답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.생애최초 대출은 소유권이전과 동시에 진행되는 것이 원칙이므로 4월에 미리 등기를 완료하면 7월에 주택 구입 자금 목적의 대출 실해이 거절될 가능성이 높습니다. 잔금일을 4월로 허위 기재하면 은행도 4월에 대출금을 지급하려 하므로 실행이 불가능하며 7월로 기재하고 4월에 선등기를 치면 은행이 이를 이미 보유한 주택에 대한 담보대출로 간주하여 조건이 까다로워집니다. 법무사 간에 의견이 갈리는 이유는 등기 자체는 가능하지만 대출 규정과의 충돌 때문이므로 반드시 대출 실행 은행에 선등기 후 3개월 뒤 생애최초 대출 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다. 가장 안전한 방법은 대출 가능한 7월로 잔금일을 잡되 조합설린 전 권리 확보를 위해 일시적인 신용대출 등으로 4월에 등기를 치고 7월에 주담대로 상환하는 구조가 가능한지 전문가와 상의하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공동담보로 묶인 다세대 경매는 각 호수의 낙찰금을 합산하여 처리하며 내 호수에서 돈이 남더라도 전세 세입자 중 확정일자가 빠른 순서대로 먼저 배당받습니다. 보증금이 적은 월세 세대 등에서 발생한 잉여금은 집주인에게 가는 것이 아니라 보증금을 다 돌려받지 못한 다른 호수의 선순위 채권자들에게 우선적으로 배분됩니다. 즉 개별 등기된 다세대일지라도 공동담보라면 실질적으로는 다가구주택처럼 건물 전체 세입자 사이에서의 내 순위가 보증금 회수 가능성을 결정합니다. 즉 모든 호수의 낙찰 대금은 하나의 배당 재원이 되어 선순위 은행과 빠른 순번 세입자부터 채워지므로 건물 전체의 권리관계를 통합해서 분석해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.10년이라는 장기 거주와 향후 매도가치까지 고려한다면 조망권과 개방감이 확보된 앞돈 17층을 추천해 드립니다. 신축 대단지에서 로얄동의 기준은 커뮤니티 접근성도 중요하지만 실제 매도 시 가격을 결정짓는 핵심 요소는 일조량과 사생활 침해가 없는 확 트인 조망이기 때문입니다. 뒤쪽 8층은 동간 거리가 넓더라도 앞동에 의한 그림자나 시선 간섭에 완전히 자유롭기 어렵지만 앞동 17층은 채광이 우수하고 심리적 개방감이 훨씬 커서 실거주 만족도와 환금성 모두 우위에 있습니다. 주출입구와의 약간의 거리 차이는 단지 내 산책로를 이용하는 정도로 충분히 상쇄가 가능하므로 10년 뒤 로얄층 프리미엄을 온전히 누릴 수 있는 고층 매물을 선택하시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트는 소모되는 건물과 가치가 보존되는 토지가 결합된 자산이므로 건물이 낡아 하락하는 가치보다 땅값이 오르는 속도가 훨씬 빠르기 때문에 전체 가격은 우상향하게 됩니다. 스마트폰 같은 소비재는무한 생산이 가능해 가치가 하락하지만 아파트가 점유한 입지는 복제 불가능한 희소성을 지녀 인플레이션 상황에서 화폐 가치 하락을 방어하는 강력한 수단이 됩니다. 결과적으로 실거주 한 채를 사라는 조언은 일시적인 시세 변동은 있을지언정 장기적으로는 토지 지분과 물가 상승분을 소유하여 자산 가치를 지키는 가장 안정적인 방법이기 때문입니다. 아파트 가격이 하락하는 시점은 건물이 노후화될 때가 아니라 해당 지역의 일자리가 줄어들거나 공급이 수요를 과도하게 초과할 때뿐이라는 점을 기억하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.성남 다세대주택은 대출 시 방공제가 적용되지만 보금자리론 신청시 모기지신용보증을 함께 가입하면 과밀억제권역 방고제액 차감 없이 LTV 80%까지 한도를 확보할 수 있습니다. 생애최초 구입자라면 규제지역 여부와 관계없이 완화된 대출 기준을 적용받으므로 감정평가액이 매매가 수준으로 나온다면 보증보험을 통해 필요한 자금을 충분히 확보할 수 있습니다. 다만 최근 수도권 정책 대출의방공제 면제 기준이 엄격해지는 추세이므로 대출 승인 과정에서 모기지신용보증 가입 가능 여부를 반드시 사전에 확인하고 진행하시길 권장합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인터넷 렌트홈을 통해 방문 없이 말소 신청이 가능하며 방문시에는 현재 거주지가 아닌 임대주택 소재지인 강동구청으로 가셔야 합니다. 세입자의 계약 기간이 남았더라도 관리처분인가 이후에는 도시정비법에 따라서 계약해지 및 퇴거 요구가 법적으로 가능하므로 이주 기간 내에 나가도록 협의해야 합니다. 만약 세입자가 퇴거하지 않아 공가 확인이 안될경우 이주비 대출 실행이 거절되거나 지연될 수 있으며 이로 인한 사업 지연 손해배상 책임이 발생할 수 있으니 조속히 명도 협의를 진행하시길 권장합니다. 증빙 서류로 관리처분인가서를 준비하여 렌트홈에서 신속하게 신청하시고 세입자에게는 이주비 대출금으로 보증금을 우선 반환하겠다는 점을 강조해 설득하는 것이 가장 효과적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.첨단 3지구 25평 매물 중에서는 단지 남동측 외곽에 위치해 전면 개방감이 가장 뛰어난 124동 17층을 추천드립니다. 124동 앞을 가로막는 건물이 없어 일조권과 사생활 보호 면에서 월등하며 10년 뒤 매도시에도 단지 중앙에 위치한 115동보다 로열동 고층 프리미엄을 인정받아 환금성이 훨씬 좋습니다. 아이를 키울 계획이라면 햇빛이 잘 들고 소음 간섭이 적은 고층이 정서적으로나 실거주 만족도면에서 유리하며 현재 마피 폭이 조금 작더라도 장기적인 가치 상승분을 고려하면 가장 좋은 동 층을 선점하는 것이 현명합니다. 결국 10년 뒤 시장에서는 단지 외곽의 탁 트인 고층이 가장 먼저 팔리는 매물이 될 것이므로 124동 17층을 최우선순위를 두고 협상하는 방향이 좋아 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.40억 아파트 매매 시 공동명의 7:3는 종부세 기본공제를 12억에서 24억으로 늘려 보유세를 크게 낮추며 양도세와 상속세 과표 분산에도 압도적으로 유리합니다. 아내의 5억 증여는 부부합산 6억 비과세 한도 내에 있어 세금 없이 남편의 자금 출처를 증빙할 수 있는 가장 안전하고 현명한 방법입니다. 세금 납부 시 아내가 남편 몫을 대신 내주면 추가 증여로 간주될 위험이 있으므로 증여받은 자금을 남편계좌로 옮겨 각자 명의로 납부하는 것이 깔끔합니다. 결과적으로 이번 전략은 세무좌 방어와 장기적인 세금 절감을 동시에 달성하는 최적의 설계이므로 자금조달계획서 작성 시 증여 증빙만 명확하게 해서 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 수도권 전세난을 해결하려면 실거주 의무 완화를 통해 신축아파트의 전세 물량 잠김 현상을 풀고 임대사업자 혜택 부활 등 민간 다주택자가 매물을 시장에 내놓을 수 있는 유인책을 마련하는 것이 시급합니다. 아파트로만 쏠린 수요를 분산하기 위해 전세사기 여파로 위축된 빌라와 오피스텔 등 비아파트 시장의 신뢰를 회복시키고 정부 차원의 매입 임대 주택 공급을 단기에 집중 투입해야 합니다. 장기적으로는 3기 신도시 등 대규모 주택 공급이 계획대로 진행된다는 확산을 주어 임차인들의 불안 심리를 진정시키고 매수 대기 수요를 관리하는 것이 중요합니다. 결국 민간 매물 유도와 공공의 신속한 대체 공급이 맞물려야만 수급 불균형에 따른 급격한 가격 상승세를 안정적인 방향으로 돌려놓을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미용업은 법적으로 제1종 근린생활시설에서만 가능하며 2종 근린생활시설인 경우 영업 신고를 위해 반드시 1종으로의 용도 변경이 필요하므로 계약 전 구청에 가능 여부를 꼭 확인해야 합니다. 미용실 특성상 샴푸대 설치를 위한 배수구 위치와 수압과 기기 사용을 감당할 전력량이 충분한지를 현장에서 가장 먼저 체크하시고 계약시에는 인테리어 철거 범위를 확정 짓는 원상복구 특약과 함께 만약 건물 문제로 영업 허가가 나지 않을 경우 계약을 무효로 하고 보증금을 돌려받는 다는 조항을 반드시 넣어야 안전합니다. 마지막으로 미용업은 시설 투자비가 크므로 향후 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있도록 등기부상 권리관계를 꼼꼼하게 따져서 대항력을 확보하시길 권장드립니다. 감사합니다.