답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2025년 11월 평당 261만원 거래는 과거 400만원대 시세 대비 급락한 수치이나 공시지가 수준임을 고려할 때 일반적 거래보다는 특수관계인 간의 증여성 거래나 극심한 저가 급매일 가능성이 커 보입니다. 현재 네이버 부동산에 올라온 평당 250~290만원대 매물은 고점 대비 30~40% 하락한 수준으로 가격 메리트가 있는 급매물이 맞습니다. 다만 거래 절벽 상황에서는 이러한 급매물가가 현재의 냉정한 시장가로 굳어지고 있다고 보아야 합니다. 즉 최고가 421만원 매물과의 격차가 큰 만큼 현재는 매수자 우위 시장입니다. 300만원 미만 매물들을 기준으로 삼되 실제 거래가 일어나는 시세임을 확인하며 추가적인 가격 협상을 시도해 보시는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수익률 계산의 분모가 되는 내 돈을 먼저 계산해야 합니다. 낙찰가에 취득세 4.6%, 명도비, 수리비, 법무 비용을 더한 총비용에서 경락잔금대출금과 임대 보증금을 뺀 금액이 실제 투입 자본입니다. 매달 받는 월세에서 대출 이자, 재산세, 관리비(공실 대금), 보험료 등의 유지비용을 모두 제외한 연간 순수익을 구합니다. 이것이 보유 기간동안의 현금 흐름 수익이 됩니다. 매도 가격에서 낙찰가와 중개보수, 양도소득세를 뺀 순 매도 차익을 계산합니다. 2026년 기준 다주택자 양도세 중과 유예 기간이나 주거용/ 업무용 여부에 따른 세율 차이를 반드시 확인하여 세금을 보수적으로 책정해야 합니다. 최종적으로 보유기간 동안 얻은 연간 순수익의 총합과 매도 시 남은 순매도 차익을 합산한뒤 이를 처음에 투입한 자기자본으로 나누어 전체 수익률을 산출합니다. 전체수익률(%)=(연간 순수익 X 보유 연수)+ 세후 매도차익/ 실제 투입된 내 자본

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.예비번호는 무작위가 아니라 순위 > 배점 > 추첨의 철저한 원칙에 따라서 매겨집니다. 귀하가 속한 3순위는 1,2순위 신청자들에게 번호가 모두 배정된 후 남은 물량에 대해 거주기간과 부양가족 등 높은 가점 순으로 번호를 받게 됨 점수까지 같다면 전산 추첨으로 최종 순번이 결정됩니다. 예비번호를 받았다고 해서 즉시 입주하는 것이 아니라 기존 거주자가 이사를 나가 빈집이 발생해야 순번대로 입주 기회가 돌아옵니다. 특히 3순위의 경우 앞 순위 당첨자들이 계약을 포기하거나 퇴거하는 물량을 기다려야 하므로 단지 인기와 평형에 따라서 상당한 기간의 대기가 필요할 수 있습니다. 현재 임대주택에 살면서 다른 공공임대주택에 신청하는 것은 가능합니다. 다만 새로운 곳에 당첨되어 입주하게 된다면 기존 주택은 계약 해지 후 반드시 비워줘야 하며 1세대 1주택 원칙에 따라서 두 곳에 동시에 이름을 올릴 수는 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주민센터 방문 없이 정부 24 앱이나 PC를 통해 전입신고와 확정일자를 동시에 처리할 수 있습니다. 2026년 현재 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 계약은 반드시 주택 임대차 계약 신고가 의무이며 신고 시 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 전입신고는 실제로 이사를 마친 잔금 당일에 하는 것이 원칙이며 확정일자는 계약서만 있다면 이사 전날이라도 미리 받아둘 수 있습니다. 대항력은 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 다음날 0시부터 발생하므로 가급적 이사 당일 오전중에는 신청을 완료하시는 것을 추천드립니다. 앱 신처시 임대차계약서 사진과 본인 인증 수단(휴대폰으로 간편인증 등)이 필요합니다. 세대원이 신청할 경우 세대주의 스마트폰 확인 절차가 추가될 수 있으며 온라인 신청은 평일 오후 6시 이후나 주말에 접수하면 다음 근무일에 처리된다는점도 유의해 주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 부산 아파트 입주 물량이 적정 수요량보다 적어 공급 부족 현상이 나타나고 있습니다. 이로 인해 전세가가 매매가를 밀어 올리는 회복 장세가 지속될 전망입니다. 서울 규제에 따른 풍선 효과로 외지인 자금이 유입되고 있으나 주로 해운대, 수영, 동래 및 남구 등 상급지에 집중되고 있습니다. 선호 지역은 상승하고 외곽은 보합인 양극화가 뚜렷하게 발생하고 있습니다. 현재 부산 전체가 지정될 가능성은 낮습니다. 정부는 경기 침체를 우려해 규제에 신중한 입장입니다. 다만 특정 지역의 급격한 과열이 지속될 경우 해당 구만 핀셋 규제될 가능성은 남아있습니다. 즉 공급 부족으로 인해 상급지 위주의 우상향이 예상되나 실거주 목적이라면 금리 추이와 지역별 입주 물량을 면밀히 살펴서 결정하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공인중개사법상 사무소는 건축물대장상 용도가 업무시설 또는 근린생활시설이어야 합니다. 공부상 업무시설이라 하더라도 실제 거주용(침대, 취사시설)으로만 사용되는 공간은 지자체 실사 시 등록이 반려될 수 있습니다. 사무소는 중개업만을 위한 독립된 공간 확보가 필수입니다. 무등록 중개시 수수료를 받지 않았더라도 중개를 업으로 하려는 의사가 있거나 광고등을 통해 반복적으로 알선했다면 무등록 중개행위 처벌을 받을 수 있습니다. 단순히 한두번 도와준 정도는 괜찮을 수 있으나 중개행위의 실질이 업으로 판단되면 형사처벌 대상입니다. 수수료를 받든 안받든 개업공인중개사 본인 소유의 매물을 의뢰인과 직접 계약하는 것은 공인중개사법 제33조 직접거래 금지 위반입니다. 본민 매물을 거래할 때는 반드시 다른 공인중개사를 통해 계약서를 작성해야 법적 문제가 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중도금 영수증은 이행의 착수로 증빙하는 결정적인 문서로 실제 입금이 없더라도 매수인이 영수증을 근거로 중도금을 지급했으므로 매도인은 계약금 배액 배상을 통한 계약 해제를 할 수 없다고 주장할 위험이 큽니다. 공인중개사의 구두 약속만 믿지 말고 즉시 문자와 통화녹음을 통해 미래 날짜의 중도금 영수증은 실제 입금 없이 착오 발행된 무효 문서임을 중개사로부터 확답을 받아 법적인 근거를 남겨야 합니다. 중개업소에 직접 방문하여 중개사가 보관중인 영수증 원본을 회수하여 파쇄하고 중개사와 매수인 양측으로부터 해당 영수증은 실제 입금과 무관하며 법적인 효력이 없음을 명시한 서면 확인서를 받아두는 것이 가장 안전합니다. 참고할 법령으로 중개대상물의 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행 등으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지하며 허위 영수증 발행은 행정처분 대상이 될 수 있음을 공인중개사법 제 33조에 명시하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.숙천동은 대구 혁신도시 내에서도 지하철 1호선 안심역과 가깝고 숙천초등학교를 끼고 있어서 선호도가 높습니다. 현재 매물 시세 폭이 큰 이유는 용도와 위치차이 때문입니다. 1종일반주거지역은 순수하게 주택만 지을 수 있는 땅입니다. 평당 약 450만원~550만원 내외로 형성되어 있으며 점포겸용 용지는 1층에 상가까지 넣을 수 있는 땅이라 평당 650만원~850만원까지 나갑니다. 대로변이나 코너 자리는 이보다 훨씬 높게 형성되기도 합니다. 시세폭이 큰 이유는 70~90평대 필지가 많으나 큰 필지의 경우 총액 부담 때문에 평당가가 낮아 보일 수 있습니다. 숙천초등학교나 인근 수변공원 조망권이 확보된 필지는 프리미엄이 붙어 시세가 높게 형성됩니다. 조심해야할 사항은 겉보기엔 멀쩡해도 건축선 후퇴나 특정 지구단위계획으로 인해 실제 활용도가 떨어지는 땅이 있으니 반드시 지구단위계획 지침을 확인하고 시세보다 터무니 없이 앉은 가격은 이미 거래가 완료되었거나 토지 지분 매각일 가능성이 높습니다. 혁신도시 특성상 기시설은 갖춰져 있지만 지하 파손이나 경계벽 설치 등 추가비용이 발생하는 땅이 있는지 임장을 통해서 반드시 확인하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공인중개사법에 따라 임차인의 과실 없이 전세입자의 이행 지체나 임대인의 계약불이행으로 계약이 해지될 경우 귀하는 중개수수료를 지불할 의무가 없으며 이미 지불했다면 전액 반환받을 수 있습니다. 만약 중개사가 법령을 핑계로 끝까지 안 돌려준다면 그 복비는 계약을 파기시킨 원인 제공자인 전세입자나 임대인에게 손해배상으로 청구해서 받아내야 합니다. 또한 계약 파기의 원인을 제공한쪽에서 손해배상을 청구할 수 있습니다. 원칙적으로 전세입자는 동시이행 의무가 있습니다. 즉 임대인에게 보증금을 돌려받는 것과 집을 비워주는 것은 동시에 이루어져야 합니다. 전세입자가 새로 이사 갈 집을 계약했더라도 귀하가 잔금을 치러서 그 돈이 기존 임대인에게 가야 전세입자도 보증금을 빼서 나갈 수 있습니다. 만약 전세입자의 비협조로 귀하가 계약을 해지해버리면 임대인은 다음 세입자를 구할 때까지 보증금을 돌려줄 여력이 없는 경우가 많습니다 이경우 전세입자는 보증금을 못받아서 이사 가 집의 잔금을 못치르게 되고 결국 본인의 계약금까지 날릴 위험에 처하게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 단지명 일부가 생략되거나 혼용되었더라도 지번과 도로명 주소가 정확하고 동호수가 일치한다면 법적으로 해당 목적물을 식별하는데 문제가 없으므로 대항력과 계약 효력은 유효하게 유지됩니다. 계약서 명칭보다 중용한 것은 행정기관에 신고하는 주소이므로 반드시 등기부등본 공부상에 기재된 공식 동호수를 기준으로 전입신고와 확정일자를 받아야 안전하게 보호받을 수 있습니다. 실무적으로 큰 결격 사유는 아니나 추후 대출 심사나 보증보험 가입 시 혼선을 방지하기 위해서 계약서 특약사항에 본 계약서와 주공 4단지는 등기부상 한라주공 4단지와 동일한 목적물임을 명시하거나 수정을 요청하는 것이 권장됩니다. 즉 대법원 판례로는 주소지가 다소 불분명해도 사회통념상 해당 주택을 지칭하는 것으로 인식될 수 있다면 대항력을 인정하지만 불안하시다면 계약서 특약에 동일 목적물임을 명시하시면 충분합니다. 감사합니다.