답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 전세가율이 86.6% 이므로 보증보험 가입 상한선 90%에 근접해 있어서 매우 신중해야 합니다. 수정 및 추가할 핵심 특약으로는 임대인 또는 주택 결격사유로 전세보증보험 가입이 불가할 경우 본계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다고 수정하시고 잔금 지급일 익일까지 담보권 설정 및 권리변동을 하지 않는다 위반시 계약은 무효이며 배액을 배상한다는 특약을 추가로 넣으세요. 그리고 임대인은 매매계약시 임차인에게 즉시 통지하며 임차인이 승계를 원하지 않을 경우 계약 해지 및 보증금 반환을 요구할 수 있다는 특약도 넣으세요. 오피스텔은 공시가격 126% 금액이 귀하의 보증금 1억 7100만원 보다 높은지 부동산에 꼭 계산해달라고 하시고 이 금액보다 보증금이 높으면 보험 가입이 거절됩니다. 마지막으로 잔금 날 입주인의 국세, 지방세 완납증명서 실물을 현장에서 꼭 확인하세요 제가 보기엔 기존 1~9번은 유지하되 잔금일 다음날까지 대출 금지와 집주인 변경 시 통지 및 해재권 문구를 추가로 더 넣으시는 것을 추천합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자격 요건은 1천제곱미터 이상의 농지 경작, 연간 농산물 판매액이 120만원 이상 또는 330 제곱미터 이상의 시설 재배 중 하나를 충족하시면 됩니다. 필수 서류는 농지대장은 전산 확인이 가능하므로 별도 제출이 필요 없으며 마을 이장이나 이웃 주민 2명의 서명을 받은 통합 영농사실확인서와 비료, 종자 등 본인 명의의 농자재 구매 영수증을 준비하시면 됩니다. 신청 방법은 주소지 관할 국립농산물품질관리원에 방문하거나 팩스로 접수할 수 있으며 농업경영체 등록 온라인서비스를 통해 간편하게 신청이 가능합니다. 서류 접수 후 30일 이내에 담당자가 농지를 방문하여 실제 작물 재배 여부를 확인하므로 반드시 작물이 심어진 상태에서 신청을 해야 합니다. 농업경영체 등록 정보는 3년마다 갱신해야 하며 기간 내 정보를 업데이트하지 않으면 자격이 말소될 수 있으니 주의하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 큰 원인은 고물가와 저성장 기조로 인해 소비자들이 지출을 줄이면서 86.7% 의 소상공인 매출 부진을 폐업의 주원인으로 꼽고 있습니다. 온라인 배송 시장의 장악으로 오프라인 상가를 찾는 발길이 근본적으로 줄었습니다. 또한 3중고로 불리는 인건비, 임대료, 원자재값이 동시에 올라 수익성이 악화되어씁니다. 고금리 지속으로 대출 이자 등 금융 비용이 영업 이익의 상당 부분을 갉아먹고 있습니다. 과거 신도시 및 상업지구 개발 시 지나치게 많이 지어진 상가들이 수요 부족으로 인해 공실 폭탄으로 돌아오고 있습니다. 1인 가구 증가와 배달 문화 확산으로 거리의 상점이 설 자리가 점점 더 사라지고 있습니다. 즉 돈은 덜 벌리는데 나갈 돈(인건비, 이자, 월세)은 많아진 구조가 폐업을 부추기고 있으며 특히 온라인 위주의 소비 변화가 빈 상가를 늘리는 근본 원인입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전용면적은 실제 집 크기로 현관문 안쪽, 우리 가족만 쓰는 거실, 방, 주방, 욕실 면적입니다. 세금 산정의 기준이 됩니다. 공급면적은 분양 평수로 전용면적에 계단, 복도, 엘리베이터 등 이웃과 함께 쓰는 공간을 합친 면적입니다. 보통 34평형 이라고 부를 때의 기준입니다. 보통 아파트 광고에서 나오는 숫자는 전용면적입니다. 전용 59제곱미터는 우리가 흔히 말하는 24~25평 공급기준 면적이고 전용 84제곱미터는 33~34평형 공급면적 기준입니다. 주의할점은 발코니 베란다는 서비스 면적이라 전용면적에 포함되지 않습니다. 그래서 발코니를 확장하면 실제 체감 크기는 전용면적보다 커집니다. 즉 실제 사는 공간은 전용면적이고 아파트 분양가나 평수를 말할때는 공급면적이라고 생각하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.금액이 작더라도 주택수에 포함되는 것이 원칙입니다. 서울의 작은 빌라와 시골의 공시가격 6천만원 주택 모두 법적으로 1주택입니다. 질문자님은 현재 2주택자에 해당하며 정부에서 말하는 처분 권고나 규제는 아파트뿐만 아니라 빌라, 단독주택을 모두 포함한 합산 개수를 기준으로 합니다. 다만 세금 계산시 상속받은지 5년 이내라면 종부세 양도세 판정 시 주택수에서 제외되거나 세율 혜택을 받을 수 있습니다. 공시사격 3억원 이하의 지방 주택은 양도세 중과 판정시 주택수에서 빠지는 경우가 있지만 이는 중과세를 피하는 것이지 무주택자가 되는 것은 아닙니다. 서울 빌라는 향후 재개발 가능성이나 실거주 가치가 있으므로 보유 실익이 크며 시골주택은 공시 6천만원이라면 세금 부담은 적으나 전체 주택 수에 잡혀 청약 시 무주택 혜택을 못받거나 서울 주택 매도 시 비과세 혜택을 방해할 수 있습니다. 즉 금액이 작더라도 법적 다주택자에 해당하며 상속 주택의 경우 상속받은지 얼마나 되셨는지에 따라서 세금 혜택이 달라지니 기간을 잘 확인하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.시장에 실질적인 효과보다는 정치적, 심리적 상징성이 더 큽니다. 국정 책임자가 직접 집을 매각함으로써 정부의 부동산 하향 안정화 의지를 시장에 강력하게 전달합니다. 고점이라는 신호를 주어 무리한 영끌이나 투기 수요를 위축시키느니 효과가 있습니다. 개인 1호의 매각은 전체 시장 수급에 미치는 영향은 미미합니다. 분당과 같은 인기 지역은 상징적 매물이 나와도 실거주 대기 수요가 이를 흡수해 버릴 가능성이 커서 직접적인 시세폭락으로는 이어지기는 어렵습니다. 집값 안정화에 직접적으로 바로 도움을 주기보다는 향후 발표할 강력한 공급 대책이나 세제 개편을 실행하기 위한 명분과 도덕적 우위를 확보하는 행보로 분석되어 집값 안정화를 더욱더 기대할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정해진 계약 내에 세입자가 일방적으로 나가는 것은 계약 위반에 해당하여 임대인은 계약 종료시까지 이 금액을 보유할 권리가 있습니다. 세입자가 개인 사정으로 나간다고 해서 임대인이 남은 6개월분을 즉시 환급해야 할 법적 의무는 발생하지 않습니다. 현실적으로 무조건 안된다고 하기 보다는 다음 세입자를 직접 구해오시라고 하고 중도 해지로 인해서 발생하는 중개수수료는 원칙적으로 나가는 세입자가 부담하는 것이 관례라고 복비 부담을 말하세요. 공실 기간 동안의 연세는 돌려주지 않고 새로운 연세 계약이 시작되는 시점부터 남은 일수를 계산해서 환급해 주겠다고 확답하시면 됩니다. 주의해야할점은 이번 계약이 묵시적 계약 상태이거나 계약갱신청구권을 사용한 상태라면 법적으로 통보 후 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 생깁니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.즉각적으로 수익이 필요하다면 배달 커넥트나 이츠 같은 심부름 앱이 진입장벽이 낮고 즉시 현금을 손에 쥘 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 2026년 현재는 단순 도보보다는 전기 자전거 등의 개인형 이동장치를 활용해 시간당 1.5만원에서 2.5만원 사이의 수익을 올리는 것이 가장 일반적이고 효율적인 형태입니다. 고효율 수익으로는 스마트스토어나 단순 블로그의 기회비용이 처참해진 대신 챗지피티 등 생성형 AI를 활용한 전자책, 데이터 판매가 대두되고 있습니다. 한번 구축해두면 본업 중에도 수익이 발생하는 구조로 초기에는 시간이 걸리지만 궤도에 오르면 월 30만원 이상의 부수입을 안정적으로 확보할 수 있는 지속 가능한 방법입니다. 당자 돈이 급하면 배달을 장기적인 파이프라인은 AI 콘텐츠 등을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반적인 케이스는 재개발 구역 내 국공유지를 점유한 건물의 소유자가 토지를 매수할때 가장 보편적으로 적용되는 기준입니다. 매각대금이 3천만원을 초과할 경우 5년 이내의 기간동안 연 4회 이내로 분할 납부가 가능합니다. 제한적인 특례 케이스로는 경제적 약자나 특수 목적이 있는 경우에 한해서 예외적으로 기간이 연장되는데 기초생활수급자 등 실점유자가 직접 매수할때는 최대 10년, 재해 복구 등 특수한 국가 정책 목적이 있을때는 최대 20년까지 분납이 가능합니다. 다만 투자목적으로 권리를 승계받은 매수자에게 이 특례가 적용되지 않는 경우가 많으므로 주의하셔야 합니다. 매수 시 유의할점은 분납 시 시중 금리 수준의 이자가 가산이 되며 투기과열지구는 관리처분인가 후 매수 시 조합원 지위 승계가 불가능하므로 불하 이전에 입주권 자격 여부를 먼저 확인해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.역세권 도보 10분은 매일 출퇴근 시간을 단축해 줄 뿐만 아니라 이동 스트레스를 최소화하여 삶의 질을 실질적으로 높여줍니다. 반면에 20~30분 거리는 평수의 쾌적함을 줄 수는 있지만 반복되는 이동이 피로감이 평수가 주는 만족감을 금방 상쇄할 위험이 큽니다. 부동산 불황기에도 역세권은 대기 수요가 탄탄해서 가격 방어가 잘되며 계약 만료 시 새로운 세입자를 구하기도 수월하여 전세보증금을 안전하게 돌려받을 확률이 높습니다. 비역세권 대형 평수는 시장 침체 시 거래가 끊겨 보증금 반환 지연이라는 리스크를 안게 될 가능성이 상대적으로 높습니다. 즉 집 안에서의 활동 시간이 절대적으로 많은 경우가 아니라면 평수를 조금 줄이더라도 입지가 주는 시간적 여유와 인프라의 혜택을 선택하는 것이 장기적으로 후회가 적습니다. 전세는 거주지이자 본인의 자산임을 고려할 때 시장 선호도가 높은 역세권을 우선순위에 두시는 것을 추천합니다. 감사합니다.