답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.5월 9일 이후에 집을 팔면 기본 세율에 20~30%p의 중과세가 더해지고 장기보유특별공제 혜택도 사라집니다 똑같은 집을 팔아도 수억원의 세금 차이가 날 수 있습니다. 이 최후통첩의 영향으로 2월부터 서울 아파트 매물은 전월 대비 약 20~30% 이상 급증했습니다. 특히 강남 3구와 송파, 성동구 등에서 매물이 쏟아지고 있습니다. 현재 시장은 폭풍 전야의관망세입니다. 세금을 아끼려는 다주택자들이 4월 초까지 초급매를 경쟁적으로 내놓을 가능성이 큽니다. 실제로 강남 일부 단지에서는 최고가 대비 10억원 이상 낮은 가격에 거래되는 사례가 나오고 있으며 매수자가 우위에 있는 시장입니다. 따라서 단기적으로는 가격 조정기로 볼 수 있씁니다. 5월 9일 이후는 퇴로가 차단된 다주택자들이 차라리 안 팔고 버티거나 증여하곘다로 돌아서면 시장에 매물이 씨가 마를 수 있습니다. 2026년 서울의 아파트 입주 물량이 역대 최저 수준인 점과 금리 인하 기대감이 맞물려 있어 5월 이후 공급 부족으로 인해 가격이 다시 재상승 할것이라는 전망이 전문가 20인 설문 등에서 우세하게 나타나고 있습니다. 단기적으로 5월까지는 매수자들이 가격 협상의 우위를 점할 수 있는 기회이고 5월 이후는 매물이 다시 잠기고 공급 부족 현상이 심화되면 서울 핵심지의 가치는 더 오를 가능성이 높다는 분석이 많습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존 세입자의 짐이 모두 빠진 것을 육안으로 확인하고 관리비 및 공과금 정산이 완료된 직후에 임대인 계좌로 입금합니다. 이때 기존 세입자는 귀하께서 넣은 잔금을 받아 이사 갈 집의 잔금을 치르게 됩니다. 기존 세입자가 전출 신고를 먼저 해야만 전입신고가 가능한 것은 아닙니다. 잔금 당일 기존 세입자의 퇴거와 동시에 전입신고가 가능하며 일시적 중복 전입도 허용이 됩니다. 잔금을 치르기 직전에 등기부등본을 다시 확인하여 추가 대출이 없는지 꼭 확인하시고 입금 즉시 전입신고를 마쳐야 법적 보호를 받을 수 있습니다. 권장하는 절차로 확정일자는 계약 후 미리 받아두시고 이사 당일에는 시설물을 확인하시고 > 잔금 입금 > 전입 신고 순서로 신속하게 진행하는 것이 가장 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전입신고를 다른 곳으로 옮기는 즉시 기존 원룸에 대항 대항력과 우선변제권이 완전히 사라집니다. 주소를 옮긴 사이에 집주인이 대출을 받거나 집이 경매에 넘어가면 법적으로 보증금을 돌려받을 순위에서 밀려나 돈을 한푼도 못 받을 위험이 있습니다. 사업자등록 없이 개인 공간으로 쓴다면 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 다만 대부분의 원룸은 주거용 계약이니 완전히 사무실로만 쓰다가 임대인이 이를 문제 삼으면 계약 해지 사유가 될 수 있으니 가끔 작업실로 쓰지만 주소만 옮긴다고 미리 양해를 구하는 것이 좋습니다. 재전입 시 불이익은 나중에 다시 그집으로 전입신고를 하더라도 대항력은 새로 신고할 날부터 다시 발생합니다. 그사이 생긴 집주인의 근저당 보다 후순위가 되며 주소지를 옮기면 현재 내고 계신 월세에 대한 세액공제도 받을 수 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.동작구 삼도동은 신대방삼거리와 분위기가 유사한 전형적인 주거지역으로 상도근린공원과 여러 초등학교가 밀집해 있어서 유해 시설이 적고 차분하며 강남권 접근성이 매우 뛰어납니다. 강서구 등촌,가양동은 평지 위주의 넓은 도로와 아파트 단지 중심의 정돈된 환경이 특징이며 한강공원과 허준공원이 가까워서 산책하기 좋고 9호선을 통한 여의도 강남 이동이 편리합니다. 노원구 공릉동은 경춘선 숲길을 따라서 감성적인 카페와 샌책로가 조성되어 있으며 대학가임에도 불구하고 주택가 특유의 조용하고 아기자기한 분위기를 동시에 누릴 수 있습니다. 강동구 성내동은 올림픽공원이라는 대규모 녹지 인프라를 도보를 이용할 수 있는 큰 장점이 있으며 성내초 인근의 골목 상권이 잘 발달해 있어 생활 편의성과 쾌적함의 균형이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토스와 모니모는 광고 피로도가 낮고 깔끔한 인터페이스를 제공하며 만보기나 기상미션 등 일상적인 활동을 통해 현금성 포인트를 쌓기에 가장 효율적입니다. 올웨이즈=올팜은 가상의 작물을 키워 실제 농산물을 배송받는 방식으로 게임 같은 재미와 실질적인 보상을 동시에 얻을 수 있어 몰입감이 높습니다. 엠브레인 패널파워와 오베이는 광고 시청 없이 질문에 답변하는 것만으로 수익을 내며 시간 대비 단가가 높아 짬짬이 활용하기에 좋습니다. 걷기 미션이 있는 앱들은 여러개를 동시에 실행해 보상을 중복으로 챙기고 설문 앱은 알림을 켜두어 선착순 기회를 놓치지 않는 것이 효과적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인프레이션으로 인해 현금 가치가 떨어지면 이를 방어하기 위해 부동산 같은 실물 자산으로 자금이 유입되어 건축 원가 상승이 분양가를 밀어 올려 하방 경직성을 형성합니다. 국제 정세가 불안해질수록 투자 심리는 위축되지만 자산가들은 오히려 가장 안전하다고 판단되는 핵심 지역의 우량 부동산에 집중하는 경향을 보입니다. 공급 부족과 원가 상승으로 인해 시장 전체의 전면적인 폭락 가능성은 낮게 평가되나 입지에 따라 가격이 유지되는 곳과 하락하는 곳의 격차가 벌어지는 극심한 양극화가 진행될 것으로 전망됩니다. 즉 불확실성이 큰 시기이므로 단순한 가격 상승을 기대하기보다 실거주 가치와 리스크 관리를 최우선으로 하는 보수적인 접근이 필요한 시점입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.영업권리금은 보통 월 순이익의 6~12개월분으로 산정하며 시설권리금은 감가상각을 고려하되 최근 인건비 상승으로 인한 신규 인테리어 비용을 근거로 가치를 방어하는 전략이 필요합니다. 상가임대차보호법에 따라 임대차 종료 6개월 전부터 종료시까지 권리금 회수 기회를 보호받으며 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나 과도한 임대료 인상을 요구하는 것은 방해 행위에 해당합니다. 매출 자료를 객관적으로 증빙하여 권리금의 근거를 마련하고 가게가 가장 확성화되어 있을 때 신뢰할 수 있는 부동산 한두곳을 통해 비공개로 매수자를 찾는 것이 가격 방어에 유리합니다. 투입하신 노력과 비용을 생각하면 아쉬움이 크시겠지만 때론느 시간이 기회비용이 될 수도 있습니다. 권리금을 조금 양보하더라도 빨리 정리하고 새로운 출발을 하시는게 전체적인 손해를 줄이는 길일 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 양도세 중과 부활은 조정대상지역 내 주택에만 해당합니다. 부산 해수동이 현재 비조정대상지역이라면 주택수가 많아도 양도세 중과는 적용되지 않으며 일반세율이 적용됩니다. 종부세와 재산세 가은 보유세는 주택 공시가격을 합산하여 매깁니다. 따라서 비조정대상지역이라도 전체 보유 주택의 공시가격 총액이 높으면 강화된 세율의 영향을 받습니다. 특히 2026년 정부가 비거주주택에 대한 공제 혜택 축소를 검토중이며 세 부담이 늘어날 가능성이 큽니다. 최근 금융당국은 지역과 상관없이 다주택자의 대출 만기 연장이나 신규 대출을 조이는 핀셋 규제를 시행중입니다. 특히 비거주 주택을 담보로 한 대출은 한도가 크게 줄어들 수 있어 자금계획에 주의가 필요합니다. 즉 양도세 중과는 피할 수 있겠지만 보유세만 대출규제는 지역 구분 없이 실거주 여부와 보유 주택 수를 기준으로 강화되는 추세입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네이버 MY 플레이스는 영수증 인증 후 장소 리뷰를 작성하면 네이버페이 포인트를 즉시 적립해 주어 활용도가 높으면 사또&캐시닥은 영수증 업로드시 현금성 캐시를 지급하며 모은 포인트는 현금 출금이나 기프티콘 구매에 사용할 수 있습니다. 오늘뭐샀니 어플은 단순 영수증 인증보다 적립 단가가 높은편이며 대형마트나 특정 브랜드 상품을 자주 구매하신다면 유리합니다. 머니트리는 다양한 포인트(백화점 상품권, 엘포인트 등)를 하나로 모아주는 앱인데 영수증 스캔 적립기능도 제공합니다. 흩어진 포인트를 합쳐서 현금화하거나 편의점에서 바로 결제할 때 유리합니다. 하나의 영수증으로 여러 앱에 중복 적립이 가능하며 결제일로부터 보통 1~3일 이내에 촬영해야 인정되므로 즉시 올리는 것이 유리합니다. 요즘은 종이 영수증을 받지 않아도 편의점 앱이나 마트 앱에 남는 전자 영수증 캠쳐본으로도 인정이 가능한 어플이 많으며 지갑에 모아두지 말고 결제 직후 바로 촬영하는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.초고가 시장의 하락 이유는 2026년 5월 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 절세를 위해 강남권 급매물을 쏟아내고 있습니다 고가 주택에 대한 보유세 강화 정책이 발표되면서 덩치가 큰 초고가 단지들의 투자 심리가 위축되어 있고 규제 지역 내 초고가 주택은 대출 활용이 거의 불가능해서 금리 인상가에 매수세사 붙기가 어렵습니다. 중저가 시장의 상승 이윤느 신생아 특례대출 등 정부의 저금리 정책 대출이 9억~12억 이하 아파트에 집중되면서 실수요자가 몰리고 있으며 서울 전세가가 폭등하며 매매가와의 격차가 줄어들자 상대적으로 저평가된 외곽 지역을 중심으로 차라리 사자는 수요가 늘었습니다. 상급지 가격이 너무 올라 부담을 느낀 수요자들이 대출 가능한 범위 내의 차선책을 선택하며 가격이 따라 오르고 있습니다. 즉 강남은 세금 규제로 급매물이 늘어 잠시 숨을 고르는 중이고 중저가 시장은 대출 지원과 전세난 때문에 실수요가 뒷받침되며 오르는 현상입니다. 감사합니다.