답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.나홀로 아파트가 많이 생겨난 이유는 부동산 투자에 있어 주택에 대한 규제 특히 아파트에 대한 규제가 강화되면서 그 대체로써 주거용이지만 주택법에 적용을 받지 않거나 일부적용만 되는 대체건물인 아파텔이나 오피스텔, 주상복합등이 많이 지어지게 됩니다. 특히 주거지역에만 건축가능한 아파트와 달리 일반상업지역에서도 건축이 가능하였기에 입지면에서 유리한 점을 내세워 대체투자수요등이 많이 몰리게 되면서 점차 공급도 많아지게 됩니다. 또한 한정적인 부지에 대해서 높은 세대를 수용하여 수익을 높일수 있다는 장점으로 나홀로 아파트가 크게 늘어난 이유가 될수 있습니다 사실 실거주용으로 나홀로 아파트도 일반아파트와 같이 거주상 크게 다르지 않지만 질문에서처럼 가격방어가 잘 되지 않고, 상승시에는 늦게 상승하고 상승률이 낮다는 점, 반대로 하락시에는 대단지 아파트드이 비해 수요가 더 빠르게 감소하므로 가격하락이 먼저 나타나고 하락률 역시 커지는 단점이 있습니다. 그리고 관리비상 세대수가 적기때문에 부담하는 비용도 더 큰게 일반적입니다. 그외 단지가 적기에 커뮤니티시설이나 생활편의시설등도 대단지에 비해 부족한 점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 상승세가 이어지던게 맞습니다. 이로인해 주택거래량이 늘어나게 되고 그에 따라 주택담보대출 대출금액 역시 매우 빠르게 상승하게 됩니다. 코로나때부터 이어져온 가계대출의 심각한 상승률에 이러한 부분까지 더해지게 되면서 금융권에서는 위기감이 커졌고 정부는 이러한 가계대출과 주택담보대출의 가파른 상승세를 조절하기위해 강력한 대출규제를 시행하게 되었습니다. 이로 인해 대출등이 막히게 되면서 주택구매수요가 감소하게 되었고 시장에서는 오르던 부동산 가격이 거래량 감소와 함께 상승세가 완화되거나 다시 보합권으로 유지되게 되었습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부동산의 가격은 수요와 공급에 따라 결정되는데, 고가인 부동산에 대한 실제수요가 커지기 위해서는 여러요인이 있지만 가장 중요한게 자금조달이 용이해져야 합니다. 쉽게 주택을 구매할때 구매자 입장에서 자금을 조달하기 유리한 환경일때 구매가 늘어날수 있습니다 . 그리고 부동산 구매시에는 대출을 통한 구매가 가장 흔하기에 가장 중요하게 고려되는게 대출에 따른 이자부담 즉, 이자율입니다. 만약 금리가 오르면 이러한 대출금리도 상승하게 되고, 그에 따라 주택구매시 대출받은 금액에 대한 월이자부담이 커지게 되고 대출한도등에서도 부담이 될수 밖에 없기에 수요가 감소하게 되고 이는 시장에서 부동산 가격하락으로 이어지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경험상 학원 선택에서 합격률이나 홍보등은 크게 의미가 없다 생각됩니다. 가장 중요한 부분은 해당 과목을 가르키는 교수님들의 강의방식이 본인이 듣고 잘 이해가 되고 맞는지 여부라 판단됩니다. 그렇기에 학원을 선택하기전에 보통 학원에서 샘플강의영상등을 여러개 제공하는데, 이를 들어보시고 가장 듣기 편하고 이해가 쉬운 학원을 선택하시는게 유리할듯 보입니다. 보통 학원 홈페이지등에 샘플 강의 영상이 올려져 있기에 이를 이용해서 수강해보시면 좋을듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 우리나라는 지역간, 주택유형간 양극화가 부동산 침체를 겪은이후도 더욱 커졌습니다. 이는 결국 좋은 입지의 서울 , 수도권 상급지에 수요가 더 몰려 가격이 오르고, 그렇지 못한 지방등에서는 인구감소 및 지방쇠퇴화와 맞물리면서 수요가 더 줄어들어 가격반등이 어려운 상황입니다. 이러한 문제의 원인은 수도권내 일자리나 정치, 사회문화등이 모두 몰려있기 때문으로 볼수 있습니다. 즉, 지방에서 거주를 하려고 해도 할 일이 마땅치 않고, 학교나 생활편의 여건이 부족하기 때문으로 볼수 있습니다. 그에 따라 지방도시들간 통합등을 통한 메트로시티 구성을 고려하는 지자체가 있고, 각종 산업부분에 단지등을 유치하려는 움직이도 있습니다. 다만 이전까지 산업구조상 대형설비시설을 갖춘 생산기업 중심이 현재 지식중심산업으로 변경되면서 인재 확보가 용이한 수도권에 몰려있기 때문에 이를 어떻게 지방등으로 분산할지는 여진히 쉽지 않은 문제로 볼수 있습니다. 기본적으로 지역내 인구유입을 늘리려면 그만큼의 일자리가 필요하고 이는 정부혼자만이 해결할수 없는 부분이기도 하기에 기업과 정부의 협력이 가장 필요하지 않을까 생각되어 집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자를 하시려면 기본적인 시드가 필요합니다. 주식과 다르게 부동산의 경우 초기시드자체가 크기 때문에 세금부담할 금액과 투자금이 없다면 사실상의 투자는 불가합니다, 이전처럼 부동산 상승기에서는 빌라등에 대해 무자본갭투자등을 많이 하였으나, 이 또한 최근 전세사기여파등으로 문제화 되었고, 이러한 방식에 대해서는 거래자체가 쉽지 않아졌기에 기본적인 투자금 없이는 투자방식을 선택하기 어렵습니다. 결국 기본적인 시드를 먼저 모으시고 투자방식과 대상을 정하신뒤 실제 진해하셔야 할 부분입니다 ,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가격 산정은 말그대로 사는사람과 파는사람의 협의로 결정되는 게 이유이고 , 아파트의 경우 동별 차이가 있고, 동일한 동이라도 층수 그리고 해당 주택의 시설상태(인테리어여부)등에 따라 달라지기 때문입니다. 보통 사진의 실거래가를 볼때 전용 59제곱의 경우 현재 시세는 1억 2천 ~1억 3천사이로 보이며, 1억 6천 정도에 거래가 된 매물은 해당주택이 별도 리모델링등이 되어 가격이 좀더 높게 거래된 것으로 예상이 됩니다. 그리고 실거래가를 통해서는 거래가격과 거래일은 확인이 가능하나 , 거래형태나 거래당사자간 관계, 어느부동산에서 거래했는지느 알수 없기 때문에 제3자가 해당 부분을 판단하기는 어렵습니다. 물론 직거래여부등은 별도 기재가 되어 확인이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 이번에는 0.25%인하된 것이고 이전 0.25%을 더해 올해 총 2번 , 0.5%을 인하 한것입니다. 그리고 현재 금리인하는 기대하지 않았던 만큼 의외라고 판단하는 전문가들이 많은데, 현 미국이 추가 인하를 아직까지 보류하고 있는 상황이고, 현 미국과의 금리차를 고려하였을때 인하는 어렵다고 판단하였기 때문입니다. 그럼에도 인하를 하였다는 건 그만큼 향후 우리나라 경제상황예상치가 좋지 않고 이를 대비하기 위한 조치로 보는 시각이 많아 호재보다는 부정적 의견으로 보는 사람이 많습니다. 그리고 부동산 시장에서는 정부의 대출규제가 현재까지 이어지고 있기에 이전 금리인하때에도 그에 따른 상승효과가 나타나지 않았기에 이번 금리인하의 효과 역시도 가격상승으로 이어지기는 어렵지 않을까 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 금리인하는 주식, 부동산 시장에서 호재로 받아들이지만, 현 상황에서는 호재로 보기 어려운 부분이 있습니다. 일단이전까지도 미국과의 금리차가 있던 상태에서 그 차이가 더 커지게 되면 국내투자된 외국 자본아 이탈 될수 있고, 최근 금투세논란과 한국증시에 대한 실망감이 큰 상황에서 금리인하에 따른 투자자금 유입이 원할하기 어렵다는 점, 부동산 시장에서는 대출규제로 인해 금리인하에 따른 수요증가를 기대하기 어렵다는 점 때문입니다. 그리고 가장 큰 이유 중 하나는 이번 우리나라 자체의 금리인하 단행이 향후 우리나라 경제가 그만큼 안좋을 것으로 예상하여 시행된 것으로 보는 시각이 다수라는 점입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 미분양 발생하면 질문처럼 건설사 및 해당 사업에 자금을 대출한 채권자들도 손실을 입게 됩니다. 그렇기에 미분양이 생기게 되면 각종 상품제공이나 무료 옵션등을 제공하여 미분양 주택을 최대한 판매하고 , 그래도 해결이 되지 않는다면 최악의 경우로써 할인분양을 진행하게 됩니다. 물론 할인분양을 할 경우 기존 수분양와 시행사, 할인분양자들간 마찰이 생길수 밖에 없기 떄문에 가장 마지막에 선택하는 방식입니다. 그리고 주택건설사업에서 전체 분양물량의 70%까지만 분양이 되어도 건설사나 출자금융기관등에는 손실이 발생되지 않는다고는 합니다, 즉, 전체중 70%물량정도가 손익분기점으로 보시면 되고, 만약 해당 기준보다 낮은 분양을 기록한다면 그때는 직접적인 손실이 매우 크게 늘어나게 됩니다.