답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 구래동 34평형 주택 단지들의 시세가 5~6억원대를 형성하고 있어 10억원은 현재보다 약 70~80% 이상 상승해야 가능한 금액입니다. 5호선 연장 확정은 큰 호재이지만 실제 착공과 개통까지 시간이 걸리며 향후 GTX-D 노선이나 인근 콤팩트시티 개발이 가시화된다면 전고점 회복을 넘어 추가 상승을 기대할 수 있으나 단기간에 10억원 돌파는 시장 상황을 신중하게 지켜봐야 합니다. 전세계약 기간 중에도 매도는 가능합니다. 하지만 세입자 승계 조건이고 가장 높은 가격에 팔고 싶다면 세입자 퇴거 시점에 맞춰 매도하는 것이 유리합니다. 실거주를 원하는 매수자가 직으 직접 보고 즉시 입주할 수 있는 상태여야 매수층이 넓어지고 제값을 받기가 쉬워집니다. 전략적인 조언으로는 5호선 확정이라는 확실한 재료가 있으므로 급하게 팔기보다는 지하철 착공 시점이나 주변 인프라 완성 단계까지 보유하면서 가치 상승을 더 누리는 것이 수익적인 측면에서 더 유리하다고 생각합니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부 계획상으로는 2027년에 착공을 목표로 하고 있습니다. 재건축의 통상적인 소요 기간을 고려할 때 가장 속도가 빠른 선도지구 기준으로 2030~2033년경 첫 입주가 가능할 것으로 보입니다. 이미 작년부터 시범단지 등 핵심 단지들이 선도지구로 지정되어 우선순위를 확보한 상태입니다. 노후계획도시 특별법 적용으로 용적률이 상향되어 사업성은 좋아졌으나 공사비 상승과 분담금 문제로 추진 속도의 변수가 되고 있습니다. 재개발 추진의 주요 걸림돌은 수만세대가 한꺼번에 이주해야 하므로 전세 대란을 막기 위한 이주 단지 조성이 선행되어야 합니다. 최근 급등한 공사비로 인해 주민들이 부담해야할 추가 분담금이 예상보다 높을 수 있어 주민 동의율 확보가관건입니다. 즉 가장 빠른 단지 기준으로 2027년 착공, 2030년대 초반 입주가 정부의 계획입니다. 다만 이주 대책과 공사비 갈등 여부에 따라서 2~3년 정도의 지연 가능성을 늘 열어두어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.디딤돌이나 보금자리론 이용이 가능합니다. 단 대출 실행 후 1개월 이내 전입 및 1년 이상 실거주 의무가 있으므로 내년 입주 시점에 맞춰 신청해야 합니다. 올해 계약시에는 매매가 - 보증금 차액만 현금으로 치러 소유권을 가져오고 실제 대출은 내년 세입자 퇴거시 보증금을 돌려주기 위한 목적으로 실행합니다. 퇴직연금 인출을 무주택자가 주택 구입 사유로 중도 인출이 가능하며 타이밍은 올해 매매계약서를 작성한 직후부터 등기 후 1개월 이내이며 보통 잔금을 치르기 위해서 계약 직후에 신청합니다. 즉 대출은 올해가 아닌 내년 입주 및 보증금 반환 시점에 신청하여 받는것이며 퇴직 연금은 올해 매매계약서를 작성한 직후에 인출하여 초기 매수자금으로 활용하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.디스코나 밸류맵 엡에서 내 빌라 근처의 실제 거래 사례를 지도로 확인해 보시고 부동산공시가격알리미에서 확인한 공시가격의 약 130~150%를 적정 시세로 추산해 볼 수 있습니다. 인근 부동산 3곳 이상에 연락하여 매도 희망가를 제시하고 부동산에서 판단하는 적정가를 비교해 보세요. 한곳만 믿지 마시고 인근 부동산 5~10곳에 동시에 매물을 내놓아보시고 당근마켓 부동산이나 피터팬의 좋은 방 구하기 카페에 직접 올려 실거주 수요자를 찾으시면 좋습니다. 시세보다 소폭 낮게 책정하거나 집 안의 짐을 정리하고 깔끔한 상태를 유지하면 거래 확률이 급격하게 올라갑니다. 먼저 디스코로 주변 가격을 확인한 뒤 부동산 여러곳과 당근마켓에 동시에 내놓는 것이 가장 빠른 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분양권 상태는 양도세율 60~70% 정도로 매우 높아서 실익이 적습니다. 따라서 등기 후 2년 보유(비과세 요건)를 채워서 세금을 최소화하는 시점이 수익률 측면에서 가장 유리합니다. 보통 단지 주변 인프라가 완성되고 비과세 물량이 풀리는 입주 2~4년차에 가격이 한 단계 상승하는 경향이 있어서 이때를 매도 적기로 봅니다. 정책 변수를 생각해야 하는데 전매 제한이나 실거주 의무 같은 정부 정책에 따라서 팔고 싶어도 못 파는 시기가 생길 수 있으므로 매수 당시의 공고문과 최신 규제 완화 여부를 반드시 대조해야 합니다. 정리하자면 특별한 사정이 없다면 2년 실거주 또는 보유 후 비과세 혜택을 받고 파는 것이 가장 이득입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 빌라 매매 실거주 의무 여부는 해당 구역의 지정범위에 따라서 결정됩니다. 서울시 모아타운 대상지의 경우 실질적인 주택 거래까지 막지 않기 위해 지목이 도로인 토지만 핀셋으로 지정하는 경우가 많으며 이경우라면 빌라 매수 시 허가절차나 2년 실거주 의무없이 갭투자가 가능합니다. 하지만 해당 지역이 도로뿐만 아니라 구역 전체가 허가구역으로 묶여있다면 대지지분 6제곱미터를 초과하는 모든 빌라는 반드시 구청의 허가르 받아야 하며 2년간 직접 거주해야 하는 의무가 발생합니다. 따라서 매수전 반드시 토지이음 사이트에서 해당 지번을 조회해서 토지거래허가구역 문구 옆에 도로에 한함이라는 예외 조건이 붙어 있는지 확인하는 것이 가장 정확합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실거주 의무 필수입니다. 지분 매수 또한 유상거래이므로 이모님의 대지지분이 6제곱미터를 초과하면 토지거래허가 대상입니다. 이때 자기 거주용 목적이 필수라 2년 실거주 의무가 생깁니다. 무상 증여는 허가 대상이 아니지만 집전체를 소유하려면 이모님 지분 매수 단계에서 결국 실거주 허가를 받아야 합니다. 주임사 등록은 사실상 불가능합니다. 토지거래허가구역은 실거주자에게만 매수를 허용하므로 임대사업 목적의 매수는 허가가 나오지 않습니다. 만약 매도인이(이모님) 다주택자이고 본인이 무주택자라면 기존 세입자의 계약종료까지만 실거주 의무를 미뤄주기도 합니다 하지만 이 경우에도 계약 종료 후에는 본인이 입주해야 하며 주임사 유지는 불가능합니다. 즉 본인이 서울에 거주하며 직접 실거주할 계획이 없다면 이모님의 지분을 매수하여 주임사로 운영하는 방식은 허가 반려 사유입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.뉴스가 엇갈릴때는 정부가 직접 배포하는 대한민국 정책브리핑 사이트에서 보도자료 원문을 확인하시는 것이 가장 정확합니다. 구체적인 대출 상품의 자격 요건이나 한도를 확인하고 싶으실때는 국토교통부의 기금e 든든이나 한국주택금융공사 홈페이지를 이용해 보세요 이곳들은 단순한 전보 전달을 넘어서 본인의 소득과 자산에 맞춘 시물레이션까지 가능하므로 블로그나 신문기사보다 훨씬 신뢰할 수 있는 실질적인 답변들 얻으실 수 있습니다. 마지막으로 시중 은행의 실제 금리를 비교해 보고 싶으시다면 은행연합회 소비자포털에 접속하여 매달 공시되는 데이터를 문장 형태로 꼼꼼하게 살펴보시면 좋습니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문 1: 아니요 받을 수 없습니다. 주거이전비, 이사비는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률인 토지보상법에 따라서 사업시행인가 고시일 이전부터 실제 거주한 사람에게만 지급됩니다. 현재 거주중인 세입자가 요건을 갖췄다면 이사비와 주거이전비는 세입자가 받게 됩니다. 질문2: 입주권 외에 현금 자산 가치에 대한 보상이 중심이 됩니다. 감정평가액은 소유하신 빌라의 가치를 돈으로 환산한 금액입니다. 분양권=입주권은 새 아파트에 입주할 권리입니다 분양가 - 권리가액을 계산하여 차액을 내거나 환급을 받습니다. 현금청산은 만약 입주권을 포기한다면 감정평가액을 기준으로 현금으로 보상받고 나가는 방식입니다. 즉 실거주하지 않는 소유자는 이사 비용 성격의 보상은 없으며 부동산 자산 가치만큼만 보상 또는 입주권으로 돌려받게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미분양시 시행사가 사업의 주인이므로 분양 수입이 없으면 대출 이자를 감당 못해 파산할 위험이 가장 큽니다. 다음으로 시공사가 보통 시행사의 빚에 보증을 서기 때문에 시행사가 망하면 시행사의 빚을 대신 갚아야 하며 공사비도 못 받게 됩니다. 근로자는 분양 여부와 상관없이 미리 빌려둔 대출금으로 공사비를 주기 때문에 당장은 지급됩니다. 미분양이 장기화되어 시공사마저 부도가 나면 그때부터 하도급 업체와 근로자의 임금이 체불되기 시작합니다. 즉 시행사(땅 주인)이 망하게 되면 > 보증을 선 시공사=건설사가 빚을 떠안고> 시공사까지 무너지면 현장 근로자의 임금이 위험해지는 도미노 구조형태 입니다. 감사합니다.