원룸 승계중 입주 하루 전날 새 임차인 계약파기

Question

2025년 5월 26일 500-50으로 2년 월세 계약 후 사정이 생겨 25년 10월 집주인에게 퇴실요청 후 부동산에 방 내 놓음.

월세 및 공과금은 다 지불 하고 26년 2월 24일 부동산측에서 계약자가 나타났다며 3월 2일 입주를 원한다고 하여 그때까지 정리하기로 합의

25일 부동산측에서 계약금입금, 계약서 마무리 됐고 3월 1일에 잔금 입금 후 3월 2일에 입주하기로 전화 옴

부동산측에서 월세는 3월 1일까지 일할 계산해서 집주인에게 10만원 정산하면 된다고 하여 입금 함

부동산 중계수수료비도 입금 완료.

28일 짐을 모두 다 빼고 도시가스 철거 및 정산 완료

3월 1일 부동산측에서 전화가 와서 입주 예정자가 입주를 취소하기로 했다고 계약금으로 받은 금액을 한달 월세로 대체하고, 이후 새로운 입주자가 나타날때까지 기존 계약기간동안 다시 저에게 월세를 내며 계약을 이어 가야 한다고 함

저는 이미 방을 다 비웠고 다시 들어가고 싶은 마음이 없습니다

부동산측과 모든 대화내용은 통화 녹음 되어 있으며

법적으로 부동산측에서 말한대로 새로운 입주자가 나타날때까지 제가 계약을 이어나가는게 맞나요?

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

중요한건 중개사든 집주인이든 3월2일까지 계약을 종료한다는 명확한 사실이 있어야 합니다.

다시말해 녹취가 있다면 계약은 합의계약 종료가 된것입니다.

부동산을 통해 퇴거일을 확정하고, 중개수수료와 정산금을 입금했ㄷ으며, 짐까지 비운 상태라면

새로운 임차인의 변심은 임대인과 새로운 임차인 사이의 문제이지

이미 종료 합의가 끝난 기존 임차인의 책임질 영역이 아님니다.

다시말해 중요한건 녹취가 있어야 객관적으로 입증이 가능하다는 것입니다.

녹취자료,입금내역 꼭 확보하셔야 합니다.

좀 어렵게 설명드릴께요

그 중개사한테 보내세요

합의해지의 성립(민법 제534조)

임대차 계약은 당사자 간 합의로 언제든 졸효할 수 있습니다.

부동산을 통해 퇴거일을 확정하고 중개수수료 및 관리비 정산까지 마친 해우이는 묵시적,명시적 합의 해지 가 완성된

것으로 봅니다

일단 합의가 성립하면 일방이 이를 번복하여 기존 계약의 존속을 강요할 수 없습니다.

민법 548조

새로운 임차인의 계약 파기는 임대인과 새 임차인 사이의 법률 문제입니다.

판례에 따르면 기존 임차인이 나가는 조건으로 새 계약이 체결되었다면, 그계약이 파기되어 임대인이

몰취한 계약금은 임대인의 손해배상금이지 질문자님의 원세로 충당할 성질의 것이 아닙니다.

더 설명할 내용이 많지만 이정도면 알아들을 겁니다.

걱정마시고 중개사한테 일단 이런 내용 전달하고 구청 부동산과에 민원 넣는다고 하세요

알아서 처리할거예요

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

기존 임대차가 이미 합의해지 되었는지 여부입니다

새 임차인 계약이 완료된 상태였는가?

질문잔 설명대로라면:

계약금 입금 완료

계약서 작성 완료

3월 1일까지 정산 완료

중개수수료 지급

집 완전 인도 상태 (짐 철거, 가스 해지)

이 정도면 실질적으로 기존 계약은 합의해지된 것으로 볼 가능성이 높습니다

문자로 공식 입장 남기세요

새 임차인과 계약 체결 및 정산 완료 후 계약이 종료된 것으로 이해하고 있습니다

이후 발생한 계약 파기는 집주인과 신규 임차인 간 문제로 판단된다는 문자를 남기시고 임대인과 협의를 하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

원룸 승계 계약이 완료되고 계약금과 잔금이 입금된 상태라면 새 임차인의 일방적 계약 파기는 원칙적으로 계약 위반입니다. 중개사가 말한 것처럼 다시 기존 계약을 자동으로 이어가는 것은 아니며, 계약서 내용과 특약에 따라 손해배상 또는 계약금 귀속 문제로 정리됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.

명백한 손해배상 사항입니다만

당장 이사와 맞물려 불편하시겠습니다

무료법률구조공단에 상담해보길 바랍니다 증거가 될수있는거 다챙기고요

잘 해결되길빕니다

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

해당부분은 부동산의 설명과 다를것으로 보입니다. 일단 새로운 계약자를 구해 계약을 체결하였고 퇴거일자까지 합의하여 모든 준비가 다 된상태에서 임대차가 취소되었다고 해서 다시 현 임차인에게 계약해지요건 불충분을 주장할수는 없습니다. 실제 다음임차인 주선이라는게 정해진 기준은 없지만 최소한 다음임차인이 실제 입주를 하는 것까지가 기준으로 보기는 어렵습니다. 보통은 임대차계약을 체결한 상태까지를 기준으로 보는게 맞고, 계약이 체결된이후 빠르게 해지되었다면 위처럼 주장도 가능하겠으나, 이미 퇴거일자협의까지 모두 완료된 상황에서 잔금 하루전 해지되었다고 위처럼 주장할수는 없다는게 개인적의견입니다.

Answer 6

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

3월 2일 입주 합의, 월세 일할 계산 및 중개수수료 지불, 이사 완료 등의 행위는 임대인과 임차인간의 계약 종료 합의가 완전히 성립되었음을 의미합니다. 새로운 세입자가 입주 전날 계약을 파기한 것은 임대인과 새로운 세입자 사이의 문제이며 이미 종료된 질문자님의 기존 계약을 부활시킬 법적 근거가 되지 않습니다. 새 세입자가 포기한 계약금은 임대인에게 위약금으로 귀속되며 임대인은 이 금액으로 새로운 세입자를 구할 때까지의 손실을 충당해야 합니다. 질문자님은 이미 목적물을 비우고 명도 의무를 다했으므로 새로운 입주자가 나타날때까지 월세를 추가로 내야 할 법적인 의무가 없습니다. 부동산의 주장은 법적 근거가 없는 일방적인 요구입니다. 이미 합의 하에 모든 정산과 명도를 마쳤으므로 계약은 종료되었다고 단호히 전달하시고 보증금 반환을 요구하시길 바랍니다. 만약 임대인이 보증금 돌려주기를 거부하고 있다면 임차권등기명령 등 법적인 조치를 취하겠다고 하세요. 감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

부동산 측에서 새 입주자가 나올 때까지 기존 계약 유지 주장은 법적 근거는 없습니다.

하지만 기존 계약에 대한 중도 퇴실 조건으로 다음 세입자를 구해놓고 퇴실 하는 것이기에 기존 계약이 유지될 듯 합니다.

임대인과 임차인 중개사 모두 한 발씩 양보하여 해결할 수 밖에 없습니다. 법적으로 간다면 임차인이 불리한 것이 사실이라 임대인과 중개사에게 연락하여 이미 지출한 중개수수료 부분과 월세 부분의 양해를 구해보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 8

3월 1일 부동산측에서 전화가 와서 입주 예정자가 입주를 취소하기로 했다고 계약금으로 받은 금액을 한달 월세로 대체하고, 이후 새로운 입주자가 나타날때까지 기존 계약기간동안 다시 저에게 월세를 내며 계약을 이어 가야 한다고 함

저는 이미 방을 다 비웠고 다시 들어가고 싶은 마음이 없습니다

부동산측과 모든 대화내용은 통화 녹음 되어 있으며

법적으로 부동산측에서 말한대로 새로운 입주자가 나타날때까지 제가 계약을 이어나가는게 맞나요?

==> 네 어쩔 수가 없어 보입니다. 새로운 임차인이 계약금 만을 지급하였다면 잔금 전에 언제든지 입주를 취소할 수가 있습니다. 이러한 경우 계약기간 중에 질문자님의 사정에 의해서 계약을 헤지히는 만큼 어쩔 수가 없이 새로운 임차인을 찾아야 합니다.