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답변 내역

전세보증보험 가입 시 가장 중요한 체크 항목이 무엇인가요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세금 반환 및 사기 예방을 위한 가장 안전한 수단으로 가입 전 몇 가지 중요한 부분을 점검하지 않으면 보험금 지급이 제한될 수 있습니다. 먼저 소유권 관계, 등기부 권리관계, 임대인의 채무나 연체 이력, 보증가입 가능 여부 등을 정확히 확인해야 합니다.등기부등본에서 근저당, 가압류, 압류가 많은 경우에는 전세보증금이 후순위가 될 수 있기 때문에 전세보증보험 가입이 불가하거나 가입하더라도 선순위 채권이 과다하면 경매 시 회수 불가능 판단이 나와 보험금 지급 심사에서 문제가 될 수 있습니다. 임대인의 세금 체납, 다주택자 대출 연체, 법인 임대인 여부도 심사에 영향을 줄 수 있고 체납 사실이 있으면 가입이 제한되거나 사고 시 보험금 지급에 추가 조사가 진행됩니다. 전세 계약 시 최초 입주자 아닌 기존 선 입주자의 보증보험으로 설정된 권리나 사기를 위해 이중계약이 된 경우에도 보증금 지급이 제한 및 거절될 수 있습니다. 계약서에는 전입일, 확정일자, 인도일 등이 명확히 기재돼 있어야 하고 전입신고 지연, 확정일자 누락은 보험금 지급 거절 사유 중 대표 사례입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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전세계약 만기전에 전세금 인상요구 질문드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임대차 계약 기간이 끝나지 않은 계약 기간 중에 임대인이 보증금 또는 월세의 인상 요구에 대해 임차인은 수용하여 이행할 의무가 없습니다.법적으로 임대차 계약 기간 중 계약 내용은 상보 협의하에 변경은 가능하지만 일방적인 요구에 응할 필요는 없습니다.임대인의 요구에는 법적으로 계약 만료 전이라 계약 내용 변경에 동의하지 못한다고 답변하시고 변경은 계약 연장 시 협의하자고 이야기하시면 됩니다.그리고 계약 연장을 하지않을 경우 계약 만료의사를 임대인에게 전달하시고 문자 등으로 증빙을 남기시길 바랍니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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청약때문에 부모님한테 빌리는돈 이자율
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부모님에게 청약 자금을 차용할 때는 세법상 적정 이자율을 적용해야 합니다.현재 세법이 인정하는 적정 이자율은 연 4.6%이며, 이는 가족 간 금전거래를 증여로 보지 않기 위한 최소 기준입니다. 따라서 10억 원을 빌렸다면 연 4.6%를 적용해 약 4,600만 원의 이자를 실제로 지급하는 방식이 가장 안전합니다. 이자율을 4.6%보다 낮게 설정할 경우 4.6%와의 차액만큼을 국세청이 사실상 증여로 판단할 수 있으며 그 차액이 연 1,000만 원을 초과하면 증여세 과세 대상이 됩니다. 반대로 차액이 1,000만 원 미만이면 과세는 피할 있으니 최소 이자율을 3.6%까지는 조정이 가능하며 추후 소명등을 대비해 차용증 작성, 실제 계좌이체로 이자 지급, 상환 계획 등 증빙 및 소명 자료를 잘 준비하셔야 합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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반전세 실거래가 누락될수도 있나여.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 임대차 계약 후 7개월이 지난 반전세 실거래가가 시스템에 반영되지 않는 현상은 단순 지연이 아닌 주택 임대차 신고 누락 또는 행정 처리 과정의 오류일 가능성이 높아 보입니다.매매 및 임대차 계약 후 실거래가 시스템에 반영되지 않는 경우는 임대차 신고 미진행으로 정보 자체가 없는 경우, 지자체 신고 후 국토교통부 시스템 이관 시 데이터 누락이나 담당자의 입력 오류가 발생한 경우 등이 있습니다. 해결을 위해서는 먼저 임대인에게 신고 여부를 확인하고 신고가 완료되었다면 관할 구청 주택임대차 신고 담당 부서에 연락하여 접수 및 입력 상태를 조회하여 오류를 정정해야 합니다. 미신고 상태라면 과태료 계도기간을 고려하여 신속히 소급 신고를 완료하는 것이 임차인 권리 보호를 위해 가장 중요합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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공인중개사 같은 경우에는 몇과목을 시험보고 그리고 합격기준은 어떻게 되나요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 공인중개사 시험은 절대평가 방식으로 합격 기준을 통과한 모든 응시자들은 공인중개사 자격 취득이 가능합니다.시험은 1차와 2차로 나뉘어 2번 필기시험으로 진행하며 1차 시험은 부동산 감정평가론이 포함한 부동산학개론과 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개 관련 규정 2과목입니다.2차 시험은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령과 중개실무, 부동산공법 중 중개 관련 규정, 부동산공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법 3과목입니다.1차 시험을 합격해야 2차 시험의 기회가 주어지며 각 차수 통과 기준 및 자격증 취득 기준은 각 차수별 시험 시 과목 점수는 최소 40점 이상 획득과 과목 평균 60점을 넘어야 합니다.1차 시험에서 2과목 중 1과목이 30점이고 나머지 과목을 100점을 맞아 평균은 65점이나 40점 미만이 과목이 있어 최종 탈락입니다.잘 준비하셔서 노후를 잘 준비하시길 바랍니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.11.23
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공인 중계사 같은 경우 매년 뽑는 인원이 다른가요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 상대평가가 아닌 절대평가 방식으로 선발하는 방식입니다.절대평가 방식이다보니 합격 기준 이상의 점수를 획득 시 전부 합격으로 매년 합격자 수는 달라질 수 밖에 없으며 정해진 합격 인원의 기준은 없습니다.공인중개사 시험은 1차와 2차로 나누어 2번 시험을 진행하며 1차 2과목, 2차 3과목으로 총 5과목의 시험 점수가 과목별 최하 40점 이상 획득, 차수별 진행 과목 평균 60점이 넘어야 합격할 수 있습니다.위 기준에 충족할 경우 인원이 아무리 많다해도 전부 합격해 공인중개사 자격증 취득이 가능합니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.11.23
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아파트 청약 관련 질문 드립니다. 복정역 에피트
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 청약 시 청약 유형은 크게 특별공급과 일반공급으로 나뉘며 특별공급은 추가로 세부 유형으로 나뉘고 일반공급은 기준에 따라 청약 순위로 나뉩니다.아파트 청약 시 동일 단지에 대해서는 특별공급과 일반공급 큰 유형에서 1가지 유형만 선택해 청약이 가능하며 특별공급 청약 시 일반공급 청약이 불가하고 일반공급 청약 시 특별공급 청약이 불가합니다.추가로 특별공급 유형 내 세부 유형에 대해 중복 청약이 불가하고 일반공급 순위에 맞지않게 청약하거나 중복해서 청약이 불가합니다현재 결혼 7년 이내고 소득 조건이 가능하다면 일반공급 대비 특별공급이 상대적으로 청약 가능성이 높으니 특별공급으로 청약하시길 추천드리며 청약은 부부 중 누가 해도 상관없지만 일반적으로 세대주가 하는 추세이고 추후 분양 후 공동명의로 등록 가능합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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화성 동탄, 구리시와 더불어 추가 규제 지역으로 어디가 묶을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 한 부동산 규제 및 대출 제한 정책으로 규제 지역과 인접한 지역을 중심으로 규제 풍선 효과가 나타나고 있습니다.서울과 수도권 일부 규제 지역은 부동산 거래량 급감 및 시세 하락이 명확히 보이며 규제 지역과 인접한 인근 지역은 거래량 급증 및 시세 상승이 명확히 나타나며 규제로 인한 풍선효과가 나타난 것으로 판단 됩니다.이로인해 규제 지역의 인접한 풍선 효과 지역에 대한 규제 적용이 진행될 것이라는 예측이 있습니다.현 정부의 부동산 정책으로 인한 규제 풍선효과로 인해 부동산 시세가 급등한 지역은 동탄시, 구리시, 수원 권선구, 파주시 등이 대표적인 지역으로 실제 규제 이후 부동산 거래량 급증과 시세 상승이 수치로 나타나고 있습니다.추가 규제 시 위 4곳이 포함될 가능성이 높다고 판단됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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서울 아파트 지금이라도 사야할까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울과 수도권을 중심으로 시행한 부동산 규제 대책이 풍선효과를 보이며 오히려 서울과 수도권 인근의 부동산 가격을 높이는 상황으로 나타나고 있습니다.부동산 가격이 오름에 따라 전월세 등 임대 시장의 가격도 따라서 오르고 있습니다.현재 부동산 상승의 근본적인 원인은 신규 부동산 공급의 부족, 전월세 상승에 따른 계약갱신청구권 사용으로 인한 매물 잠김 등이 원인으로 공급이 확대될 예정인 2030년까지는 지속적인 부동산 시세는 우상향을 보일 것으로 판단됩니다.이후 하락을 한다기 보다는 고점 대비 낮아지겠지만 현재보다 떨어지는 것은 쉽지않아 보입니다.다만 지금 당장은 부담이 될 수 있겠지만 대출이 가능한 상황의 가격 차이라면 비역세권보다 역세권, 구축보다는 신축 및 준신축 등 입지와 연식을 잘보시고 가격 상승 및 하락 시 방어가 가능한 것으로 매매하시길 바랍니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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신축 아파트 분양 시 자금계획 질문드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.신축 아파트 분양 후 완공 전, 후로 준비해야 할 현금 항목은 다양합니다.우선 완공 전에는 중도금 2~6차 대출 실행 후 매월 발생하는 이자 비용에 대해 미리 준비가 필요하고 이 부분을 절감하기 위해 중도 상환을 계획하셨다면 해당 상환액 만큼의 자금을 보유해야 합니다. 다음은 옵션 잔금, 발코니 확장비 등 시공사에 분양가 외 납부해야하는 금액의 준비도 필요합니다.완공 이후 입주 전에 잔금 납부는 잔금 대출을 통해 가능하며 잔금 대출 한도는 분양가 기준의 LTV로 정해져 중도금을 많이 상환했다고 해서 잔금 대출의 한도가 늘어나지는 않습니다. 잔금 대출로 해결하지 못하는 부족한 금액도 준비가 필요합니다.이후 입주 과정에서 취득세, 등기비용, 채권매입비 등 법적, 행정적 비용이 발생하고 이사비, 관리비 예치금, 가전가구 구입 등 구매 비용도 필요합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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