답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자금조달계획서는 잔금 지급일 기준의 자금 구성을 보여주는 서류이므로 미래의 퇴거 자금과 무관하게 지금은 임대보증금 승계란에 5.35억원을 적는것이 행저적으로 정확합니다. 퇴거 시 자금 마련 계획을 칸별로 쪼개 적으면 오히려 현재의 자금 출처와 불일치하여 부정적 판정을 받을 수 있으니 승계 금액을 단일 항목으로 기재하는 것이 안전합니다. 추후 조사가 걱정된다면 계획서 제출 시 사후 상환 계획에 대한 소명 메모를 비고란에 남겨두는 것만으로도 나중에 조사가 들어왔을 때 계획된 자금임을 증명하는 근거가 됩니다. 결국 당국은 실제 보증금을 반환하는 시점의 대출 승인내역과 증여세 신고 기록을 대조하여 검토하므로 현재 서류는 최대한 단순하고 명확하게 작성하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.시중은행들이 가계대출 관리를 위해 근저당 말소 조건부 전세대출을 중단하는 추세라 현재로서는 대출 승인이 거절될 가능성이 매우 높습니다. 은행은 대출 실행 시점에 기존 6.5억원의 융자가 1순위로 잡혀 있는 것을 위험 자산으로 간주하며 잔금으로 이를 갚겠다는 사후 조건만으로는 대출을 승인해주지 않는 경우가 많습니다. 전세 대출의 필수 요건인 보증 보험 가입시에도 기존 융자액이 시세의 일정 비율을 초과하면 가입이 거절되어 결과적으로 은행 대출까지 함꼐 막히게 됩니다. 따라서 계약금을 넣기 전 반드시 은행 창구에 방문하여 해당 주소지의 근저당 말소 조건으로 대출이 실행 가능한지 확답을 받는것이 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.원장님의 기술력을 신뢰하는 단골 고객층이 탄탄하다면 독립 시 충분히 승산이 있지만 기존 매장의 인지도나 유동 인구에 의존하고 있다면 조금 더 신중한 준비가 필요합니다. 개인샵은 인테리어와 보증금 외에도 월세, 관리비 등 매달 나가는 고정 지출이 샵인샵보다 훨씬 크므로 현재 소득 기준으로 6개월 이상의 여유 자금을 확보해야 합니다. 경기 불황기에는 무리한 확장보다는 원장님만의 개성을 살린 소규모 1인 프리미엄샵으로 시작해서 리스크를 낮추고 고객 만족도를 높이는 것이 실질적인 대박 전략이 될 수 있습니다. 좋은자리가 나올때까지 현재 샵이나 SNS 포트폴리오를 강화하며 원장님을 따라 움직일 팬덤을 미리 구축해 두는 것이 불안감을 없애고 성공적으로 탈출하는 가장 확실한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 계약 만료 2개월 전인 4월 11인까지 임대인의 통지의무가 없었으므로 현재 귀하의 계약은 이전과 동일한 조건으로 이미 묵시적 갱신이 완료된 상태입니다. 법적 증앤 상한선은 기존 월세의 5%인 약 62.8만원까지이며 임대인이 요구하는 70만원은 16.8% 인상이므로 명백한 법 위반으로 이를 수용할 의무가 전혀 없습니다. 일방적인 인상 요구에 당황하지 마시고 법적 통보 기한이 지나 이미 묵시적 갱신이 되었고 5% 상한 규정이 있어 70만원은 안된다고 정중하고 명확하게 전달하시고 묵시적 갱신 시 임대인은 임차인을 마음대로 내보낼 수 없으므로 계속 거주를 원하신다면 법적권리를 근거로 삼아 5% 이내의 적정선에서 협의를 시도하는 방법도 현명합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.해남 솔라시도는 2026년 6월 국가 AI 컴퓨팅센터 착공이 확정되었으며 10조원 규모의 국내 최대 데이터센터 파크가 조성되는 국내 최대 규모의 첨단 산업 거점으로 변모하고 있습니다. 수도권의 전력난과 대조적으로 풍부한 태양광 에너지를 기업에 직접 공급하는 RE100 에너지 거점이라는 독보적 입지 덕분에 대기업들의 투자가 실질적인 성과로 나타나고 있습니다. 안정적인 용인 반도체 클러스터와 비교했을 때 솔라시도는 AI와 자율주행 등 미래 기술이 집약된 도시 모델로서 초기 투자 단계의 높은 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다. 정부의 전폭적인 지원을 받는 분산에너지특구이자 기업도시인 만큼 데이터센터발 인구 유입과 인프라 확장이 본격화되는 향후 몇년이 지역 가치를 결정지을 결정적 시기가 될것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본을 통해 선순위 근저당과 보증금 합계가 집값의 80%를 넘지 않는지 확인하여 깡통 전세 위험을 반드시 피해야 합니다. 집주인의 세금 체납 여부를 확인하기 위해 완납증명서를 요구하고 건축물대장상 위반건축물 여부를 대조하여 전세대출 가능 여부를 점검하세요. 허그전세보증보험 가입 가능 여부를 확인한 뒤 계약서 특약에 보증보험 가입 불가 시 계약 무효 및 보증금 반환 문구를 명시하는 것이 안전합니다. 잔금 당일 즉시 전입신고와 확정일자를 마치고 전입신고 효력 발생일까지 추가 담보를 설정하지 않는다는 특약을 넣어 대항력을 확보해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이나 그 직계존비속이 실거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신요구권을 정당하게 거절할 수 있으므로 실제 입주 계획이 있다면 집을 비워주어야 합니다. 만약 아들이 들어온다고 속여서 갱신을 거절한 뒤 다른 세입자를 들인것이 확인되면 임차인은 임대인을 상대로 이사비나 임대료 차액 등에 대한 손해배상을 법적으로 청구할 수 있습니다. 거짓 실거주 여부는 이사후에 해당 주택의 임대차 정보 열람을 통해 새로운 확정일자가 부여되었는지 확인함으로써 증거를 확보할 수 있으니 퇴거 이후에도 주기적으로 확인이 필요합니다. 따라서 아들의 실거주 의사를 명확히 확인하시되 갱신권 사용이 불가한 상황이라면 이사 준비기간 확보나 이사비 지원 등 원만한 퇴거 조건을 임대인과 협의해 보시는 것이 현실적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대법원 판례에 따르면 상가 임차인은 계약 종료 직전이라도 거절 의사를 밝히면 4월 30일에 계약을 끝낼 수 있으며 주인이 동의했다면 해당 날짜에 보증금을 받을 수 있습니다. 통지 시점이 만료 1개월 전보다 늦었더라도 임차인이 나갈 의사를 분명히 했다면 묵시적 갱신으로 보지 않으므로 3개월을 더 기다려야 할 법적인 의무는 없습니다. 5월말까지 한 달 더 사용하고 싶다면 주인에게 즉시 연락해서 한달 연장을 협의하시고 이때 계약서를 새로 쓰기보다 문자 등으로 기간과 월세를 합의해 두는 것이 간편합니다. 주인이 부동산에 내놓겠다고만 확답이 없다면 4월 30일에 나갈지 5월말에 나갈지 확실히 정해서 다시 통보해야 보증금 반환 일정에 차질이 생기지 않습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부모님의 도움 없이 자립하는 3040 세대는 통상 매매가의 60~70%를 대출로 충당하며 생애 최초 혜택을 받더라도 원리금 상환 부담 때문에 80%를 모두 채우는 경우도 드뭅니다. 4억원 아파트 기준으로는 약 1억 2000만원에서 1억 6000만원 정도의 현금을 보유하고 나머지는 저금리 정책 자금을 활용하여 대출받는 것이 가장 일반적인 혀애입니다. 대출 규모를 결정할때는 단순히 한도에 맞추기보다 부부 합산 월 소득의 약 30~40% 이내에서 원리금 상환이가능한지를 최우선으로 고려하여 자금 계획을 세워야 합니다. 결국 본인의 소득과 저축액에 맞춰 비중을 조절하되 취득세나 복비 등 매매가의 약 5%에 해당하는 부대비용을 위한 추가 현금을 반드시 별도로 확보해 두는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.알리익스프레스에서 재료를 사서 제작 판매하는 것은 가능하지만 상업적 용도라면 반드시 사업자 통관 절차를 거쳐 관세와 부가세를 납부해야 법적 문제가 발생하지 않습니다. 만 13세 이하 어린이용 제품은 고가의 KC 인증이 필수이므로 초기 창업시에는 규제가 상대적으로 적은 성인용 액세서리로 시작하거나 인증된 국내 부자재를 활용하는 것이 안전합니다. 국내 창업자들은 품질 확인과 빠른 배송을 위해 주로 동대문 종합시장이나 남대문 상가, 국내 온라인 부자재 쇼핑몰을 이용하며 제작 노하우를 쌓은 뒤 해외직구를 병행합니다. 즉 알리는 단가를 낮추기에 유리하나 품질 편차가 크고 인증 문제가 까다로우므로 소량의 샘플을 동대문 등 국내 시장에서 직접 눈으로 확인하며 구매하는 방식을 추천드립니다. 감사합니다.