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중개인에게 오늘은 집 방문하지 말아달라고 요청했는데, 무단 출입한 것 같아요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현관문 비밀번호를 바꾸시고 중개사에게 이를 공개하지 않으시는게 좋을듯 보입니다. 그리고 중개인이 집을 보고싶다면 연락을 하여 서로 맞는 시간에만 보여주시는게 필요할듯 보입니다. 중개사들 입장에서 꼭 해당 주택을 원하는 의뢰인이 아니더라도 경우에 따라 구조가 같은 매물을 대신하여 질문자님 주택을 보여주는 경우도 있기에 사실상 현관비번등은 오픈하지 않고 특정시간대를 정해서만 볼수 있다는 통보를 중개인들에게 해두시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
4일 전
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공공분양 청약을 위해 25만원 납입을 추천하시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 청약가점에서 인정되는 가점은 청약통장보유기간, 부양가족, 무주택기간을 기준으로 부여됩니다. 여기에는 납입인정금액이 포함되지 않기에 중요도가 낮아보이나, 실제 공공청약에서 같은 기간 청약통장을 가지고 있었다는 전제하여 더 많은 납입인정금액을 가진 사람이 당첨되게 됩니다. 즉 당첨시 영향을 주는 요인 해당됩니다. 다만 부양가족과 무주택기간에 따란 가점이 달라질수 있기에 인정금액만을 높인다고해서 반드시 당첨가능성이 높아진다고는 할수 없으나, 당첨을 요구하는 경우 이 부분도 금액을 높여 채워두시는게 필요할수는 있습니다. 젊은 세대에서는 어차피 가점이 낮아 당첨가능성이 매우 낮지만 해당 납입인정금액을 한번에 채울수는 없기에 향후 당첨가능성을 높이기 위해 천천히 넣어두시는것도 방법이 될수 있으나, 개인적으로 꼭 25만원 납입을 추천드리지는않습니다.
경제 / 부동산
4일 전
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오피스텔 최우선변제금 소액임차인 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주거용 오피스텔도 결과적으로 주택으로 보기 떄문에 소액임차인 최우선 변제에도 해당이 됩니다 단, 최우선 변제를 위해서는 전입신고를 통한 대항력을 갖추고, 반드시 배당요구 종기전 배당요구를 하셔야 합니다. 그리고 현재기준이 아닌 등기부상 선순위 근저당 등기접수일 기준의 지역별 소액임차인 최우선 변제를 확인하셔애 합니다. 2. 전입신고를 하여 대항력을 갖추신다면 가능합니다,3. 질문과 같이 대항력과 우선 변제권을 포함하지만 최우선 변제에 해당되지 않는 경우는 크게 보증금이 지역별 소액임차인 기준을 초과한 보증금일 경우가 있을수 있고, 별도의 배당요구등을 하지 않은 경우에 발생될수 있습니다.
경제 / 부동산
5일 전
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건물 매입금액보다 대출이 더 많을때 세입으로 들어가도 괜찮나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연히 권리관계상 위험합니다. 질문의 내용상만 보면 시세변화가 있을수는 있으나, 건물가격보다 대출이 더 많다는 의미로 보이기 떄문입니다. 물론 구매시점보다 현 시세가 상승되었다면 달라질수 있으나, 결과적으로 선순위 근저당이 많은 건물이기에 임차인으로 임대하는 것은 보증금보호등에서 불리할수 있습니다. 다만 상가를 기준으로 지역별 소액임차인 기준에 따른 최우선 변제가 되는 보증금 이내라면 계약을 고려해볼수도 있어 보이긴 합니다. 문제는 이렇게 임대차중 해당 건물이 경매등으로 넘아가고 낙찰되는 경우 후순위 임차권 소멸에 따라 퇴거를 할수 있기에 이는 상가운영시 위험요소가 될수 있다는 점은 참고가 필요합니다. 즉, 오랜 기간 상가임대차 10년을 보장받고 장사를 하시려면 계약에 신중함이 필요할수 있습니다 .
경제 / 부동산
5일 전
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주택 양도 비과세 관련해서 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어느것을 먼저팔든 양도소득세는 과세가 됩니다. 일단 일시적 2주택에도 해당되지 않기에 때문에 우선적으로 파셔야할 부분은 양도차익이 적은 주택으로 예상이 됩니다 .다만, 24년도 구매한 주택의 경우 보유기간이 2년이 되지 않았고, 신규주택구매이후 일시적 2주택 혜택을 본다는 전제하애 실제거주를 하고 있다는 점을 고려하면 원칙상 매도가능한 주택은 종전주택이 맞아 보이긴 합니다. 즉, 23년에 구매한 소형아파트를 먼저 매도하시는게 유리할듯보입니다.
경제 / 부동산
5일 전
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오피스텔 퇴거 후 임대인의 비용 청구 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전형적인 나쁜 임대인으로 보입니다. 일단 질문자님이 청구하신 부분들은 미반환시 임차인이 청구할수 있는 기본적인 부분들로 보입니다. 이에 대해 임대인이 원상복구의무를 강하게 적용하겠다고 엄포를 놓는다면 적반하장이라는 표현이 맞아보입니다, 일단 원상복구의무는 법적으로 임차인 의무에 해당되나 그 종류나 범위 비용에 대해서는 사실상 협의를 통해 진행되어야 하고 임의 차감하여 반환시에는 보증금 미반환과 동일한 상황이기에 전액반환전까지는 임차권 등기말소를 거부하시면 될것으로 보입니다 등기말소를 안하면 결국은 임대인에게 더 불리한 상황이기 때문입니다. 그리고 경매진행절차도 전액반환전까지는 그대로 진행하신다고 하시면 됩니다. 보증금일부만 지급하고 원상복구 협의까지 되지 않으면 이은 별개사항이기에 경매는 진행되고, 임대인은 원상복구에 따른 손해배상등은 별도 소송이나 청구를 하여야 하기에 시간이나 비용을 고려하면 임대인보다는 임차인에게 유리한 상황으로 보이기 떄문입니다. 이러한 방법이 추천할 부분은 아니지만, 못된 것만 배워둔 임대인의 행태에서는 충분히 고려해볼만하다 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
5일 전
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관리처분단계에서 현금청산시 재건축으로 시세와 가치가 올라와
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사업별 차이가 있는 것으로 알고 있고, 보통 재건축에서는 시가를 기준으로 하기에 "개발이익 : 개발에 따른 상승분"을 포함한 객관적 시장가격을 기준으로 하기에 보통은 오른 시세에 근접하게 매도청구가 되게 됩니다. 이와 다르게 재개발에서는 관련 법률이 토지보상법을 준용하기에 협의당시의 감정평가액을 기준으로 합니다. 해당 감정평가시점에 개발이익이 포함된 시세가 포함되는게 일반적이나, 이러한 개발이익을 배제하고 평가하려고 하기에 실제 소유자가 느끼는 보상금액은 재건축에 비해 낮은게 일반적입니다 .
경제 / 부동산
5일 전
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아파트 매매시 국민주택채권 관련 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국민주택채권 매입시 기준가격은 매매가격이 아닌 주택 시가표준액입니다, 시가표준액은 공시가격을 말하기 때문에 해당 금액을 기준으로 비율에 따라 매입을 하게 됩니다. 만약 법무사 견적에서 할인액차이가 있다면 이는 채권 매입액의 차이라기 보다는 이를 할인매도하는 과정에서 은행별 수수료등에 따라 차이가 발생하는 부분으로 보입니다. 즉 매입채권을 은행이 다시 구매하는 과정에서 할인비율의 차이로 발생한다는 의미입니다.
경제 / 부동산
5일 전
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보관이사 전입신고 어떻게 해야 할까요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적으로 동생집분에 전입신고를 하는 경우 세대원으로 될것으로 보이며, 이런 경우 동생분 주택보유는 실제 영향을 주지 않은 것으로 알고는 있습니다. 특히나 위 경우 무주택자인 동생분이기 때문에 현 생애최초대출에는 직접적인 영향은 없을것으로 보입니다. 다만 실행시점에는 대출 차추가 세대주요건으로 충족이 되어야 하는 만큼 실행일에는 구매주택에 세대주로써 전입신고를 하시면 될듯 보입니다,
경제 / 부동산
5일 전
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월세 계약 연장하는데 월세 일할계산 여부 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 월세는 실제거주한 일까지만 지급하시면 됩니다. 그에따라 월세를 일할계산하여 만기일 기준으로 남는 일수는 반환받으시거나, 후불월세인 경우 월세일부터 거주일까지만 일할 지급하시면 됩니다. 일할 계산은 원칙상 1년치 월세를 365일로 나누어 산출된 금액을 기준으로 일수를 곱하시면 됩니다.
경제 / 부동산
5일 전
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