이 가능한데, 빅맥지수는 전세계 맥도날드에서 판매되는 빅맥가격을 달러로 환산한 것으로 각국의 물가를 비교나 환율적정성을 판단하는데 유용한 자료에 해당되게 됩니다. 이를 기준으로 보게 되면 현재기준 빅맥자체가격은 한국이 더 높지만 빅맥지수수치는 일본이 더 높게 나타나고 있습니다. 이는 빅백하나 자체의 가격은 한국이 높지만 ,전체적인 물가수준은 일본이 더 높다고 해석할수 있는데 , 실제 체감물가로만 보면 한국과 일본 모두 생활비 부담이 있을 정도 물가는 높은수준이고 품목에 따라 차이는 있겠으나 비슷한 수준으로 보실수 있습니다
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25.10.20
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풍선효과란게 전해지려면 사실상 서울과의 접근성이 가장 중요하면서, 또 어떠한 요소가 있어야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.풍선효과가 나타나기 위해서는 기본적으로 수도권과 비교해서 생활여건이나 지역성장가능성이 있어야 합니다. 무조건 근접지라고 해서 풍선효과가 나타나기는 어려우나 근접지라도 강남기준 교통접근성이 좋지 않고, 지역자체의 생활여건(학군, 생활편의시설등)이 나쁘다면 풍선효과를 기대하기는 어렵습니다. 현재 서울전역 및 경기도 12개지역에 규제확대로 인해 풍선효과가 기대되는 곳은 사실상 경기권에서는 일산과 동탄정도이며, 동탄의 경우는 교통접근성과 지역내 직주근접 및 학군 생활편의등이 유리한 입지이기에 풍선효과가 나타날 가능성이 높다 판단이 됩니다.
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25.10.20
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한번 올라간 물가, 가격대는 왜 다시 내려오기 힘든건가요?!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.물가가 오르는 데에는 여러 이유가 있겠으나, 가장 큰 이유는 화폐의 유동성이 늘어나면 회폐가치가 하락하게 되고 상대적으로 실물가격은 올라가게 됩니다. 아시다시피 시간에 따라 화폐의 가치는 하락하기 떄문에 결국 물가상승은 지속적으로 이루어질수 밖에 없고 한번올라간 물가는 쉽게 내려가지 않게 됩니다. 이는 경제적으로도 정상적인 부분이며 일본처럼 오히려 물가가하락하는 경우는 디플레이션으로 경제학적으로 경제성장침체라는 더 큰 위기로 인식하게 됩니다. 그리고 이러한 화폐의 유동성은 결국 정부가 역할을 하는 것이기 떄문에 시장경제라도 해도 정부와 유기적으로 연결되어 흘러가는 것이지 정부가 개입을 하지 않는다고 해서 물가에 대한 정부의 역할이 전혀 관련이 없는 것은 아닙니다.
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25.10.20
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집값을 잡으려고 하는 이유가 무엇일까요 코스피는 올라가는데 코스피를 잡으려고 하지는 않잖아요 직급이 집이 있는 사람은 올라가는게 좋은 거 아닌가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 지금 한국 코스피 주가는 저평가된 상태라는 의견이 많지만, 부동산가격의 경우는 과열상태라고 보는 의견이 많습니다. 그러므로 당연히 코스피는 더 적극적인 부양이 필요하나, 부동산 시장은 가격안정화가 필요한 상황이라고 할수 있습니다 , 그리고 이 두시장모두 우리나라에서는 자본시장으로써 투자시장으로 보는 경향이 강한데 정부에서는 이러한 투자시장의 자금을 부동산 시장에서 주식시장등으로 옮기려는 정책적 노력을 하는데 이유는 코스피상승은 기업입장에서 더 많은 성장동력이 될수 있는 자금유입이지만 부동산 시장에 자금유입은 가격상승과 부의 편중이라는 단점이 더 크기 떄문입니다.
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25.10.20
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같은 집을 월세 계약 만료 후 전세로 새 계약이 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인과 협의가 된다면 가능은 한데 , 사실상 질문과 같은 경우는 조건변경을 통한 연장계약으로 보는 게 맞기 떄문에 정확한 인정여부는 확답하기 어렵습니다. 일반적으로 임차조건이 크게 변동되는 경우로써 전세계약서 작성시 계약금10%을 적고 잔금을 나머지로 작성한뒤 확정일자부여를 하게 된다면 새로운 계약으로써 진행가능할수 있겠으나, 계약금에 기존 보증금을 적어두는 경우라면 전세대출 신청시에 해당 금액만큼은 자기자금이 되기 떄문에 질문처럼 차액부분에 대해서만 대출이 되지 않을까 생각됩니다. 결국 임대인과 협의를 통해 계약서를 위처럼 작성한뒤에 은행에 신청을 하셔야 할듯 보이며, 이런 경우 중개사를 통해도 사실상 신규계약으로써 대필료가 아닌 중개보수가 발생될 가능성이 있습니다.
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25.10.20
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빌라 매수시 자세한 순서가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 부동산 계약도 사인간의계약으로 그렇게 하셔도 관계는 없겠으나, 보통은 계약시점에 잔금일을 정하고 해당시점에 잔금을 지급하는게 일반적입니다, 상대방입장에서 누군가 해당 빌라에 거주중이라면 잔금시 소유권과 주택점유를 넘겨야하는데 당장 이사갈곳이 없다면 계약과 동시에 잔금지급은 어려울수 있기에 상호간의 협의를 거쳐정하시면 되고 상대방도 위처람 동의를 한다면 계약과 동시에 전액을 지급하셔도 괸계가 없습니다. 질문2. 보통은 계약시점에만 만나서 계약서에 서명 및 날인을 하고 법무사를 낀 경우 잔금전에 이전등기에 필요한 서류를 미리 받아두고 잔금지급확인후 바로 등기이전을 하기 때문에 별도 당사자간 만나지는 않아도 됩니다. 다만 만나셔도 관계는 없기에 협의를 따라 정하시면 됩니다. 질문3. 2에서 처럼 등기이전에 필요한 서류이며 해당서류는 본인이 셀프등기를 할게 아니라며 본인이 아닌 법무사가 사전에 매도인에게 필요서류 요청하거나 하여 수령할 것으로 보입니다. 물론 본인에게도 필요한 서류를 잔금일까지 제출하러고 할 가능성이 높습니다. 질문4. 법무사비용은 대부분 일정수준 정해져 있습니다. 물론 비용에 대해서 차이는 있을수 있겠으나 바가지라는 표현까지 비싸게 받지는 않습니다. 불안하시면 본인이 직접 법무사를 섭외하시면 되고, 일반적으로 부동산 사무소와 연계된 법무사를 통해 진행하는 경우가 많습니다. 질문5. 최종적으로 등기권리증만 받으시면 되나 보통은 해당 등기권리증이 당일이 아닌 몇일후에 등기로 받은 경우가 많고, 취득세영수증이나 채권할인영수증등은 그날 받으실수 있습니다. 다만 중요하게 받을 서류는 등기권리증입니다. 질문6. 처음듣는 이야기 입니다. 생애최초주택구매의 경우 취득세에 대해서 200만원까지 면제를 해주는 정책은 있으나 의무적인 매입에 해당되는 국민주택채권의 경우는 면제는 없는 것으로 알고 있습니다.
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25.10.20
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전세자금 대출에 있어 신혼부부가 받을 수 있는 혜택은 버팀목전세자금밖에 없나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신혼부부의 경우 청약이나 공공임대등에서 별도 모집부분을 두고 있기에 경쟁력면에서 유리한 게 있습니다 .단순히 공공대출만을 이야기 한다면 버팀목전세대출이 될수 있겠으나, 일반 시중은행 전세대출상품에서도 신혼부부의 경우 정부지원이 포함된 금융기관상품이 있습니다 . 보통은 타 전세대출에 비해 낮은 금리를 제공해주는데 그만큼의 차익을 정부가 지원해주고 있기 때문입니다. 다만 이러한 혜택들은 가장 좋은 혜택일수록 자격요건(자산,소득등)이 까다롭고 혜택이 낮을수록 자격요건은 완화된다고 보실수 있습니다. 당연히 제한된 정부재원으로 지원을 하는 만큼 모두에게 혜택을 제공하기 어렵기에 일정한 요건을 두어 이에 해당되는 신혼부부에게 혜택을 우선 제공하는 것이기 때문입니다.
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25.10.20
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이번 10.15부동단 대책에 대해 자세하게 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 10.15부동산대책에 따라 금일 21일 기준 서울전역과 경기도 12개지역은 토지거래허가구역으로 지정 및 규제지역으로 확대되었습니다. 그에 따라 실거주가 아닌 경우 주택구매가 어려워 졌으며, 실거주를 하더라도 대출에 있어 LTV가 생애최초자를 제외하고는 모두 70% -> 40%으로 하향되었습니다. 또한 스트레스 3단계 DSR 가중금리상향에 따라 (1.5% -> 3%) 소득대비 대출한도도 크게 하향되었다고 볼수 있습니다. 이러한 점만 볼때도 주택자금조달이 매우 어려운상황이 되었고 대출한도역시 크게 하향되었기에 일반서민들이 해당 지역에서 주택을 구매하기는 더 어려워진상황이라고 볼수 있습니다. 그리고 이번규제에 대해서 수도권과 지방을 나누어 분석하는 건 크게 의미가 없는게 이유는 지방의 경우 지방소멸화에 따라 주택가격침체가 이어지고 있는 상황이고 사실상 이번규제로 인해 직접적인 영향이 적고 수도권 규제에 따른 풍선효과의 기대감도 떨어지기에 사실상 큰 변화가능성이 없다고 볼수 있기 때문입니다.
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25.10.20
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중도금 집단 대출 자격에 대해 문의합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금 대출은 사실 주택담보대출과는 조금 차이가 있습니다. 보통 건설사 혹은 시행사와 금융권간 협의를 통해 지원하는 집단대출의 성격으로 일반 주택담보대출과 같은 빡빡한 규제가 적용되지는 않습니다, 그에 따라 수분양자로써 신용도상 별 문제가 없는 상황이라면 중도금 대출에는 크게 문제가 없으나, 질문에서 말하고 있는 부분의 경우는 대출거절보다는 한도에서의 제한등의 문제가 있을수는 있습니다. 물론 비규제지역이거나 부모님의 연세가 만 60세 이상으로 무주택예외요건에 해당되는 경우라면 크게 영향이 없겠으나 그게 아니라면 규제지역내 dsr산정등에서 영향을 미칠수 있습니다. 그러므로 안정적인 대출을 위해서라도 세대분리를 해두시는게 안심되지 않을까 생각됩니다.
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