답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.의정부로 출퇴근하는 직장인에게 수유와 미아 지역은 교통 편의성이 매우 높지만 청년주택의 까다로운 조건이나 높은 월세가 장벽이 될 수 있습니다. 먼저 청년주택의 대안으로 LH,SH 매입임대를 적극 추천합니다. 이는 공공기관이 기존 빌라를 매입해 청년에게 시세보다 훨씬 저렴하게 공급하는 방식으로 신축 청년주택보다 입주 조건이 완만하면서도 임대료 부담은 절반 이하루 줄일 수 있습니다. 또한 일반 매물을 찾으실때는 청년 전용 버팀목 전세대출이나 중소기업 취업청년 전월세보증금대출인 중기청을 활용하시면 보증금의 80~100% 를 연 1~2%대 저금리로 빌릴 수 있어 청년주택 월세보다 후러씬 저렴한 월 10~20만원대 이지만 내고 신축급 원룸에 거주할 수도 있습니다. 수유역 근처보다 상대적으로 임대료가 저렴하고 조용한 가오리역이나 화계역, 미아역 인근의 빌라촌을 중심으로 발품을 팔아보시면 좋은 매물을 발결할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신고필증이 나왔다면 등기 진행은 가능합니다. 다만 보완 요청을 무시하면 과태료가 발생할 수 있습니다. 현재 대출 실행 전이라면 담당자에게 연락하여 잔금일 대출 실행 후 약정서를 제출하겠다고 소명하시면 됩니다. 잔금 전이라면 금액변동 및 수정은 언제든지 가능하며 전체 매수 금액이 같다면 소액 변동은 쿤 문제가 안되지만 이미 보완 요청을 받은 상태이므로 실제 대출 실행 금액에 맞춰서 수정 제출하는 것이 가장 안전합니다. 대출 약정서 금액과 계획서상 금액을 일치시킨 후에 줄어든 신용대출만큼 예금 항목 등 조정하여 합계를 맞추시면 됩니다. 즉 등기는 일단 진행하시되 대출 실행 직후 실제 금액에 맞춰 계획서를 수정하고 약정서를 제출하여 보완을 완료하시길 바랍니다. 항목 간 금액 변동은 조달 금액만 맞으면 무방하지만 보완 서류(대출 약정서) 제출 시점에 실행된 금액에 맞춰 계획서를 수정하는 것이 추후 소명 요구를 피하는 가장 안전한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트와 같은 집합건물은 건물과 땅이 하나의 법적 운영으로 묶여 있습니다. 집합건물법에 따라 소유자는 아파트 건물과 분리하여 대지지분만 별도로 매매하거나 증여하는 등 별개로 처리할 수 없습니다. 소유권자라 할지라도 대지지분만 따로 뗴어서 처분하는 행위는 법적으로 무효입니다. 아파트를 매매하면 대지지분은 등기 여부와 상관없이 자동으로 건물을 따라가게 되며 이는 토지와 건물의 소유주가 달라저 발생할 수 있는 법적 분쟁을 방지하기 위한 강행 규정입니다. 극히 드물게 아파트 관리규약으로 분리처분이 가능하다고 명시한 경우에는 별도의 처분이 가능할 수 있으나 일반적인 아파트 단지에서는 사실상 불가능하다고 보시는 것이 정확합니다 . 즉 아파트 소유자라 하더라도 지분만 따로 팔거나 가질 수는 없으며 항상 아파트 건물과 세트로 움직이며 거래가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.한국 법상 재산을 무상으로 넘기면 받는 사람에게 증여세가 부과되며 거래 금액이 0원이라도 공시가격을 기준으로 취득세를 내야합니다. 소유주가 재산세 부담과 건물 관리 책임을 피하기 위해 사실상 토지 가격만 받거나 철거 비용을 조건으로 집을 넘기려는 사례를 말씀하시는 것 같은데 빈집법 강화로 방치된 빈집에 이행강제금이 부과되므로 처분하련느 매물이 늘고 있습니다. 현실적인 초저가 획득 경로는 전남 강진, 화순 등 인구감소지역에서 빈집을 리모델링해 월 임대료 1만원에 최장 10년까지 빌려주는 방식이 가장 활발하며 빈집을 매입하거나 임대할 때 지자체로부터 수비리 약 1~2천만원 내외를 지원받아 실질적인 자부담을 줄이는 경우도 많습니다. 국토교통부와 한국국토정보공사가 운영하는 빈집정보 알림E 를 통해서 전국의 빈집 등급과 매매와 임대 정보를 확인할 수 있습니다. 즉 개인 간 0원 거래는 세금 문제와 리모델링 비용등 매우 까다롭지만 지자체의 리모델링 지원이나 민원 임대 주택을 활용하면 무소멜리 시와 유사한 혜택을 충분히 누릴 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.적용 받기가 힘듭니다. 증여세 계산시 수증자인 아들 기준으로 최근 10년간의 증여액을 합산하기 때문입니다. 증여일 전 10년 이내에 동일인(직계존속의 경우 그 배우자 포함)으로부터 받은 증여재산가액을 모두 합산합니다. 상속세 및 증여세법에서는 부모를 동일인으로 봅니다. 즉 아버지가 증여한 것과 어머니가 증여한 것은 하나의 바구니에 담겨 계산을 합니다. 어머니의 증여 이력이 없더라도 법적으로 아버지와 어머니는 동일인으로 간주하니 5년전 아버지가 증여한 1억과 이번 어머니 지분 증여액이 합산이되어 5000만원을 초과했으므로 이번 증여시에는 공제를 받을 수 없으며 증여세가 발생합니다. 가장 정확하게 확인하기 위해서 세무사에 상가 지분 증여 계산뿐만 아니라 취득세, 감정평가, 향후 양도소득세까지 복합적으로 고려해서 상담 받으시는 것을 추천드리고 국세청에서 운영하는 상담전화 국번없이 126이나 홈페이지 질의응답 게시판을 이용하면 법적 근거를 재확인할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.국민주택은 통장에 1500만원을 한꺼번에 넣을 수 있지만 국민주택 청약 시 저축총액으로 인정되는 금액은 회차별 인정 한도 월 최대 25만원뿐입니다. 즉 1500만원을 넣어도 당장 저축총액이 1500만원으로 뛰지는 않습니다. 1순위 조건 충족은 기본자격일뿐 실제 당첨은 납입인정금액의 총합입 높은 순서대로 결정됩니다. 따라서 매달 인정 한도만큼 꾸준히 쌓는 것이 가장 중요합니다. 청약홈이나 LH 청약플러스의 과거 당첨 가점과 금액 조회메뉴에서 확인이 가능하며 수도권 인기 지역은 보통 1200~1500만원 이상 당첨권입니다. 2024년 11월부터 월 납입 인정 한도가 25만원으로 상향되었습니다. 따라서 지금부터는 매달 25만원씩 넣어야 총액 싸움에 뒤쳐지지 않습니다. 즉 1500만원 일시납입은 민영주택 예치금 충족에는 유리하지만 국민주택 당첨을 위해서는 매달 25만원씩 꼬박꼬박 인정 받게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부산은 산지가 많아 평지 아파트의 희소가치가 높으므로 실거주 만족도가 높은 지역 위조의 아파트 몇개만 선별하자면 사하구에 장림현대 아파트는 완전 평지로 장림시장과 인접해 있으며 900세대 단지입니다. 1억 중반대로 20평대 매수가 가능하며 평지에 시장과 마트가 모두 가까워 생활하기 편합니다. 사상구에 엄궁 대림 아파트도 펴지형으로 엄궁전통시장 도보권으로 800세대 이상이며 사상구의 교통 요충지로 단지 평탄화가 잘 되어 있고 인근에 대규모 전통시장이 있어 물가가 저렴합니다. 북구에 금곡동 조성아파트도 인근 중소형 및 상권을 잘 보유하고 있고 1억 초반대로 진입이 가능하며 지하철역과 평지로 연결되어 노년층이나 자녀가 있는 가구가 살기 좋습니다. 마지막으로 영도 벽산비치는 남향시장을 인접해 있으며 영도에서 보기 드문 평지 입지로 부산의 대형 시장 중 하나인 남향시장과 가까워 장보기도 매우 편리합니다. 해당 지역 부동산에 방문하여 직접 단지 내부의 경사도와 상권을 확인해 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.규제가 강해질수록 해운대, 수영구 남구 등 핵심 입지는 똘똘한 한 채로 수요가 쏠려 가격이 버티지만 외곽 지역은 다주택자들의 매물 투하로 하락폭이 더 커지는 양극화가 심화됩니다. 종합부동산세 강화와 양도세 중과 유예 종료로 인해 보유 비용이 수익을 상회하는 구조가 됩니다. 부산 내 다주택자들은 세금 부담을 이기지 못하고 비핵심 지역 매물부터 처분해야 하는 상황에 직면합니다. 부산 주요 재개발, 재건축 단지에 토지거래허가구역 등이 검토되면서 투기적 가수요가 차단되고 실거주자 위주로 시장이 재편되며 단기적으로는 거래 절벽이 나타날 수 있습니다. 다주택자 혜택은 줄고 의무는 강화됨에 따라 임대 수익보다 관리 비용이 더 커지는 역전 현상을 대비해 핵심 자산 위주로 자산을 재편하는 전략이 요구됩니다. 즉 부산시장은 핵심지는 방어, 외곽은 하락하는 뚜렷한 격차를 보일 것으로 생각합니다. 다주택자라면 세금 실익을 따져서 핵심 지역 한 채로 집중하는 슬림화가 가장 현실적인 대응입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.3월 2일 입주 합의, 월세 일할 계산 및 중개수수료 지불, 이사 완료 등의 행위는 임대인과 임차인간의 계약 종료 합의가 완전히 성립되었음을 의미합니다. 새로운 세입자가 입주 전날 계약을 파기한 것은 임대인과 새로운 세입자 사이의 문제이며 이미 종료된 질문자님의 기존 계약을 부활시킬 법적 근거가 되지 않습니다. 새 세입자가 포기한 계약금은 임대인에게 위약금으로 귀속되며 임대인은 이 금액으로 새로운 세입자를 구할 때까지의 손실을 충당해야 합니다. 질문자님은 이미 목적물을 비우고 명도 의무를 다했으므로 새로운 입주자가 나타날때까지 월세를 추가로 내야 할 법적인 의무가 없습니다. 부동산의 주장은 법적 근거가 없는 일방적인 요구입니다. 이미 합의 하에 모든 정산과 명도를 마쳤으므로 계약은 종료되었다고 단호히 전달하시고 보증금 반환을 요구하시길 바랍니다. 만약 임대인이 보증금 돌려주기를 거부하고 있다면 임차권등기명령 등 법적인 조치를 취하겠다고 하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.사진 속 용도에 포함된 근린생활시설은 법적으로 상가이기 때문에 주거용 전용 대출이나 시중은행의 전세자금대출 승인이 거절될 가능성이 매우 높습니다. 허그 등 보증기관은 건축물대장 용도상 주택이 아닌 근린생활시설이나 취사 시설 설치가 금지된 다중주택에 불법 개조가 있는 경우 보증보험 가입을 허용하지 않습니다. 현재 해당 매물에 근저당권이 설정되어 있다면 근저당권 금액에서 선순위 세입자 보증금을 합계가 집값의 60~70%를 초과할 경우 경매 시 보증금을 회수하지 못할 위험이 큽니다. 필수 특약으로 임차인의 사유가 아닌 건물 결격 사유 (용도, 근저당 등)로 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다 , 임대인은 잔금과 동시에 선순위 근저당권을 말소하고 익일까지 새로운 권리 설정을 하지 않는다는 조항으로 대항력을 확보해야 합니다. 제가 보기에 해당 매물은 법적 보호를 받기가 까다로운 위험 매물로보이니 가급적 건축물대장상 주택으로만 표기된 안전한 집을 선택하시길 권장합니다. 감사합니다.