답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 전세사기자체는 계약시에 권리관계확인과 특약등을 잘 유의하여 계약을 하시면 어느정도 방어는 가능하지만 2년 혹은 4년뒤 보증금 반환이 되는 부분이기 떄문에 현시점에 바로 100%방어가 가능하지는 않습니다. 그에 따라 안전장치인 보증보험 가입과 전입신고를 통한 대항력 확보 및 확정일자 부여를 반드시 하시는게 우선 되어야 합니다. 그렇기에 계약시 보증보험 가입이 불가하거나, 전입신고등이 어떠한 이유로 하지 못하는 매물에 대해서는 계약을 하지 않는게 최선이고, 중개사를 통해 계약을 진행하되, 해당매물의 전세가율등을 고려하여 판단을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 부동산 상황에 따라 주택 구매시기를 맞추기는 어렵습니다. 자가의 경우라면 사실상 본인의 자금과 대출가능성과 한도등을 고려하여 구매후 유지까지 문제가 없는 수준일때 구매를 선택하시는게 맞을 듯 보입니다. 사실 부동산시장에서 상승기에는 가격이 너무비싸 구매를 하지 못하고 하락시기에서는 더 떨어질까라는 불안감으로 구매를 하지 못하기 떄문에 이러한 시장상황도 주요 고려사항이 될수 있지만 가장 우선적으로 고려해야할 부분은 자금조닮 및 주택구매 후 유지에 문제가 없는지 판단이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 1시 신도시 선도지구는 재개발이 아닌 재건축사업입니다, 그리고 해당 선도지구에 대해는 내년중에 지자체가 특별정비계획을 수립 후 정비구역 지정을 하게 됩니다. 그뒤 조합설립과 사업시행인가등의 일반적인 재건축사업절차를 거치게 됩니다. 선도지구의 경우 지자체, 주민간 통합된 협의체를 구성하여 진행하고 용적율 완화 및 안전진단 면제등의 특별혜택을 받게 되는 만큼 일반적인 재건축사업보다는 빠른 진행이 가능하지만, 주민동의률과 이주대책등 재정부담등의 문제가 있을수 있어 계획대로 진행될지는 일단 지켜봐야 될 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에 지어진 아파트의 경우 최고층이 로얄층으로 가격이 더 높은게 일반적입니다. 다만 건축한지 오랜된 구축아파트의 경우 대부분 고층과 저층의 단점이 적은 중간층이 로얄층인 경우가 많습니다. 즉, 아파트 1층은 여전히 동일 동에서 가장 가격대가 낮지만 최고층은 조망권, 일조권이 유리하다는 이유로 더 가치가 높습니다.1층의 경우 장점도 있지만 사생활 보호나 보안상 문제, 그리고 병충해 유입과 낮은 조망권, 소음등의 단점이 크게 부각되면서 수요가 적어 가격형성이 낮게 된게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전까지는 보통의 아파트는 20층이내가 많았고, 저층과 고층의 단점이 적은 전체층의 3분의 2에 해당되는 층이 로얄층으로 보았고 해당층의 매매가격 역시 높은 편이였습니다. 주로 8층~12층사이정도 입니다 ,다만 최근에는 주택구매에 있어 조망권과 일조권이 매우 중요해지면서 아파트가 초고층화되고 그에 따라 최고층을 로얄층으로 보는 인식이 많은 편입니다. 대표적으로 팬트하우스가 최고층에 위치하는 것도 위와 같은 맥락으로 이해하시면 됩니다. 그러므로 최근 지어진 신축, 준신축은 최고층이 로얄층, 15년이상된 아파트는 전체 층수의 3분의2정도 되는 층이 로얄층으로 보시면 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 리츠에 투자하는 가장 간단한 방식은 주식시장에 상장된 리츠의 주식을 매수하는 방법이 있습니다. 사실상 일반주식과 다르게 없기 때문에 접근이 쉬울수 있습니다. 또한 해당리츠가 운영하는 부동산에서 발생된 임대수익에 대해서는 배당을 통해 자동배분되므로 편리하고, 주식의 경우도 바로 매도하여 현금화 활수 있는 만큼 현금환급성도 좋은 투자방식입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 일반적인 임대차로써 보증금없이 해당월세 수준을 구하기 어려운게 사실입니다. 물론 보증금이 어느정도 있다면 해당월세정도로도 주택을 구할수 있지만 무보증금이라면 사실상 질문의 고시원정도 밖에 없다고 보시면 됩니다. 그리고 고시원이라도 시설상태나 공간여부에 따라 비용이 다르고 서울내 월 비용은 20만원정도라면 어느정도 불편이 예상되는 수준으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저당은 쉽게 말해서 해당 주택을 담보로 받은 채무라고 보시면 됩니다, 보통 등기부를 열람하였을 때 을구에 등기되어 있으며, 해당 등기부를 통해 채권최초액과 채권자, 채무자등이 확인가능합니다. 일반적으로 저당권과 비슷하나, 근저당권은 채권최고액 한도내에서 채무금액이 유동적으로 변하기 때문에 실제 남은 채무는 거래상대방과 확인이 필요합니다. 일반적으로 매매시에는 특약등으로 잔금시에 해당 근저당말소를 조건으로 하기 떄문에 매매계약시 사실상 크게 문제가 되지는 않습니다. 가장 쉽게 해당 주택에 대해서 등기부상 을구에 근저당이 있다면 대부분 은행에 주택담보대출이 있다고 볼수 있고, 매매계약시 이러한 근저당 말소에 대한 서헝을 특약애 반드시 기재하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1969년 9월 15일 정기발행복권의 효시라고 할수 있는 주택복권이 주택은행에서 처음 발생되었었습니다. 해당 복권은 무주택군경유가족, 국가유공자, 파월장병등의 주택자금을 마련하기 위한 목적있습니다. 그리고 최초로 밸항한 우리나라 근대적 복권은 1947년 12월에 나온 올림픽 후원권입니다. 1948년 런던올림픽 참가 비용을 마련하기 위해 서울에서만 판매하였고, 이후에 후생복표라고 해서 1949년 10월부터 1950년 6월까지 3회 발행하였은데, 액면금액은 200원, 1등상금은100만원이 였습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.외국 자본이 부동신 시장에 들어오면 단기적으로는 투자수요가 커지기 때문에 부동산 가격상승 될수있고, 또한 주택을 매입해 임대시장에 공급을 하면 그만큼 정부의 부담이 줄어들게 되고, 시장에서는 임대주택공급량이 증가될수 있습니다. 다만 장기적으로 보자면, 외국자본이 소유한 주택이 늘어날 경우 임대시장에서 임대료가 점차 상승될수 있고, 지금과 다르게 정부의 규제나 통제에 제한이 될수 있기에 서민층의 주거불안이 커질수 있습니다. 그리고 해당 주택에서 발생된 임대수익이 국내 내수시장에서 순환되지 않고 외국으로 빠져나갈수 있기에 결국은 시장이나 경제에도 좋지 않은 영향을 줄 가능성이 있습니다,