맹지,도시지역 등의 구분과 의미에 대한 질문

Question

안녕하세요.

소유 토지 중 소재지번은 산 00-00 번지이며,

토지이용계획열람 시

지목:임야

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역ㆍ지구등자연녹지지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2000-01-01)(접합)

다른 법령 등에 따른 지역ㆍ지구등가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>

과 같이 조회됩니다.

더하여 확인도면 상 해당 지번의 가운데 쯤에 원(O)모양 빨간색이며, "도시지역" 이라 기재되어 있습니다.

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실제 이 지번은 국지도 건설 당시 일부 수용된 바 있으며,

국지도의 면과 이 지번은 맞닿아 있습니다. 하지만 국지도에서 이 지번으로 바로 진입은 불가능합니다.

이와 같은 경우, 이 지번은

• 맹지인가요?

• 일부만 도시지역의 의미는 무엇인가요?

• 개발행위 시 국지도>지번으로 진입로 허가 가능한가요?
  (참고로 약 50미터 앞에 국지도>지번으로 진입로가 있습니다만, 그 도로는 막다른 길이며 다른 주택으로만 연결되어 있습니다. 이 길을 이용하여 연결하는것도 가능해 보입니다. 참고로 소로에서 해당 지번을로 도로를 낼 경우, 약2-3개의 지번의 끝자락을 통과해야 하는데, 해당 지번은 모두 지자체 소유(전/답)입니다.)

Answer 1

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.

토지의 활용도를 높이기 위해 진입로 확보와 용도지역의 정확한 의미를 파악하시느라 여러모로 고민이 많으시겠습니다.

결론부터 말씀드리면 현재 지적도상으로는 중로1류에 접합되어 있어 법률상 지적도상의 완전한 맹지는 아닐 수 있으나 실제 차량 진출입이 불가능하다면 건축법상 사실상의 맹지로 취급될 가능성이 높으며 국지도에서의 직접 진입은 교통안전상의 이유로 허가가 매우 까다로울 수 있습니다. 따라서 막다른 도로를 통한 진입로 개설이 오히려 용이할 수 있습니다.

건축물을 건축하기 위해서는 건축법에 따라 해당 대지가 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 접해야만 하는 것이 원칙입니다.

비록 토지이용계획확인원 상 중로 크기의 간선도로에 접합되어 있다고 나오더라도 실제 물리적인 진출입로가 개설되어 있지 않고 단차 등의 장애물이 존재한다면 건축 허가를 받기 어려운 상태로 보아야 합니다.

또한 맞닿아 있는 도로가 일반적인 이면도로가 아닌 국지도와 같은 주요 도로일 경우 도로법에 따른 도로연결허가를 별도로 받아야 하는데 차량의 주행 속도와 안전사고 위험을 고려하여 새로운 진출입로 개설을 제한하는 경우도 있습니다.

따라서 국지도에서 직접 연결하는 것보다는 지자체 소유의 전답을 통과하여 기존 막다른 길과 연결하는 방안이 더 현실적일 수 있으며(막다른 도로인 경우 도로의 조건이 일부 완화될 수 있습니다)이 경우에는 해당 지자체로부터 적법한 진입로로 인정받을 수 있도록 별도 승인이 필요할 수 있습니다.

확인도면 상에 기재된 도시지역이라는 표시에 대해서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 자연녹지지역 자체가 도시지역이라는 대분류 안에 속하는 용도지역이므로 특별히 토지의 일부(동그라미친 부분)만 도시지역이라는 의미라기보다는 해당 지번이 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있음을 도면상 직관적으로 표시한 것입니다.

다만, 대상 토지가 준보전산지로 지정되어 있으므로 진입로 문제만 원만히 해결된다면, 산지전용허가 등을 통한 개발행위 자체는 충분히 긍정적으로 검토될 여지가 있습니다.

그러므로 무리하게 국지도 직접 연결을 추진하시기보다는 관할 지자체의 건축과 및 재산관리 부서를 직접 방문하시어 인접한 지자체 소유 토지를 활용한 도로 개설 가능 여부를 신중히 타진해 보시기를 권장해 드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

서류상 도로에 접해 있어 맹지는 아ㅣ나 국지도의 진입 제한 특성상 실질적인 이용이 어려운 기술적 맹지 상태입니다. 도시지역 표시는 필지가 서로 다른 용도지역에 걸쳐 있음을 의미하며 이는 개발 시 건폐율 등의 기준이 구역별로 다르게 적용될 수 있음을 뜻합니다. 국지도 직접 연결은 허가가 매우 어려우므로 인근 지자체 소유 부지에 도로 점용 허가를 받아 진입로를 확보하는 것이 가장 현실적인 개발 방안입니다. 따라서 설계사무소를 통해 지자체 땅을 경유하는 연결 통로 개설 가능성을 우선적으로 타진해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,사실상 맹지로 볼 가능성이 높습니다

,필지 일부만 도시지역 포함이라 큰 의미 없을 수도 있습니다

,꼭 확인해야 할 것 (중요)

건축법상 도로 접도 인정 여부

지자체 개발행위허가 가능 여부

도로 개설 계획 가능성

군사구역 협의 가능성

실제 판단은 이런부분 확인이 필수 입니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

법률상 맹지는 아니지만 현황상 맹지인 상태라고 볼 수 있습니다.

토지이용계획에 중로 1류 접합이라고 되어 있다면 도로에 붙어 있는 땅입니다. 국지도 건설 당시 일부 수용되고 남은 부지이기에 도로 구역에 인접한 것은 확실합니다.

다만 건축법상 도로로 인정받으려면 단순히 인접한 것이 아니라 사람과 자동차가 실제로 드나들 수 있는 상태여야 합니다.

현재 국지도에서 직접 진입이 불가하다면 건축허가를 받기 전까지는 사실상 맹지와 다름없습니다.

국지도에서 지번으로 진입로 허가 매우 까다롭습니다.

약 50미터 앞의 막 다른 길을 이용하는 방법이 훨씬 현실적이라 생각합니다.

감사합니다.