답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택 수 산정은 지역에 상관없이 전국 단위로 이루어지므로 기존 포곡읍 아파트와 새로 입주한 아파트를 합쳐 현재 2주택자에 해당이 됩니다. 새 아파트 입주일로부터 3년 이내에 기존 포곡읍 아파트를 매도한다면 1주택자와 동일하게 양도소득세 비과세 혜택을 받아 세금 불이익을 피할 수 있습니다. 만약 3년 내에 팔지 못하면 1세대 1주택 혜택이 사라져서 재산세와 종합부동산세 부담이 커지고 향수 추가 주택 구입 시 취득세 중과 등의 제약을 받을 수 있습니다. 새 아파트 입주일로부터 3년이 지나기 전에 기존 주택을 처분하시는 것이 절세의 핵심입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부 정책만으로 집값을 잡기 어려운 이유는 금리, 공급, 대출이 따로 놀기 때문입니다. 정책 발표 후 실제 입주까지 최소 5~10년이 걸려 당장의 물량 부족을 해결하기 어렵습니다. 정부 규제보다 금리 인하로 인한 자금 유입 힘이 더 강해 정책 효과는 상쇄합니다. 대출을 조여도 공급이 부족하다는 불안 심리가 커지면 핵심 지역으로 수요가 더 쏠리는 양극화가 발생합니다. 즉 정책은 보조 수단일뿐 실질적인 수급 불균형과 금리 기조가 변하지 않는 한 정책만으로 가격을 완전히 통제하기는 매우 제한적입니다. 정부가 공급 속도를 획기적으로 높이고 금융당국과 공조하여 대출 관리를 철저히 한다면 폭등은 막을 수 있지만 건설 원가 상승으로 인한 분양가 고공행진과 서울 핵심지 선호 현상은 정부 정책만으로 통제하기 힘든 영역입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보통 신축 아파트는 지적 정리 작업으로 인해 1~2년 정도 대지권 등기가 늦어질 수 있지만 5년이라는 시간은 일반적인 범위를 벗어난 것입니다. 시행사가 땅 값을 다 치르지 못해 토지 소유권이 넘어오지 못한 경우이며 토지에 가압류가 걸려 있거나 인근 부지와의 경계 분쟁으로 인해 법적으로 묶여 있을 수 있습니다. 시행사가 파산하여 등기 절차를 마무리할 주체가 사라진 상황일 수도 있습니다 금융권은 대지권이 없는 아파트를 완전한 담보로 인정하지 않습니다. 본인이 살 때 뿐만 아니라 나중에 집을 팔때도 매수자가 대출을 받지 못해 거래가 성사되지 않을 확률이 큽니다. 부동산 시장에서 미등기 꼬리표는 치명적이니 급히 돈이 필요해 집을 내놓아도 제값을 받기 어렵고 매매 자체가 성사되지 않아 자금이 묶일 수 있고 나중에 대지권 문제를 해결하는 과정에서 예상치 못한 추가 분담금이나 토지 대금, 소송 비용 등을 입주자가 떠안아야 할수도 있으니 저는 추천드리지 않습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1금융권 대출 가능 아주 높습니다. 잔금일에 세입자가 나가는 무공실 조건이라면 1금융권에서 정상적으로 대출을 해줍니다 은행은 세입자 퇴거를 확인한 뒤 잔금일 당일 대출금을 입금하며 이 돈으로 세입자 보증금을 반환하거나 잔금을 치릅니다. 잔금 1~2달 전에 은행에서 퇴거 조건부 대출로 미리 상담 및 심사를 받을 수 있습니다. 이때 세입자 퇴거 예정임을 증빙하는 계약서로 보여주시면 됩니다. 주의할점은 대출은 실입주 시점에 실행됩니다. 26년 7월에 입주하신다면 대출도 그때 신청해야 합니다. 갭투자 상태로는 주담대가 안나옵니다. 생애최초 80% 최대 6억까지 가능하지만 보인의 DSR 한도를 반드시 미리 체크해야 합니다. 즉 잔금일과 세입자 퇴거일만 맞춘다면 1금융권 대출은 문제없이 가능해 보이지만 26년 입주 시점에 맞춰서 대출을 진행해야 합니다. 주은행 전산데이터로 질문자님 소득을 확인하고 상담 받는것이 제일확실하고 빠릅니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 땅 전체가 아닌 일부 지분만 나온 물건을 낙찰받습니다. 경쟁이 적어 매우 싸게 살 수 있고 이후 다른 공유자와 협상하거나 전체 경매를 통해 시세차익을 거둬 종잣돈을 불리기 좋습니다. 두번째로 법정지상권 물건으로 땅 위에 남의 건물이 있어 활용도가 낮은 땅을 공략합니다. 건물 주인과의 분쟁 위험 때문에 가격이 반값 이하로 떨어지는 경우가 많아 협상을 통해 건물을 싸게 인수하면 내 집을 지을 수 있습니다. 마지막으로 국가나 지자체가 소유한 쓸모없어 보이는 자투리 국유지를 찾습니다. 10평 내외의 작은 땅은 경쟁이 낮습니다. 서울은 땅값이 비싸 이런 작은 땅도 협소주택을 짓기에 충분한 가치가 있습니다. '온비드 공매'에서 작은 자투리 땅을 찾거나 특수 경매(지분, 법정지상권)로 유찰이 많이 된 물건을 잡는 것이 가장 쌉니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.구로디지털단지역은 가장 번화하고 인프라가 풍부하고 강남과 홍대 접근성이 최상이며 이마트, 깔깔거리 등 편의시설이 밀집해 있습니다. 활발한 상권과 편리한 교통을 선호하는1~2인 가구 오피스텔에게 인기가 많으며 구로역은 백화점과 아파트 단지가 조화로운 주거 중심지로 NC 백화점, 구로고대병원이 가깝고 단지 정돈이 잘 되어 있어 쾌적하고 깔끔한 안정적인 아파트 거주를 원하는 분들이 많이 찾습니다. 남구로역은 가성비가 좋고 강남 직결 노선을 보유하고 있으면 가산과 강남 출퇴근에 유리하며 지역 대비 저렴한 매매가와 임대료가 장점이며 실속 있는 가격과 직주근접을 중시하는 분들에게 적합합니다. 즉 인프라는 구로디지털단지역, 주거 쾌적성은 구로역, 가성비는 남구로역이 가장 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매도인의 의무는 집의 열쇠를 넘겨주는 것이 아니라 매수인이 즉시 집을 사용할 수 있는 점유의 이전을 의미합니다. 장롱 뒤 쓰레기, 베란다 잡동사니, 스티커 붙여야 하는 대형 폐기물을 남겼다면 의무 위반으로 간주될 수 있으며 청소는 안해도 되지만 짐을 빼다가 문이나 바닥을 파손했다면 수리해 줄 의무가 생깁니다. 계약서에 입주 청소 실시 후 인도라는 문구가 없다면 매도인은 매수인이 청소비를 요구할 때 거부해도 됩니다. 퇴거 시점까지의 관리비와 가스비를 정산하는 것이 청소보다 훨씬 중요한 금전적인 의무입니다. 분쟁을 피하기 위해 냉장고 안 음식물 쓰레기나 화장실 오물 등을 방치하는 것은 매너를 넘어 손해배상 대상이 될 수도 있으므로 반드시 치워야 합니다. 법은 먼지에는 관대하지만 쓰레기에는 엄격하니 반짝반짝 닦을 필요는 없으나 모든 짐과 오물을 치워 텅 빈 상태로 만드는 것이 매도인의 의무입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가족 간이라도 계약서가 있어야 나중에 증여세 오해를 피하고 전입신고 시 근거 자료로 쓸 수 있습니다. 보증금 0원, 합의한 월세를 기재한 계약서를 작성하고 계좌이체로 증빙을 남기세요. 삼촌이 안 사시는 경우는 전입신고 즉시 보인이 새로운 세대주가 되며 아무 지장이 없습니다. 삼촌과 같이 사는 경우는 원칙적으로 한 집에 세대주가 2명일 수 없으나 별도 계약서를 제출해 한지붕 두세대 분리를 요청할 수 있으며 주민센터에 한번 더 확인이 필요합니다. 새거주지로 전입신고를 하면 기존 집에서 자동으로 퇴거 처리가 되므로 걱정 안하셔도 됩니다. 즉 형식적인 계약서를 쓰고 월세 내역을 남기면 저입신고와 세대주 분리 모두 문제없이 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부산 명지는 아이 키우기 최적화된 평지 신도시로 실거주 만족도가 매우 높습니다. 스타필드 주변 외에 추천하는 단지는 명지 더힐 시그니처로 스타필트 인근보다 저렴하면서 조경이 훌륭하고 초등학교가 가까워 선호도가 가장 높습니다. 중흥S클래스 에듀오션 또한 초중학교와 학원가 접근성이 뛰어나 학부모들에게 인기가 많습니다. 대방노블랜드 오션뷰는 단지 내 수영장 등 커뮤니티가 좋고 바다 조망이 가능한 가구도 있어 쾌적합니다. 가성비와 안정감을 원한다면 명지 롯데캐슬/극동스타클래스 두 곳은 연식은 좀 되었지만 동 간격이 넓고 바다 산책오 이용이 편해 조용한 환경을 원하는 분들께 좋습니다. 명지는 완벽한 평지, 풍부한 공원, 법조타운 중심의 깔끔한 인프라의 장점이 있지만 지하철 부재로 인한 자차 의존도와 출퇴근 시간 정체의 단점도 있습니다. 인프라와 학군이 중요하다면 더힐 시그니처, 가성비와 여유로운 환경을 원한다면 명지롯데캐슬이나 극동스타클래스 쪽을 추천합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세입자가 다른 사람에게 다시 세를 주는 전대차는 집주인의 도의가 필수입니다. 주인의 허락을 받으면 남은 9개우러 동안 단기 임대를 줄 수 있습니다. 하지만 주인 동의가 없을 때는 불법입니다. 주인이 알게 되면 즉시 계약 해지를 요구할 수 있고 새로 들어온 사람도 즉각 쫒겨나게 됩니다. 이에 따른 책임은 모두 기존 세입자가 집니다. 가장 깔끔하고 흔히 쓰이는 방법은 중도 퇴지 합의를 통해 집주인에게 사정을 말하고 새로운 세입자를 구해주고 그 과정에서 발생하는 중개수수료를 본인이 부담한 뒤 보증금을 돌려받고 나가는 것이 일반적입니다. 꼭 단기 임대를 줘야 한다면 집주인에게 남은 기간만 살 사람을 구해도 될까요? 라고 물어 서면이나 문자 메시지로 동의를 받아두어야 합니다. 주인 동의 없이는 불법이며 쫒겨날 수 있으니 주인과 협의해 중개수수료를 부담하고 새 세입자를 구하던지 동의를 구하는 방식을 취하시길 바랍니다. 감사합니다.