답변 내역
- 서울 부동산 주간 매매가격지수가 상승한 원인이 뭔가요?안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울 부동산 가격 상승 억제를 위해 규제 정책과 공급 방향에 대해 발표했는데도 불구하고 규제 정책 발표 직후 급감한 거래 및 가격이 점차 주변 비규제 지역으로 거래가 이동하여 전체적인 가격 상승을 부추기는 모습입니다.규제로 인해 감소한 매물로 공급이 부족하니 실제 매수자는 부족한 공급의 높아진 가격으로 매수하니 거래는 줄었지만 신고가는 계속 나오는 상황이며 규제의 풍선효과로 주변 부동산 가격이 높아지는 상황입니다.추가로 대규모 공급 대책도 발표하였으나 부동산은 건설 및 입주까지 2~3년 이상 시간이 필요하기에 중장기적으로는 공급 확대에 따른 부동산 가격 안정화 가능성은 있지만 단기적으로는 공급 부족으로 인한 실사용자 중심의 가격상승은 막기 어려워 보입니다.감사합니다.경제 / 부동산25.09.2600
- 아파트를 매매하고싶은데 조언을구합니다안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.자기 자본 6천만원으로 매수 가능한 수준의 아파트 매매가를 보면 규제지역의 경우 3억 기준 매매가의 40% 수준 대출이 가능해 1억 2천만원을 더해 1억 8천만원 수준으로 현재 자기 자본 외 1억 2천만원 정도 있어야 3억 수준의 아파트 매수를 할 수 있으나 규제지역 내 이정도 가격대의 매물은 없습니다.규제 지역 외 3억 기준 70% 정도 대출이 가능해 2억 1천만원에 자기 자본을 더해도 3천만원 정도의 추가 자본이 필요합니다.추가로 아파트 매수 시 매매가격 외 취등록세, 중개수수료, 수리, 이사비용 등 기타 비용도 생각해서 여유롭게 예산을 잡으시길 바랍니다.감사합니다.경제 / 부동산25.09.265.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 부동산 매매후 불법증축 확인한경우.안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 매수 후 발코니 확장이 미신고 불법 증축인 것을 아셨다면 양성화 및 매도인과 중개인에게 책임을 물어야 합니다.발코니 미신고 불법 증축의 경우 매수인에게 매수 시 고지하지 않았다면 매도인은 중대하자에 대한 하자담보책임이 있으며, 중개인은 중개 대상물 확인 및 설명 의무 위반의 법적 책임이 있습니다.먼저 관할 구청 건축과에 매수 후 불법 확장에 대해 인지하였다는 것을 신고하여 발코니 확장이 가능한 상황이었는지 확인이 필요하고요, 현 상태로 사용해도 안전 및 구조상 문제가 없다면 이행강제금 처분 후 사용 승인 받아 지속 사용 및 인테리어 공사를 진행하시면 됩니다.만약 확장이 안전 및 구조 등이 사유로 불가하다면 원상복구 명령을 받고 복구를 해야하며 미조치 시 지속적인 과태료 처분을 받습니다.이런 피해에 대해 매매 계약서, 건축물대장, 현장 사진, 리모델링 업체 진술, 이행강제처분 내역 및 이행강제금 입금, 과태료 등 입증자료를 근거로 임대인을 대상으로 내용증명 발송을 통해 피해에 대해 보상을 요청하시고 거절 시 손해배상 청구를 진행 해야합니다.중개사에게도 배상책임보험을 통한 보상 접수를 요청하시고 거절 시 손해배상 청구를 진행해야 합니다.소송으로 진행하기 전 중개사 협회 분쟁조정, 법률구조공단 등에 중재 제도에 대해 상담해 보시고 자행하시길 바랍니다.감사합니다.경제 / 부동산25.09.2510
- 정말 감사해요100
- 성동구, 마포구, 분당, 과천과 같은 지역의 부동산 가격이 크게 상승하는 이유가 규제 풍선효과 영향일까요?안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.강남 3구와 용산구의 규제로 인해 규제지역은 매물이 감소하고 거래가 줄면서 초반 안정화의 모습을 보였으나 규제 상황에서도 구매가 성사되는 물건은 연일 신고가를 경신하며 상승하는 모습으로 바뀌어 규제지역의 매수를 고려하는 수요자들이 주변으로 넘어가는 일명 풍선 효과로 성동구, 마포구, 분당, 과천 등 부동산 상승세가 도드라지는 상황입니다.정부는 이런 부분을 예측해 사전에 규제 지역 확대 등 대비책을 준비했어야하지만 별다른 조치가 없어 상승세는 당분간 지속될 것으로 보이고 새롭게 지정하는 곳에서도 비슷한 현상의 반복으로 추가 상승이 예상됩니다.감사합니다.경제 / 부동산25.09.255.01명 평가10
- 마음에 쏙!200
- 전세계약중에 보증금을 돌려받고 월세로 전환도 할 수 있나요?안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 계약 중 임차인이 월세 전환 및 보증금 일부 돌려받는 것을 임대인에게 요청할 수 있으나 임대인이 무조건 수용하는 것은 아닙니다.임차인의 요청에 임대인이 허락해 상호 합의가 된다면 가능하지만 임대인이 보증금을 사용해 돌려줄 금액이 없거나 많이 부족한 경우도 있고 전세를 선호해 거절할 수도 있습니다.거절할 경우를 대비해 돌려받는 보증금의 월세 전환 금액을 시세보다 조금 더 올리는 방법 등 임대인이 더 이득이 될 수 있는 추가 제시안도 준비하셔서 거절에 대비할 필요가 있습니다.임대인이 자금 여력이 있어 임차인의 요청을 수용한다면 돌려받는 보증금에 맞게 월세로 환산하여 계약서 수정 진행 후 진행하면 됩니다.감사합니다.경제 / 부동산25.09.255.02명 평가10
- 지식 레벨업100
- 월세를 어떻게 나누는 게 맞는 걸까요?안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세 100만원 기준으로 비율적 기준으로 접근하면 55:45가 맞을 수 있지만 기준 비율의 시작점을 50:50으로 설정 시 금액으로 환산하면 50만원:50만원으로 보는 것이 맞고, 금액 환산을 기준 10만원을 더 낸다고 보는 것이 합당해 보입니다.55:45는 비율을 금액으로 환산 시 10만원을 더 내는 것은 맞아 보이지만 절반이라는 기준으로 금액 환산 시 절반인 50에서 5만원 더 내는 것 입니다.일단 기준점을 50:50으로 정할 때 금액인 50만원을 기준으로 큰 방을 쓰는 사람이 10만원을 더 부담한다하면 60만원:40만원으로 하시는 것이 맞는 것 같습니다.감사합니다.경제 / 부동산25.09.255.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 문정동 49m2 아파트에도 대거 청약이 몰렸네요..안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.한국의 세대 구성의 변화를 보면 기존 4인 가구의 기본 세대 구성이 빠르게 1~2인 가구 중심으로 변화하면서 국민 평형이라고 하는 84제곱이 59제곱으로 변해야 한다는 의견이 지배적인 상황입니다.향후 1~2인 가구의 증가는 더 빠르게 진행될 것으로 보여지며, 자재비와 인건비 상승으로 지속 상승하는 분양가 여파까지 더해지면 59제곱을 국민 평형으로 보는 것이 당연해 지는 수순으로 생각됩니다.말씀하신 49제곱 평형이 1~2인 가구 입장에서는 가격 측면에서 더 매력적으로 느껴질 것이고 송파구는 강남 3구의 하나로 투자 측면에서도 시세 상승을 기대하기 충분해 보입니다.감사합니다.경제 / 부동산25.09.2500
- 정말 빌라 매매는 추천하지 않는 건가요?안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.빌라를 무조건 사지 말아야하는 것은 아니지만 빌라는 시세 상승을 기대하기 어렵고 시세 확인도 힘들기 때문에 동일한 기간으로 아파트와 비교 시 수익성이나 매도에 있어 아파트보다 불리한 부분이 있어 매매를 신중히 할 필요가 있습니다.보유한 자금이 아파트를 매매할 정도가 아니고 투자관점이 아닌 실거주 관점에서 매수는 좋은 선택일 수 있으나 위치, 시세, 보안, 주차장 등 잘 확인하시고 추후 매도까지 고려해 좋은 물건을 매수하시길 추천드립니다.감사합니다.경제 / 부동산25.09.255.01명 평가10
- 마법같은 답변200
- 월세계약중 매매시 부동산 복비관련 질문안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세 계약 중 만기 이전에 임차인의 요청으로 조기 계약 종료 시 통상적으로 임차인은 새로운 임차인 확보 시 임대인이 부담해야하는 중개수수료를 지급합니다.만약 임대인이 월세 기준이 아닌 매매로 중개수수료를 요구한다면 그에 응할 필요는 없으며 월세 기준으로 발생하는 중개수수료 분에 대해 지급한다고 하시면 됩니다.월세와 매매는 중개수수료에 있어서 큰 차이가 있기에 임대인의 요구는 통상적이지 않은 요구로 생각하시면 됩니다.감사합니다.경제 / 부동산25.09.245.01명 평가10
- 마음에 쏙!500
- 근저당 있는 집 월세 계약에서 주의할 점이 궁금해요..안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.근저당 설정된 주택에 월세 계약 시 등기부등본 상 소유주가 다수일 경우 소유주 전원의 동의를 통해 계약을 진행해야 합니다.근저당 설정 금액인 7,600만원이 위험한 수준인지에 대한 판단 여부는 시세를 알아야 합니다.시세가 3억인 주택에 7,600만원 근저당이 설정된 상태라면 추후 혹시라도 경매 진행 시 잔액이 보증금보다 많기 때문에 상대적으로 위험하지 않은 물건이라고 할 수 있습니다.반면 시세가 낮은 주택으로 근저당 설정액이 80~90% 수준인 상황이라면 경매 후 보증금 보다 잔액이 적을 수 있기에 위험하다고 판단할 수 있습니다.계약을 진행하신다면 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하시고 수도권은 소액임차인 보호 규정으로 보증금 중 일부는 최우선 변제를 받을 수 있으니 대상 여부도 확인하시길 바랍니다.감사합니다.경제 / 부동산25.09.2400