답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.금리가 인하되면 주택담보대출 이자 부담이 줄어들어 내 집 마련 수요가 살아납니다. 대출을 활용한 래버리지 투자가 유리해지며 매수 심리가 횝고이 됩니다. 주식 또한 반도체, 바이오, 이차전지 등 미래 가치가 큰 종목들이 할인율 하락으로 인해 가장 크게 오르며 기업의 이자비용이 감소하여 순이익이 늘어나고 주가 상승 동력이 됩니다. 예금 금리가 낮아지면 자금이 은행에서 나와 주식, 부동산 시장으로 이동합니다. 즉 금리 인하는 돈의 가치가 떨어지고 자산의 가치가 오르는 시기를 의미합니다. 부동산은 이자부담 가소> 매수 증가하여 우상향, 성장주는 미래수익 할인율이 낮아져서 기업 가치 재평가로 강한 상승, 배당주는 예금 금리 대비 상대적인 배당 매력 상승으로 완만한 상승이 예상됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.새 주소지로 거주지를 옮겼다는 사실을 알리는 [전입신고] 가 가장 중요한 절차이며 전입신고를 마쳐야 보증금을 보호받는 법적 권리인 대항력이 발생합니다. 2026년 현재 임대차 신고는 의무입니다. 계약서를 가져가서 신고하셔야 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 주민센터에 전입신고 시 우편물 주소 이전 서비스 등을 함께 신청하면 금융기관 등에 등록된 예전 주소를 한번에 새 주소로 바꿀 수 있어 편리합니다. 체크할 사항은 본인 신분증과 임대차 계약서 원본을 반드시 지참하시고 이사 당일에 등기부등본을 다시 한번 열람하여 계약 때와 달리 새로 설정된 대출이 업는지 최종적으로 확인하셔야 합니다. 주민센터 방문이 어렵다면 정부 24 누리집이나 앱을 통해서 온라인으로도 전입신고와 임대차 신고가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 임대차 계약 신고 시 계약서 원본을 제출했다면 별도의 신청 없이 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 신고 완료 후 발급받는 임대차계약 신고필증 우측 상단에서 확정일자 번호와 날짜가 찍혀 있는지 확인하시면 됩니다. 확정일자는 자동으로 나오지만 보증금을 지키는 힘인 대항력은 이사 후 전입신고를 마쳐야 발생합니다. 잔금일=입주일에 전입신고는 반드시 따로 하셔야 합니다. 미리 신고하여 확정일자를 받아두면 나중에 전입신고를 하는 즉시 그 확정일자 날짜 기준으로 보증금 우선변제 순위가 보호되어 매우 안전합니다. 잔금 치르는 날 전입신고만 잊지 말고 꼭 하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실물 소유가 아닌 수익권 보유로 투자자는 건물의 등기부등보상 소유권을 직접 갖는 것이 아니라 건물에서 발생하는 이익을 나눠 가질 수 있는 신탁 수익증권=디지털 증서를 보유하게 됩니다. 건물을 팔 때 보통 플랫폼 내 투자자들의 전자투표를 거치며 일정 비율 이상의 찬성을 얻으면 신탁회사가 건물을 매각합니다. 건물이 매각되면 판매 대금에서 각종 비용을 제외한 순수익을 투자자가 가진 지분 조각 수에 비례하여 현금으로 배당합니다. 매각 대금 정산이 완료되면 투자자가 보유했던 수익증권은 자동으로 소멸하며 해당 건물에 대한 투자는 완전히 종료됩니다. 하지만 매각 시 선물의 가치가 올랐다면 지분만큼 시세 차익을 얻을 수 있지만 반대로 건물 가격히 하락했다면 원금 손실이 발생할 수 도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 60%인 비율은 80~100%까지 단계적으로 상향할 가능성이 높습니다. 이 조치만으로도 시질 세부담이 20~30% 폭등합니다. 고가 다주택자에 대한 징벌적 과세를 위해 최고 세율을 5~6%대로 다시 끌어 올리고 과세 표준 구간을 세분화하여 고가 구간의 세율을 높일 것으로 보입니다. 시세 상승분이 반영된 공시가격과 현실화율 조정이 맞물러 수도권 핵심지 보유세는 전년 대비 평균 20%이상 상승이 예상됩니다. 2026년 5월 9일 이후에도 양도세 중과가 재개되므로 매도하지 않고 버티는 다주택자에게는 보유세 폭탄이 실질적인 압박 수단이 될 것입니다. 하반기부터 토지 보유자 전체에 대한 세금을 걷는 국토보유세 논의가 본격화되면서 전체적인 보유세 총량이 늘어날 전망입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적으로 분양가는 계약 시점의 합의를 우선하므로 계약서에 조건 변경 시 소급 적용 특약이 없다면 나중에 분약가가 낮아졌더라도 그 차액을 돌려받기는 매우 어렵습니다. 정식 분양 시점 이전까지는 법적으로 임대차 관계가 유지되므로 보일러 같은 주요 설비의 수리비는 자기가 아닌 업체(임대인) 부담이며 지출하신 비용은 반드시 청구하여 돌려받아야 합니다. 분양 전환 후에도 주택법 및 민법상 하자담보책임은 동일하게 적용이 되며 분양을 일찍 받았다는 이유로 업체가 수리 의무를 회피하는 것은 법적 정당성이 없습니다. 분양 당시 지금만 10% 할인 혹은 추후 할인 계획 없음을 강력히 고지했다면 이를 입증할 자료를 모아 표시광고법 위반에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 유사한 피해를 입은 선붕양 세대들과 협의체를 구성하여 업체에 취득세 지원이나 옵션 무상 제공 등 차액에 상승하는 우회적 보상을 요구하는 것이 가장 현실적인 해결책입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 거래신고법에 따라 계약일로부터 30일 이내에 제출해야 합니다. 1월 27일 계약시 2월 26일까지입니다. 양식은 계약 체결일이 기준이며 2월 10일 개정 전인 1월 27일에 계약하셨으므로 종전 양식을 사용하시면 됩니다. 거래가액이 6억원 이상인 경우에만 자금조달계획서를 제출하며 조정대상지역이 아니므로 증빙서류는 생략하고 계획서만 내면 됩니다. 주의할점은 기한 내 미제출시 500만원 이하의 과태료가 부과되므로 중개인에게 서두러 전달하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오피스텔은 건축물대장상 업무시설이므로 이를 보유했더라도 취득세법상으로는 주택을 소유한 적이 없는 것으로 간주합니다. 따라서 서울 아파트 매수 시 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 질문자님의 오피스텔은 2020년 8월 12일 이전에 취득했으므로 이번 아파트 취득시 주택 수에 포함되지 않습니다. 일반 1주택 세율이 적용이 됩니다. 취득세와 청약시에는 무주택으로 인정될 가능성이 높으나 양도소득세 계산 시에는 실제 주거용으로 쓰고 있다면 주택으로 간주됩니다. 취득세 혜택만을 위해서라면 미리 처분할 필요는 없으니 처분 여부와 상관없이 생애최초 감면 신청이 가능합니다. 다먄 향후 아파트 매도 시 비과세를 받으려면 아파트 매도 전에 오피스텔을 처분해야 하니 오피스텔 처분 시점도 고려해서 신중하게 결정하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않으면 주택임대차보호법상의 대항력이 생기지 않아 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 바뀌면 보증금을 한 푼도 못 받고 쫒겨날 수 있습니다. 2026년 기준 서울 5500만원 등 소액보증금을 우선 돌려주는 최우선변제권 제도는 반드시 전입신고가 되어 있어야만 혜택을 받을 수 있습니다. 보증금을 안 돌려줄 때 집주인을 압박하는 가장 강력한 수단인 임차권 등기 명령을 신청할 수 없어 배 째라는 식의 대응에 매우 취약해집니다. 전입신고 불가는 주로 집주인이 업무용 오피스텔로 부가세를 환급받았거나 다주택자 규제를 피하려는 탈법적 목적이며 그 위험부담을 세입자가 대신 지는 격입니다. 전입신고가 안 된 집은 법적으로 주거용이 아니므로 매달 내는 월세에 대해 연말정산 소득공제 혜택을 전혀 받을 수도 없습니다.그러니 보증금이 500만원이라도 이는 법적으로 기부하는 것과 다름없는 무방비 상태이니 집주인이 고의로 안 주겠다고 버티면 소송 외엔 답이 없으므로 가급적이면 전입신고가 가능한 정상 매물을 찾으시길 강력하게 권해드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이재명 정부는 기본적으로 부동산 불로소득 차단과 다주택자 규제를 중시하므로 문재인 정부의 정책 기조와 결이 비슷한 것은 사실입니다. 다만 현 정부는 규제와 동시에 공공 주도 공급을 강력하게 추진하며 매물잠김 현상을 해소하려 노력하고 있습니다. 문재인 정부 때는 초저금리였지만 현재는 상대적으로 금리가 높고 DSR 등 금융 규제가 이미 촘촘하게 박혀 있어 과거처럼 빚내서 집 사는 식의 폭등은 물리적으로 쉽지 않은 환경입니다. 하지만 다주택자를 계속압박할 경우 임대 주택 공급이 위축되어 전세가가 먼저 오르고 이것이 매매가를 밀어 올리는 현상은 여전히 유효한 위험 요소입니다. 즉 현재 정부의 다주택자 규제 강도가 높아지는 것은 맞으나 고금리와 강력한 대출 규제라는 변수가 과거와 다르다는 점을 참고 하시길 바랍니다. 감사합니다.