답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.남향이 채광과 결로, 곰팡이 방지에 가장 유리합니다. 동향은 아침형, 서향은 오후 채광이 좋지만 북향은 습하고 어두워서 피하는 것이 좋습니다. 가구에 가려진 벽지 구석이나 창틀에 검은 곰팡이 흔적이 있는지 확인하시고 창문이 이중창이라 외풍과 소음을 잘 막아주는지도 확인하세요. 화장실과 싱크대 배수구에 코를 대고 하수구 냄새가 역류하는지 확인하시고 수압보다 고치기 힘든게 골질적인 악취인점 유의하세요. 에어컨과 세탁기 등 옵션의 제조일자를 확인하고 10년 넘은 가전은 전기세 폭탄의 원인외 될 수 있어요 건물 입구에 분리수거가 잘 관리되는지 택배보관함이나 안전한 장소가 있는지도 확인하면 삶이 편해집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년은 부동산 양극화과 심화된 해입니다. 대장급 아파트는 공급 부족으로 환금성과 시세 차익 면에서 가장 유리합니다. 반면 경기도권 상가주택은 최근 상업용 건물 기준시가가 하락세이고 공실 리스크가 있어 매도가 어려울 수 있습니다. 아파트는 개인 DSR 규제에 묶여서 대출 한도가 낮지만 꼬마상가주택은 사업자 대출을 활용할 경우 DSR 적용을 피하고 더 높은 LTV를 받을 수 있어 초기 자금 확보에 유리합니다. 2026년 5월 9일로부터 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 상가주택은 윗층이 주택이므로 다주택 규제를 그대로 받게 되어 세금 부담이 급증할 수 있는 반면에 대장급 아파트는 실거주 1주태 비과세 혜택을 받기가 훨씬 수월합니다. 즉 안정적인 자산 상승과 편안한 실거주를 원한다면 대장급 아파트를 선택하시고 대출을 최대한 활용해서 월세를 창출하고 직접 건물 관리를 할 자신이 있다면 상가주택을 선택하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 만료 한 달전에도 전세권 설정은 가능하지만 임대인의 동의와 인감 등 서류가 필수이므로 비협조적인 상황에서는 현실적으로 어렵습니다. 또한 전세금의 약 0.24%에 달하는 높은 비용이 발생하여 만기를 앞둔 시점에서는 효율성이 떨어집니다. 전세금 미반환시 가장 강력한 대책은 임차권 등기명령입니다. 이는 계약 종료 후 임대인의 동의 없이 임차인 단독으로 신청 가능하며 비용이 저렴하고 등기 완료 후 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 지금 비용을 들여서 전세권 설정을 시도하기보다 만기 즉시 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 계약 종료 의사를 명확하게 남겨두는 증거 확보에 집중하는 것이 훨씬 유리합니다. 즉 현재는 전세권 설정을 고집하기보다 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 할 상황을 대비하여 임차권 등기명령을 준비하시는 것을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1번 매물을 가장 추천합니다. 인테리어와 옵션 비용을 합산한 실질 취득가가 가장 저렴하며 엘리베이터가 있어 실거주 편의성도 높으며 빌라는 연식이 오래될수록 환금성이 급격하게 떨어지는데 1번은 향후 매도시에도 신혼부부 등 수요층이 가장 두터워 자산 가치 방어에 유리합니다. 2번과 3번은 매매가는 낮아보이지만 필수적인 리모델링 비용을 포함하면 최종 비용이 1번보다 높아지는 역전 현상이 발생합니다. 특히 3번은 화장실이 1개이고 연식이 20년 이상이라 향후 담보대출 제한이나 매수자 부재로 인해 처분이 매우 어려울 위험이 큽니다. 최종적으로 14평이라는 좁은 면적이 생활에 지장을 줄 정도가 아니라면 몸이 편하고 되팔기 쉬운 1번을 선택하시고 만약 넓은 면적이 반드시 필요하다면 인테리어 비용을 엄격히 산정한 후 2번을 고려하시되 3번은 재개발 호재가 확실하지 않다면 피하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개보수는 오직 보증금과 월세만을 기준으로 계산합니다. 관리비는 건물 관리 용역에 대한 대가일 뿐 중개 대상물이 아니므로 이를 복비 계산에 포함하는 것은 명백한 위법입니다. 질문하신 조건에서 최대 복비는 부가세 별도 11만 5천원입니다. 따라서 관리비를 포함해서 14만원을 요구하는 것은 강행법규를 위반한 초과수수에 해당하며 초과분에 대한 약정은 무효입니다. 이미 계약서상 11만 9천만워으로 합의하여 서명했다면 중개사는 임의로 금액을 올릴 수 없습니다. 계약서에 명신된 금액이 법적 근거가 되는 최종 지급액입니다. 즉 관리비는 복비에 포함되지 않습니다. 중개사의 14만원 요구는 근거 없는 부당 청구이므로 계약서에 적힌 11만 9천원만 지불하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.한국 내 은행에서 대출을 받을때는 국적과 관계없이 LTV, DSR 규제가 내국인과 똑같이 적용됩니다. 중국인이라서 대출을 더 해주는 국내 금융 상품은 없습니다. 중국인이 대출 규제를 피하는 것은 한국 은행이 아니라 중국 현지 은행에서 돈을 빌려오기 때문입니다. 즉 한국 국적을 포기하고 중국인이 되어도 한국 은행에서 대출을 더 받는 것은 불가능합니다. 2025년 8월부터 시행된 외국인 토지거래허가제로 인해 외국인은 수도권 주요 지역 주택 구입 시 2년 실거주 의무와 자금 출처 조사를 내국인보다 훨씬 엄격하게 받게 되었습니다. 즉 대출을 목적으로 귀화하는 것은 실익이 없으며 오히려 실거주 의무 및 취득 허가라는 더 까다로운 규제에 직면하게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.충분히 권리금 조정이 가능합니다. 권리금은 시설, 영업, 바닥 권리로 나뉘는데 업종 변경으로 시설이 필요 없다면 시설 권리금 제외를 요구하며 협상해야 합니다. 협의가 안되어 통째로 인수했다면 처분 책임도 양수인에게 있습니다. 이 경우 중고 매각 수익보다 폐기 비용이 더 클 수 있으므로 계약전에 반드시 금액에 반영해야 합니다. 원칙적으로 전 임차인이 임대인에게 원상복구할 의무가 있습니다. 하지만 권리금을 주고 시설을 인수하면 철거 의무까지 승계하게 되므로 계약서 특약에 기존 시설 철거 및 원상복구는 양도인이 부담한다는 내용을 명시하는 것이 가장 안전합니다. 시설이 필요 없다면 철거비용과 집기 처분 수고만큼 권리금을 깎거나 양도인이 철거를 완료한 상태로 인도받는 조건으로 협상해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현금 2.5억과 연봉 6.6은 대출이 약 3.5억~4억을 합쳐서 매매가 6억원대에서 강남 출퇴근이 용이한 용신 수지구 풍덕천동 신정마을 주공1단지를 추천합니다. 신분당선 이용 시 강남까지 30분대로 진입하며 오래된 구축이지만 학군과 생활 인프라가 완벽해서 길거주 만족도가 매우 높습니다. 성남 중원구 금관동 e편한세상 금광메트로뷰도 8호선을 통해 잠실을 거쳐 강남으로 빠르게 연결되며 주변 재개발 호재가 많아서 향후 자산 가치 상승 가능성이 큽니다. 남양주 다산신도시 다산플루리움도 8호선 연장으로 강남 접근성이 획기적으로 개선되었고 신도시의 쾌적한 주거 환경과 깔끔한 단지 구성을 누릴 수 있습니다. 마지막으러 서울 도봉구 창동주공 4단지는 서울 내 6억대 진입이 가능한 대단지로 GTX-C 노선 개발 호재와 함께 7호선을 이용한 강남권 출퇴근이 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 본인이 방을 비우더라도 계약 기간 중이라면 월세는 당연히 내야 합니다. 짐이 방이 그대로 있고 언제든 돌아와서 지낼 수 있는 상태라면 실제 거주 여부와 상관없이 공간 사용료인 월세를 지불해야 합니다. 고시텔 입실 시 정한 계약 기간이 있다면 해외여행은 개인 사정일 뿐 임대인의 귀책사유가 아니므로 지불 의무가 사라지지 않습니다. 만약 월세를 내지 않으려면 짐을 모두 뺴고 퇴실 처리를 해야 합니다. 하지만 돌아와서 다시 방을 구할 수 있다는 보장이 없고 짐 보관 비용이 따로 들 수도 있습니다. 2개월이나 비우신다면 고시텔 원장님께 미리 말씀을 드리면 운이 좋으면 방 유지비 명목으로 월세를 조금 깎아주거나 짐만 따로 보관해 주는 조건으로 공실 처리를 해줄 수도 있으니 잘 협의해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순히 역세권인 것보다 강남, 판교 등 주요 업무지구로 환승 없이 30~40분 내에 연결되는지가 가격 방어에 핵심입니다. 역에서 조금 멀더라도 1000세대 이상 브랜드 신축은 단지 내 커뮤니티와 주차 편의성 덕분에 구축 역세권보다 수요가 더 많습니다. 이미 완성된 곳이 아닌 2~3년 내 교통망 개통이 되는 GTX 등이나 주변 재개발로 주거 환경이 통째로 바뀔 곳을 골라야 시세 차익이 큽니다. 인프라가 부족할 때 사서 완성될 때 파는 것이 수익률 측면에서 가장 유리하기 때문입니다. 예산이 한정적이라면 지금은 조금 불편하지만 3년 뒤에 좋아질 곳을 고르시고 특히 대단지 브랜드 신축이 될 가능성이 있는 곳이 좋습니다. 감사합니다.