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인천 아파트 매매가격지수가 상승한 이유가 10.15대책 풍선효과라고 볼 수 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.인천 상승세의 배경에 10·15 대책 관련 수요 이동, 즉 풍선효과가 일부 작용했을 가능성이 있습니다풍선효과는 보통 규제 지역에서 비규제 지역 수요 이동이라는 일시적 현상인데, 현재 상승이 얼마나 지속될지는 미지수입니다이번 상승을 풍선효과로 인한 초기 반응 정도로 해석할 수 있으며, 향후 추세를 보면서 실제 구조적 상승인지 일시적 현상인지를 관찰하는 것이 필요할거 같습니다
경제 / 부동산
25.12.04
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비조정지역 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 규정 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1가구1주택의 비과세 조건은 2년보유,12억이하,실거주기간이 있으면 살아야 합니다여기서 1주택을 더매수했다면 두번째 주택을 매수하고 첫번째 주택을 3년내에 매도 하면 비과세가 됩니다2023년 1월 12일에 처분기한이 기존 2년에서 3년으로 연장된 것이 핵심 변화입니다매도를 하실때는 세무사한테 상담을 받아보고 진행을 하시는것이 좋습니다
경제 / 부동산
25.12.04
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단기임대시 계약서를 꼭 작성해야하나요? & 계약자와 실 입주자가 다른 경우
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,법적으로 임대차 계약서 작성은 필수가 아닙니다민법상 구두 계약도 유효하지만,앱으로 구한 개인 매물이라면 계약서가 없으면 나중에 문제가 생겼을 때 법적 대응이 거의 불가능합니다,공인중개사 매물이라도 집주인과 직접 계약서를 작성하게 되지만, 절차가 안전하게 진행되도록 도와주는 정도 차이입니다,친구가 계약한 집에 본인이 들어갈 경우,집주인에게 단기 전대(서브리스) 허락 여부 확인이 필요합니다계약서에 전대 금지 조항이 있으면, 동의 없이 들어가면 법적 문제가 있을수 있습니다
경제 / 부동산
25.12.04
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버팀목전세 실행중에 잔금일 날짜 문제 입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.잔금일이 22일인데 대출이 그 이후에 나올 것 같아도, 집주인과 합의해 잔금일을 미루면 되긴 하지만 잔금일은 중요해서 빨리 협의를 하시기 바랍니다계약서를 굳이 수정하지 않아도 되고, 증빙만 있으면 대출 심사에 큰 지장은 거의 없습니다
경제 / 부동산
25.12.04
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집을 매매할 때 특약사항은 어떤 것을 넣어야 안전한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.집을 매매할 때 특약을 어떻게 넣느냐에 따라 구매자의 안전 수준이 완전히 달라집니다중개사들이 다 문제없어요라고 해도, 특약에 명시되지 않으면 법적 보호가 거의 없습니다상황에 따라 특약 사항입니다,계약 체결일 현재 목적물에 누수·결로·곰팡이·배관·전기·난방·하수·옥상·외벽 등 하자가 없으며,발견 시 매도인이 전부 수리 또는 수리비를 부담한다,매매대금 지급 시점까지의 관리비, 수도·전기·가스 등 공과금은 매도인이 전액 정산하여 잔존 채무가 없음을 확인한다추후 미납분 발생 시 매도인이 전액 부담한다,매도인과 중개사는 본 매물의 구조, 면적, 용도, 불법건축물 여부, 승인 사항, 하자 여부에 대해 사실대로 고지하였으며, 추후 고지하지 않은 사실이 밝혀질 경우 매도인이 책임을 진다,목적물의 불법 건축, 무단 증축, 구조변경, 이행강제금 등은 존재하지 않으며,있을 경우 매도인이 전부 해결하고 책임을 진다,잔금일 이전까지 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리 사항을 말소 후 인도한다미말소 시 계약은 매수인 귀책 없이 해제 가능하다부동산과 협의해서 필요한 부분을 참고해서 기재하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.04
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무주택 세대주 유주택 세대원이 같이살면 세대주 청약 불이익이있는지
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.무주택 세대주 + 유주택 세대원이 같은 세대로 거주하더라도,무주택 세대주의 청약 자격에는 거의 대부분의 경우 아무 불이익이 없습니다제한이 생기는 경우는,특정 특별공급에서 세대 전체 무주택 조건이 있는 경우,공고문에 세대원 기준이 설정된 경우이때만 제약이 있습니다,일반 청약 가점제는?감점 없습니다부양가족 점수로 오히려 유리한 경우도 있습니다완전 무제한으로 청약하고 싶다면?세대 분리(전출)가 가장 확실합니다
경제 / 부동산
25.12.04
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토허제에서 60m2 면적 이하는 경우
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.토지거래허가구역의 60㎡ 이하 단독주택 등은 허가 예외 대상이며, 전세·월세 낀 매물을 사도 4개월 내 입주 + 2년 실거주 의무가 적용되지 않습니다구청 허가과에 확인하면 허가대상인지 바로 조회 가능합니다
경제 / 부동산
25.12.04
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빌라 구매 시 재개발 입주권 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,재개발은 권리산정일(=분양자격 기준일) 이후에 취득한 사람은 원칙적으로 조합원 자격이 없습니다조합원 자격이 없으면 입주권(분양권)도 절대 발급되지 않습니다다만 10년 보유 + 5년 거주 장기보유자는 조합원 인정 예외가 있으나,매물 자체가 그런 매물이라면 매매광고에 명확히 표시되어 있습니다,거의 실효성 없습니다실무에서는 입주권 안 나오면 계약 무효라는 특약은 중개사도 넣지 않습니다,권리산정일은 그 시점에 어떤 주택·건물·토지를 가지고 있었는지에 따라 조합원 분양자격이 확정되는 기준일입니다,
경제 / 부동산
25.12.04
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단독주택의 구성에 대한 부동산 세금이 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.별채/창고를 추가로 지으면 세금(재산세·종부세·취득세)은 증가합니다평수 제한을 넘어서 벌칙처럼 세금을 내는 구조는 아니고 면적이 증가하면 공시가격이 증가해서 세금이 증가합니다건폐율·용적률·허가 여부를 꼭 확인해야 합니다
경제 / 부동산
25.12.04
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청약 예비당첨자 상태에서 다른 단지 무순위·특공 청약도 넣어도 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.예비당첨자는 정식 당첨자가 아니기 때문에청약 제한을 발생시키지 않습니다 따라서,아라역 금강펜테리움(무순위)검단신도시 호반써밋3차(생애최초 특공)둘 다 청약 신청하셔도 가능합니다질문에서 언급한 규정은 특별공급 간 중복 당첨 방지 규정입니다당첨자 발표일이 빠른 당첨건만 유효하고늦은 당첨건은 부적격 처리됩니다금강펜테리움 발표일: 12/11호반써밋3차 발표일: 12/12이 경우 12/11 금강이 먼저 발표되므로,만약 금강이 당첨되면 호반(12일)은 자동으로 부적격 처리됩니다무순위(잔여세대) 당첨도 당첨으로 간주되기 때문에 당첨 발표일 기준 중복 당첨 규정이 그대로 적용됩니다본인에게 별도 타격은 없고,늦은 발표 단지(호반) 당첨만 무효 처리됩니다
경제 / 부동산
25.12.04
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