토지거래허가구역 공동명의 중 지분 매수시 실거주

Question

안녕하세요.

마포구의 빌라 한 세대를 엄마 + 이모 공동 명의로 되어있습니다.

엄마+이모는 주임사 등록되어 있습니다. (2018년 등록)

이 중 이모 지분만 매수하더라도,

제가 실거주 or <주임사등록 및 서울시 거주>가 필수일까요?

(엄마 지분은 증여 받을 예정)

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

실거주 의무 필수입니다. 지분 매수 또한 유상거래이므로 이모님의 대지지분이 6제곱미터를 초과하면 토지거래허가 대상입니다. 이때 자기 거주용 목적이 필수라 2년 실거주 의무가 생깁니다. 무상 증여는 허가 대상이 아니지만 집전체를 소유하려면 이모님 지분 매수 단계에서 결국 실거주 허가를 받아야 합니다. 주임사 등록은 사실상 불가능합니다. 토지거래허가구역은 실거주자에게만 매수를 허용하므로 임대사업 목적의 매수는 허가가 나오지 않습니다. 만약 매도인이(이모님) 다주택자이고 본인이 무주택자라면 기존 세입자의 계약종료까지만 실거주 의무를 미뤄주기도 합니다 하지만 이 경우에도 계약 종료 후에는 본인이 입주해야 하며 주임사 유지는 불가능합니다. 즉 본인이 서울에 거주하며 직접 실거주할 계획이 없다면 이모님의 지분을 매수하여 주임사로 운영하는 방식은 허가 반려 사유입니다. 감사합니다.

Answer 2

마포구의 빌라 한 세대를 엄마 + 이모 공동 명의로 되어있습니다.

엄마+이모는 주임사 등록되어 있습니다. (2018년 등록)

이 중 이모 지분만 매수하더라도,

제가 실거주 or <주임사등록 및 서울시 거주>가 필수일까요?

===> 토지거래허가구역이나 주택임대사업자 등록이 되어 있는 경우, 단순히 지분만 매수해도 법적 요건(허가, 등록, 거주 요건 등)이 적용됩니다. 주임사 등록된 주택의 경우, 매수인이 실거주 의무가 있는지 여부는 해당 법령과 등록 조건에 따라 달라집니다. 특히 임대사업자 등록이 유지되는 상태라면, 실거주보다는 임대 목적 요건이 우선될 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

실거주가 요구될 가능성이 있습니다

주임사 등록/서울시 거주 이 조건도 충족해야 할 가능성이 있으므로, 추가적인 확인이 필요합니다

이와 관련해 마포구청 또는 서울시청의 부동산 관련 부서에 직접 문의하시면 더 정확한 정보를 얻을 수 있을 것입니다

다시 말해, 실거주 및 기타 요건이 필요할 수 있으므로, 해당 지자체의 규정을 확인하는 것이 중요합니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶여 있기 때문에 지분 일부라도 매매로 가져오실 때는 실거주 의무 발생합니다.

허가를 위한 대전제는 매수자가 직접 거주해야 한다는 것입니다. 이모의 지분을 사려면 본인이 들어가 살겠다는 계획서를 제출해야 하며 허가 후 2년 실거주로 사셔야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

토지거래허가제의 경우 매수 시 지자체 허가를 받아야 하고 허가 후 4개월 이내 전입신고 및 2년 실거주 의무가 있게 되지만 그 대상은 아파트에 한하며, 빌라의 경우 규제가 적용이 되지 않습니다.

다만 빌라라도 같은 단지내에 한동의 아파트가 있을 경우는 규제에 적용이 될 수 있습니다.

감사합니다.