답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대차 계약시 유의사항은 전세가울에 대한 확인입니다. 쉽게 해당 주택시세 대비 보증금 및 선순위채권의 합이 어느정도수준인지를 판단하셔야 하며, 전세가율이 80%을 초과하는 경우 깡통전세등의 위험이 있을수 있습니다. 그리고 계약시에는 보증보험 가입을 반드시하는 것이 좋기에, 계약특약으로 보증보험 기입거부등이 있을 경우 계약해지등의 내용을 명시해두셔야 합니다. 그리고 줃개사를 통해 계약을 진행하시어 권리관계획인 및 건축물대장상 위법건축물 여부등 전반적인 사항등을 모두 체크하시는게 필요합니다. 계약서 작성시 상대방이 등기부상 소유자와 일치하는지 확인하셔야 하며, 그외 건물내부의 시설상태등도 잘 보고 결정을 하셔야 합니다. 연장계약시에는 만기 6~2개월전 반드시 의사통보를 하셔야하며, 계약시점에 권리관계상 기존과 달라진 점은 없는지 등기부를 통해 확인을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선분양의 경우라면 사실 착공전후로 일반분양을 진행하는게 일반적이고, 후분양이라면 완공이후에 분양을 진행하게 됩니다. 해당 아파트가 선분양이라면 조만간 분양관련한 입주자모집공고를 하고 분양을 진행할수 있을듯 보이나, 후분양이라면 완공시점에 진행하기 떄문에 2~3년정도 뒤에 가능할수 있습니다, 즉 일단 선분양인지 후분양인지를 알아보셔야 할듯 보이고, 선분양이라면 해당 시공사나 주변 부동산을 통해 문의하시면 대략적인 일정에 대해서 확인을 하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험의 경우 본인 보증금 전액에 대해서 가입을 하는게 일반적입니다. 만약 질문처럼 일부보장만 되는 경우라면 임대인이 등록임대사업자로 일부보증을 가입한 경우로 보이긴 합니다. 이럴 경우 일단 본인스스로 허그보증보험등에 가입가능여부를 확인하여 전액에 대한 보증보험 가입이 가능한 경우 계약을 진행하시면 되고, 그렇지 않은 경우 본인이 신중하게 판단하여 계약을 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 위험합니다. 시세라는게 위아래로 변동가능성이 있고, 보증금과 선순위근저당 합이 시세대비 100%에 해당되기에 약간의 시세하락만 나타나도 실질적으로 문제가 되어 경매가 진행되었을 때 배당이 어려울수 있습니다. 다만 질문의 보증금이 소액임차인에 해당되는 정도이기에 선순위 근저당이 있더라도 최우션 변제를 통해 일부금액 배당이 우선적으로 되기 떄문에 나름 보호가 가능한 부부도 있습니다. 결론은 계약자체는 리스크가 있는 계약이 될듯 보이나, 실제 보증금 전액손실가능성은 낮다고 보실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 중개보수의 경우 원칙상 각각 부담하는게 일반적이나, 어느 한쪽이 모두 부담을 하더라도 문제가 되지 않습니다. 그렇기에 매수자를 구할 떄 해당 조건을 제시하시고 이에 충족되는 매수자를 찾으시면 됩니다. 다만 매수자에게 부담이 되는 만큼 해당 분양권자체가 수요가 있어야 하는데, 무피로 다른 분양권도 거래가 되는 경우라면 매수자가 이에 동의하기 어려울수 있고, 다른 곳은 피가 붙어 있으나 본인상황에 따라 빠르게 처분을 위해 무피 조건으로 거래를 진행하시는 거라면 특별히 문제없이 빠르게 거래가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세세입자를 받으실 거라면 임차인 입장에서 후순위 임차권으로 계약을 잘 하지 않습니다 그에 따라 전세금을 받아서 기존대출을 상환하는 조건으로 진행하셔야 임차인을 구하기 쉬울수 있고, 기존 대출을 남겨둔채 전세 세입자를 구하시는 거라면 부동산등에 조언을 들으시고 시세를 정하셔야 합니다. 보통 질문의 시세기준으로면 보증금 2억은 넘기기 어려울듯 보이고 이럴 경우라면 반전세등으로 전환하는 것을 추천받으실 가능성이 높습니다. 그리고 1주택자의 경우 최근 정부대출규제로 인해 1금융권 은행권들 대부분은 1주택자에 대한 추가 담보대출을 진행하지 않고 있고, 전세대출에 대해서 일부은행권들은 승인거부을 할수 있기에 은행별로 확인을 해보셔야 할듯 보입니다. 원칙상 1주택자라도 전세대출이 불가한 것은 아니기에 반드시 된다안된다, 한도등을 판단하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확실한 것은 아닙니다. 사실상 실제 개발을 통해 시추을 해봐야지만 확실해지는 것이고 현재는 매장 가능성이 높다는 의미라고만 보시면 됩니다. 그렇기에 정확한 매장여부와 매장량은 추정치인 부분이고, 전문가들의 의견에 따라 막대한 개발비용을 들여 개발가치할 만큼의 가치가 있다 판단하고 있는 정도로 보시면 됩니다, 다만 이러한 연구결과에 대해서도 정치권이나 다른 연구기관들의 의견이 갈라지고 있는 부분이 있으며, 특히 정치권에서는 이를 둘러싸고 말이 많은 상태이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.혼신신고를 하지 않으면 법적으로는 남편분과 아무런 관련성이 없는 남남입니다. 그러므로 청년버팀목전세대출 요건에 해당이된다면 본인 명의로 신청을 하시면 됩니다. 대출의 경우 신청하는 시점을 기준으로 조건을 확인하기 떄문입니다. 그리고 대출승인 이후에 혼인신고를 하여도 대출이 중도철회되거나 대출금회수등은 되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역은 쉽게 해당 지역내 부동산을 거래할 때 지자체등으로부터 허가을 받은뒤에 거래를 해야 등기이전등이 가능한 지역을 말합니다, 이러한 개인재산에 대한 처분이나 획득에 대해 정부가 제제를 두는 이유는 해당 구역내 투기방지와 지가안정을 위해서 인데, 보통은 개발예정지등에서 해당 구역을 설정하여 부동산 투기등을 막기 위해서 설정하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대주택도 정확하게 임대차로 볼수 있습니다 ,다만 국가가 저소득층민 사회적 약자들의 주거안정을 위해 시세보다 낮은 임차료를 받고 장기임대를 해주는 주택입니다. 즉, 소유권이 없기에 향후 시세상승과는 임차인인 입주자는 크게 관련이 없어 재테크와는 직접연관성은 없습니다. 물론 분양전환임대아파트의 경우 이후 분양을 우선 받기 떄문에 약간은 관련성이 있고 그런게 아니라도 시세보다 낮은 주거비용 지출을 하기 떄문에 감소하는 임대료만큼을 모아 목돈을 만들수 있는 장점은 있습니다.