답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.포항의 주택은 현재 비조정대상지역에 해당하여 매도 시 기본세율이 적용되므로 양도소득세 중과에 직접적인 영향을 받지 않습니다. 다만 다주택자에 대한 종합부동산세 부담은 공정시장가액비율과 보유 주택수에 따라 증가할 가능성이 존재합니다. 매매가 어려운 상황에서는 종합부동산세 등 보유세 부담을 줄이기 위해 전세를 월세로 전환하여 현금 흐름을 확보하는 방안을 고려할 수 있습니다. 전월세 전환시에는 세입자와의 임대차 계약 조건과 지역의 전월세 전환율을 종합적으로 확인하고 결정해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.연봉 4800만원과 6000만원의 신용대출이 있는 경우 DSR 40% 규제로 인해 주택담보대출 한도는 약 1억 8000만원에서 2억 2000만원 내외로 제한될 수 있습니다. 정확한 대출 가능 금액은 금리와 신용대출 상환 조건에 따라 달라지므로 생애 최초 주택 구매 혜택인 LTV80% 적용 여부를 포함해서 시중 은행의 상세 상담을 반드시 먼저 받으셔야 합니다. 부모님께 빌린 돈은 증여세 조사를 방지하기 위해 자금조달계획서상 차입금 항목에 명확하게 기재해야 하며 차용증 작성과 실제 이자 지급 내역 등의 객관적인 증빙 자료를 갖춰야 합니다. 자녀에게 10년간 최대 5000만원까지는 증여세 면제가 가능하므로 빌리는 금액 중 일부는 증여로 처리하고 나머지는 차용으로 구성하는 전략을 검토해 보시는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 주택을 매수하더라도 잔금일에 반드시 전입신고를 해야 하는 것은 아니며 취득일로부터 3개월 이내에만 전입 및 실거주를 시작하면 됩니다. 따라서 6월 2일에 잔금을 치른 후 인테리어 공사를 진행하더라도 3개월 이내인 7월 15일에 전입신고를 완료함녀 실거주 의무 규정을 위반하지 않습니다. 또한 현재 거주 중인 월세집의 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 매수한 주택으로 전입하기 전까지 기존 주택의 점유와 전입신고를 유지하는 것이 중요합니다. 결과적으로 7월 15일에 기존 월세집에서 퇴거함과 동시에 매수한 주택으로 전입신고를 진행하시면 법적 요건을 모두 충족할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.금천구 시흥동 모아타운 1구역은 신안산선 개통 등 교통 호재와 주거 환경 개선에 대한 기대로 초기 투자금 부담이 낮다는 장점이 있습니다. 하지만 사업 추진 과정에서 지연 가능성과 한정된 기반 시설, 그리고 서울 중심부와의 물리적 거리로 인한 시세 상승 폭의 한계는 리스크 요인입니다. 특히 투자시에는 권리산정기준일 이후 신축된 빌라의 입주권 제한 여부와 향후 새 아파트 입주시 발생할 수 있는 추가 분담금 부담을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 따라서 금천구 시흥동 모아타운 투자를 고려하신다면 대상 물건의 노후도와 건축 연한과 주변 교통망 개선 일정을 종합적으로 비교한 후 접근하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약기간 만료 전 이사 시 임차인이 중개보수를 부담해야 한다는 직접적인 법령이나 강제 규정은 존재하지 않습니다. 대법원 판례 및 국토교통부 유권해석에 따르면 중개보수는 계약의 당사자인 임대인과 새로운 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 임차인이 계약 기간을 채우지 못하는 것은 계약 위반에 해당하며 임대인은 이에 대한 손해배상 성격의 합의 조건으로 복비 부담을 요구하는 것입니다. 만약 묵시적 갱신 상태에서 나가는 경우라면 임차인은 언제든지 해지 통보가 가능하며 통보 후 3개월이 지나면 복비 부담 의무 없이 계약이 종료됩니다. 부동산 태도에 속이 상하시겠지만 법적 근거가 없는 만큼 계약서상 특약 존재 여부를 확인하신 후 임대인과 합리적인 수준에서 협의를 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.동일 건물 내에서 호수를 이동할 경우 기존계약서를 수정하기보다 새로운 호수가 기재된 계약서를 새로 작성하는 것이 월세 지원 신청 시 가장 안전합니다. 청년 월세 지원 심사에서 전입신고된 주소와 계약서상 주소가 정확하게 일치해야 하므로 호수 변경 후 반드시 해당 호수로 전입신고를 다시 하셔야 합니다. 중개사 없이 직접 계약서를 작성하더라도 반드시 주민센터나 인터넷등기소를 통해 새로운 호수에 대한 확정일자를 받아야 서류의 공신력을 인정받을 수 있습니다. 만약 기존 계약서에 단순히 수정 도장만 찍어 제추하면 주소지 불일치나 계약의 실효성 문제로 인해 지원 대상에서 제외될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 새로운 호수와 임대 기간을 명시한 계약서를 작성하고 확정일자를 받은 뒤 이 계약서와 함께 월세 이체 내역을 증빙 서류로 제출하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.월세 보증금이 2000만원인 경우 보증보험 가입은 보증금을 안전하게 지키기 위한 확실한 방법 중 하나입니다. 하지만 수도구너 기준 7500만원 이하의 소액임차인에 해당하므로 전입신고와 점유를 유지하면 최우선변제권으로 보호받을 수 있습니다. 따라서 계약하신 주택의 선순위 대출이 적다면 보증보험에 가입하지 않아도 법적으로 보증금 전액을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 그러나 선순위 채권이 과도해서 위험성이 있다고 판단될 경우에는 만일의 사태에 대비해 보증보험 가입을 진행하는 것이 좋습니다. 등기부등본상의 권리관계를 꼼꼼하게 확인하신 후 주택의 담보 대출 비율에 맞춰 적절한 보호 방법을 선택하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.새 아파트 견본주택 등 홍보관에서 체결한 계약은 방문판매 등에 관한 법률에 따라 계약서를 교부받은 날로부터 14일 이내에 청약 철회가 가능할 수 있습니다. 또한 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 협동조합형 민간임대주택 계약이라면 체결일로부터 30일 이내에 별도의 위약금 없이 청약을 철회할 수 있습니다. 만약 단순 임대차계약에 해당하여 법적 철회 기한이 지났더라도 시행사의 일방적인 환불 불가 규정은 약관의 규제에 관한 법률에 위반될 소지가 있습니다. 따라서 내용증명 등 법적 효력이 있는 서면을 통해 14일 또는 30일 이내에 철회 의사를 명확하게 통보하고 계약금 반환을 요구하는 것이 바람직합니다. 계약금 반환 분쟁이 발생할 수 있으므로 계약서와 관련 서류를 지참하여 법률 자문가나 서민 금융 관련 기관의 자문을 받아 대응하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신탁등기된 오피스텔을 매매할때는 신탁원부를 통해 권리관계를 확인하고 신탁회사의 매매 동의서 및 우선수익자의 동의서를 반드시 수령해야 합니다. 매매대금은 매도인 개인 계좌가 아닌 반드시 신탁회사 명의의 지정 계좌로 입금해야 하며 이를 특약사항으로 명확하게 기재해서 분쟁을 예방해야 합니다. 또한 잔금 지급과 동시에 기존의 신탁등기소를 말소하고 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다는 조건을 특약에 포함해야 합니다. 부동산 거래가 처음이시라면 신탁 부동산 거래 경험이 많은 중개사를 통하고 법무사를 통해 신탁 말소와 소유권 이전이 동시에 진행되도록 철저하게 검증하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.울사 동구 방어동 방어진향 주변의 23평형 아파트는 주로 1990년대에 준공된 구축 단지가 많아서 1억원 초중반대의 시세를 형성하고 있습니다. 32평형의 경우 비교적 최근에 지어진 단지를 기준으로 2억원 중후반대의 가격대를 보이고 있으나 해당 평형대의 공급은 상대적으로 적은 편입니다. 주변 인프라는 방어진항 중심의 상권과 울산대교를 통한 도심 접근성이 장점이지만 대형 문화시설을 이용하려면 동구 내 중심 상권으로 이동해야 합니다. 직주근접성과 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으나 주거지가 전반적으로 노후화된 편이므로 매수를 고려하실 때는 단지별 상태를 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.