답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.타일 깨짐이 노후화나 기온 차에 의한 수축, 팽창 등 자연 발생적 결함이라면 민법 제 623조에 따라 임대인이 수리비 전액을 부담해야 합니다. 임차인이 무거운 물건을 떨어뜨리는 등 명백한 과실로 파손한 경우에만 임차인에게 수리 책임이 있습니다. 본인 과실이 없다면 5:5로 나눌 법적인 근거가 전혀 없으며 임대인이 수선 의무를 회피하는 제안일 가능성이 높습니다. 충격 흔적이 없는 파손 부위 사진을 근거로 자연 노후로 인한 파손이며 임대인께서 수리해 주시는 것이 원칙임을 명확하게 카톡이라 문자로 전달하시길 권장합니다. 이사 예정이라면 보증금 반환시 분쟁이 생기지 않도록 파손 당시 사진과 대화 기록을 반드시 증거로 남겨두세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순히 맛집 이름을 찾는 것을 넘어서 부산역 근처에서 부모님과 가기 좋은 주차 편한 식당 3곳 추천 이런식으로 구체적으로 조건을 넣으면 상황에 딱 맞는 장소를 제안받을 수 있습니다. 사고 싶은 물건의 후보군을 알려주면 30만원대 무선 청소기 중 흡입력과 배터리 성능을 기준으로 표로 비교해줘 같이 복잡한 정보를 한눈에 쉽게 정리해 주어 구매결정을 도와줍니다. 전세계약, 재산세 납부, 대출 연체 리스크 등 일상에서 마주하는 딱딱하고 어려운 전문 지식을 본인의 상황에 맞춰 이해하기 쉽게 풀어서 설명해 줍니다. 작성한 이메일이나 문자 메시지를 보여주고 조금 더 정중한 어조로 수정해줘라고 요청하면 비즈니스나 일상소통이 훨씬 매끄러워 집니다. 이처럼 실생활에서 유용하게 사용이 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.장충동 족발의 역사는 1960년대 초반 한국전쟁 당시 평안도와 황해도에서 내려온 실향민 할머니들이 고향 음식인 돼지 족조림을 응용해서 팔기 시작하면서 형성되었습니다. 당시 장충동 일대에 일본인들이 남기고 간 적산가옥이 많아 실향민들이 모여 살기 좋았던 환경이 족발 골목의 시초가 되었습니다. 1963년 국내 최초의 실내 체육관인 장중체육관이 개관하면서 이곳은 스포츠와 공연의 메카가 되었습니다. 경기가 끝난 후 쏟아져 나온 관중들이 인근 족발집에서 허기를 채우고 승리를 자축하면서 서민의 음식으로 입소문 났고 이에 맞춰서 족발집들이 줄지어 생기면서 거리가 형성되었습니다. 인근 마장동 축산물 시장의 발전도 한몫했습니다. 1960년대 양돈 산업이 발달하며 신선한 돼지 족을 공수하기 쉬웠던 지리적 이점이 족발 거리의 성행을 뒷받침했습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.석유 거래는 실제 실물 원유가 오가기 전 미래의 가격을 미리 결정하는 선물시장에서 주로 이어집니다. 미국과 이란의 갈등처럼 공급망에 차질이 생길 것이라는 심리적 불안감이 선물 가격에 즉각 반영되면서 주유소의 판매 가격도 재고 소진 여부와 상관없이 빠르게 조정됩니다. 주유소 운영자 입장에서 현재 창고에 있는 기름을 싸게 샀더라도 다음번에 채워 넣을 기름값이 폭등할 것으로 예상되면 손해를 보지 않기 위해서 판매 가격을 즉시 올리게 됩니다. 중동지역은 전 세계 원유 공급의 핵심 통로인 호르무즈 해협등을 끼고 있어 전쟁 위기 시 공급 중단 가능성에 대한 위험 수당이 가격에 붙게 됩니다. 정부도 이러한 상황을 인지하고 있어 해결방안을 모색중입니다 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택을 매수 후 언제든지 매도할 수 있습니다. 법적으로 반드시 2년을 보유해야만 팔 수 있는 강제 규정은 없습니다. 시세차익이 없더라도 2년 미만 보유 후 매도 시에는 양도소득세율이 높게 적용되어 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60% 등 세금 부담을 확인해야 합니다. 매도시에는 양도소득세뿐만 아니라 중개보수와 취득시 지불했던 취득세 등 부대비요을 모두 포함해서 실질적인 손익을 따져봐야 합니다. 매도시 잔금일을 6월 1일 이전으로 잡느냐 이후로 잡느냐에 따라서 해당 연도의 재산세 납부 주체가 달라지므로 일정 조율도 생각하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재산세는 매년 6월 1일을 과세 기준일로 정하며 이날 당시 부동산을 사실상 소유하고 있는 사람에게 해당 연도의 세금 전액을 부과합니다. 5월말 잔금시인 6월 1일 이전에 잔금을 치르거나 등기를 마쳐 소유권을 넘겨받았다면 실제 거주 기간과 상관없이 매수자가 그 해 재산세를 모두 부담해야 합니다. 재산세 납부 의무를 피하려면 잔금 지급일이나 소유권 이전 등기일을 6월 2일 이후로 조정하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 단순히 짐을 옮기는 이사일이 아니라 법적으로 소유권이 넘어가는 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른날을 기준으로 납세 의무자가 결정이됩니다. 재산세 부담을 피하고 싶다면 잔금 지급일과 소유권 이전일을 6월 2일 이후로 조정하는 것이 가장 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 남북한 모두 막강한 군사력과 한미동맹의 연합 방위 체계를 유지하고 있어 전면전 발생 시 양측 모두가 감당해야할 파멸적 피해가 전쟁으로 얻을 이익보다 압도적으로 큽니다. 이러한 공포의 균형이 실제 전면전으로 이어지는 것을 막는 가장 강력한 억제력이 되고 있습니다. 전면전의 가능성은 낮게 평가되지만 서해 북방한계선이나 접경 지역에서의 국지적 출동 가능성은 과거 어는 때보다 높은 상황입니다. 러시아-우크라이나 전쟁 이후 북러 밀착 등 국제적 진영 논리가 심화되면서 우발적인 무력 충돌이 확전되지 않도록 관리하는 것이 현재의 핵심 과제입니다. 미국, 중국 등 주변 강대국들이 동북아시아의 경제적 안정을 위해 전면전만큼의 강력이 억제하려는 입장을 견지하고 있습니다. 즉 과도한 공포보다는 냉정한 정세 변화 주시가 필요하며 국가적 차원의 위기 관리 능력이 어느때보다 중요한 시점입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2025년 11월 평당 261만원 거래는 과거 400만원대 시세 대비 급락한 수치이나 공시지가 수준임을 고려할 때 일반적 거래보다는 특수관계인 간의 증여성 거래나 극심한 저가 급매일 가능성이 커 보입니다. 현재 네이버 부동산에 올라온 평당 250~290만원대 매물은 고점 대비 30~40% 하락한 수준으로 가격 메리트가 있는 급매물이 맞습니다. 다만 거래 절벽 상황에서는 이러한 급매물가가 현재의 냉정한 시장가로 굳어지고 있다고 보아야 합니다. 즉 최고가 421만원 매물과의 격차가 큰 만큼 현재는 매수자 우위 시장입니다. 300만원 미만 매물들을 기준으로 삼되 실제 거래가 일어나는 시세임을 확인하며 추가적인 가격 협상을 시도해 보시는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수익률 계산의 분모가 되는 내 돈을 먼저 계산해야 합니다. 낙찰가에 취득세 4.6%, 명도비, 수리비, 법무 비용을 더한 총비용에서 경락잔금대출금과 임대 보증금을 뺀 금액이 실제 투입 자본입니다. 매달 받는 월세에서 대출 이자, 재산세, 관리비(공실 대금), 보험료 등의 유지비용을 모두 제외한 연간 순수익을 구합니다. 이것이 보유 기간동안의 현금 흐름 수익이 됩니다. 매도 가격에서 낙찰가와 중개보수, 양도소득세를 뺀 순 매도 차익을 계산합니다. 2026년 기준 다주택자 양도세 중과 유예 기간이나 주거용/ 업무용 여부에 따른 세율 차이를 반드시 확인하여 세금을 보수적으로 책정해야 합니다. 최종적으로 보유기간 동안 얻은 연간 순수익의 총합과 매도 시 남은 순매도 차익을 합산한뒤 이를 처음에 투입한 자기자본으로 나누어 전체 수익률을 산출합니다. 전체수익률(%)=(연간 순수익 X 보유 연수)+ 세후 매도차익/ 실제 투입된 내 자본

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.학습 시간이 절대적으로 부족한 직장인에게는 모든 과정을 다 듣는 올패스보다 핵심만 추천하는 직장인 패스를 강력하게 추천합니다. 평생 회원은 불합격에 대한 심리적 안도감을 주지만 자칫 수험기간이 길어질 수 있으므로 올해 안에는 끝내겠다는 각오로 압축 커리큘럼에 집중하는 것이 합격률을 높이는 길입니다. 3월 초인 지금 시작하면 시험까지 약 8개월의 시간이 남아 있어 동차 합격이 충분히 가능한 시기입니다. 다만 초반 3~4개월은 합격의 당락을 결정하는 1차 과목에 집중적으로 시간을 투자하여 기초를 탄탄하게 다져놓아야 후반부에 2차 과목을 병행할 수 있는 동력이 생깁니다. 퇴근 후 매일 최소 3시간의 순공부시간을 확보하고 주말에는 부족한 진도를 몰아서 채우는 선택과 집중 전략이 필수입니다. 박문각의 방대한 강의를 모두 완강하려고 하기 보다는 직장인 전용 고재와 기출문제를 반복 숙달하여 평균 60점을 넘기는 효율적인 공부법을 유지해야 지치지 않고 완주할 수 있습니다. 감사합니다.