답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수도권 부동산 시장은 단기적으로 정부정책방향성과 대출및 지역규제에 따라 가격하락세가 나타날수 있습니다. 특히나 현재처럼 양극화에 따라 지방내 풍선효과가 나타나지 않는 상황에서 부동산 투자자금이 규제로 인해 묶이게 되면 타지역으로 이동되기는 어렵고 부동산시장자체에서 빠져나갈 가능성이 높기 때문입니다. 다만 중장기적으로 부동산 시장 특성상 정부의 정책에 적응이되고 근본적인 공급대책이 이루어지지 않는 상황이 이어지면 다시 시장내 자금이 유입되고 그에 따라 이전과같은 부동산 시장 상승이 나타날수 있습니다. 물론 이때는 양극화가 더 심해지면서 특정지역, 특정매물에 대한 상승세가 나타날수 있고 이는 시장 불균형을 극대화할 가능성이 있습니다 ,문제는 정부가 중장기적인관점에 시장안정화를 위한 추가적인 공급대책등을 얼마나 잘 운영하는지가 가장 핵심이 되지 않을까 생각되며, 지금처럼 시기에 따른 적절한 현실가능한 공급대책이 이어진다면 수도권 부동산 시장은 안정화단계로 들어갈수 있지만 반대의 경우라면 다시 이전과같은 상황이 이어질수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다가구는 건물 하나가 하나의 등기부로 되어 있기에 해당 건물내 몇호가 있던 관계없이 1주택에 해당이 됩니다. 즉, 다주택자와는 관계가 없습니다. 보통 다세대, 공동주택의 경우가 호수별 등기부가 존재하고 주택수에 각각 산정이 되는 것입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직은 단정할수 없습니다. 현재는 정부의 강력한 의지가 시장내 영향을 주는게 맞지만 이게 장기적으로 이어질지는 확답하기 어렵습니다 이유는 현재 규제만으로 시장내 안정화를 최종적으로 이루기는 어렵습니다. 결국은 적정수준의 공급이 원하는 지역내 이루어져야 추가적인 부동산상승이 덜 나타날수 있고, 지방지역의 활성화를 통해 지역균형발전이 없다면양극화는 또 반복될수 밖에 없기 때문입니다. 즉, 현재의 정부의지와 적절한 정책방향 운영, 특히 실현가능헌 공급대책과 실질적인 움직임이 나타나야지만 수요심리가 가라앉을수 있고, 부동산 정상화도 가능할수 있습니다. 결국 현시점에서 부동산 불패신화가 끝났다고 단정하기는 어려울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지시 우선 하셔야 할 부분은 계약상대방인 임대인의 동의를 받으셔야 합니다. 통상적으로 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 합의가 되는 경우가 있으나, 이를 모두 충족한다고 해도 상대방동의가 없으면 해지가 불가하기 떄문입니다. 쉽게 위 조건을 충족하면 일방적인해지가 된다는게 아닙니다. 결국은 임대인과 중도해지에 대한 협의를 먼저해보시고 임대인이 제시하는 조건이 위와 같다고 이에 따르시면 되고, 다른 요건을 제시하거나 해지자체를 거부할 경우에는 해지가 어려울수 있습니다. 그리고 다음임차인을 본인이 직접구하였고 해당 세입자와 임대인이 부동산을 통해 계약을 할경우 발생하는 대필료등을 부담하시면 되지만, 만약 임차인이 보증보험가입을 원하는 상황으로 중개사의 인증이 필요한 경우라면 일반적으로 중개사가 대필료만 받고 해당 인장을 제공하지는 않기 떄문에 일정한 수준의 중개보수 부담은 고려를 하셔야 합니다. 반대로 임대인이 임차인과 직거래로써 중개사를 거치지 않는다면 중개보수가 발생되지 않기 떄문에 부담할 의무는 없으나, 질문자님이 선택하실수 있는 부분이 아닌 두 당사자간 합의에 따라 결정되는 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 입주초기에 하자의 경우 임차인 과실이 거의 없기 때문에 임대인을 통해 수리요청을 하시는게 맞습니다. 수리부분에 따라 중대하자의 경우에 대해서는 수리거부시 계약해지의 사유가 되고 그외 임대차에는 영향이 적은 하자에 대해서는 임대인과 협의에 따라 결정을 하셔야 합니다. 결과적으로 수리책임은 임대인에게 있다고는 하나, 하자의 종류에 따라서 임대인이 거부를 할수도 있다고 보셔야 합니다. 일단은 하자가 있을 경우 모두 사진을 찍어두시고, 임대인에게 일단 모두 통보 및 수선요청을 하시는게 맞을듯 보입니다. 다만, 노후에 따른 신규교체요구등은 임대인이 거절할수 있기에 실제 발생된 하자에 대해서만 수리요청을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 증여와 매매를 선택하는 과정은 세금에 대한 부담이 어느쪽이 더 적은지를 보고 판단하셔야 합니다. 일반적으로 증여의 경우 증여세의 부담이 , 매매의 경우 양도소득세에 대한 부분과 직계존비속간 증여 추정에 따른 정상거래로의 자금이체등을 명확해야하는 부담이 있을수 있습니다. 일단 증여의 경우도 직계존비속간 5천만원까지는 비과세되지만 초과되는 금액에 대해서는 증여세가 부과되는데 질문처럼 자녀 세명에게 증여를 할 경우 지분에 따라 금액이 구분되고 각 5천원만 비과세를 공제한 5.4억에 대한 증여세는 부담이 될수 있습니다. 물론 지분에 따른 양도가액이 달라지므로 증여세율은 낮게 적용이될수 있지만 세금부담을 피하기는 어려울수 있습니다. 반대로 매매의 경우 자녀분들이 직접 자금을 이체하고 계약서작성등을 하여야 하는데, 사실상 양도차익이 없는 경우라면 해당 방식이 유리한 부분이 있을수도 있습니다 .정확한 결정은 각 세금에 대해서 세무전문가등의 도움을 받아 비교를 해보신뒤 결정을 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 산정기준에 대해서는 확인이 필요하나 일반적으로 건강보험료에서 재산등급별 점수 산정방식은 다음과 같습니다. 주택의 경우 제산세 과세표준(공시가격X60%)로 계산이 되고, 기본공제로써 산정된 재산 가액에서 1억원을 공제합니다, 그리고 재산가액을 기준으로 60개등급으로 구분하여 각 등급에 해당되는 점수를 부여하게 됩니다. 그리고 해당 점수에 사진상 211.5원을 곱하여 재산기준 건강 보험료를 산출하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서를 이미 작성하고 서명 및 날인을 한 경우라면 임대인의 동의없이 추가적인 기재나 수정은 어렵습니다. 다만 내용상 보증보험 가입을 위해 협조한다는 말인데, 이게 특약에 있다고 해서 크게 달라지는 부분은 없습니다. 보증보험은 임대인과 관계없이 임차인이 본인 계약서를 가지고 가입을 하면 되기 때문입니다. 다만 보증보험 가입이 거절되는 경우에 해지특약등이 없다고 보증보험 없이 계약을 유지하여야 하기에 만기시 보증금 미반환이 발생하는경우 보증보험을 통한 구상권청구가 불가할수 있습니다. 그리고 전세임대차로써 아파트가 아닌 빌라나 오피스텔등이라면 시세하락에 따른 깡통전세위험이 있고, 시세에 대한 기준이 높게 책정되어 있을수 있는 만큼 보증보험 가입이 가능하다면 반드시 가입하시는게 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분담금은 총 개발비에 따른 금액이기에 위 조건만으로는 분담금이 얼마될지 예상하기 어렵습니다. 다만 주상복합으로써 현용적률이 900%라면 사실상 추가적인 용적률적용이 어려워 사업성이 매우 떨어질것으로 보이고, 그에 따라 일반분양을 통해 공사비 분담이 어려운만큼 각 조합원이 분담하는 분담금은 매우 높을 가능성이 있습니다. 사실 조합원들의 분담금은 재건축사업성과 밀접하게 연결되는데, 기본적으로 현재 용적률이 낮아야 개발에 따라 용적율을 최대로 하였을때 새로운 추가물량이 늘어날수 있고 이를 통해 공사비 일부를 충당하여 조합원들 각자의 부담을 줄일수 있는데 위 경우는 이에 해당되기 어려워 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 5월 9일 이전에 규제지역내 주택을 매도하는 경우 다주택자에게 중과세율은 적용되지 않습니다. 그에 따라 4월중에 1주택을 먼저 매도하는 경우 기본세율이 적용될것으로 보입니다. 양도소득세의 경우 정확힌 계산이 필요하겠으나 대략적으로 양도차익이 6.7억이고 공동명의이기에 각각 3.35억에 대한 양도차익이 확정되고, 보유기간에 따른 장기보유특별공제로써 공제율 30%(1억 50만원)을 적용하면 과세표준은 각각 2.32억이 될것으로 보입니다. 여기에 양도세 구간별 기본세율인 38%가 적용되고 누진공제액을 제외하면 양도소득세는 명의자별 6800만원 정도로 두분이 합쳐 1.36억 정도로 보입니다.