답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.내부 상태보다는 입지와 대지 지분이 가격을 결정하므로 집이 낡았다고 해서 시세가 크게 깎이지는 않습니다. 매수자도 30년 된 집을 올수리를 전제로 매수하기 때문에 리모델링이 된 집보다는 조금 낮게 파릴뿐 수리비 전체가 가격에서 빠지는 것은 아닙니다. 다만 샷시나 배관 등 노후도가 심하면 매수자가 수리비 명목으로 수백만원 정도의 가격 절충을 요구할 수는 있습니다. 내부가 너무 낡으면 가격보다는 팔리는 속도에서 손해를 보기 때문에 급하게 파셔야 한다면 약간의 가격 조정은 필요할 수도 있습니다. 그러니 큰돈을 들여서 수리하지 마시고 집을 최대한 비우고 청소하여 넒어 보이게 하는 것이 제값을 받는 가장 똑똑한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.걱정 안하셔도 됩니다. 일시적 2주택 제도를 활용하면 다주택 과세를 피할 수 있습니다. 새 아파트를 사고 나서 현재 규제지역에 여부에 따라 다르지만 보통 3년 이내에만 기존 주택을 팔면 됩니다. 양도소득세 비과세 혜택 유지는 기존 아파트를 팔 때 다음 조건을 지키면 1주택처럼 12억원까지 비과세를 적용받을 수 있습니다. 기존 주택 취득 후 1년위 지난 뒤 새 주택을 사야 하며 새주탁을 산 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 파시면 됩니다. 이 기간 안에는 서류상 2주택이라도 세법상으로는 1주택자로 대우해 줍니다. 종합부동산세 기준일인 6월 1일 당시에 2주택 상태라면 고지서가 나올 수 있습니다. 하지만 이 역시 일시적 2주택 특례 시천을 하면 1주택자 기본 공제와 고령자, 장기보유 세액공제 혜택을 그대로 유지할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.긍정적으로 평가하는 측은 기본주택 등 공공이 주도하여 저렴하게 임대,분양 주택을 대량으로 공급함으로써 서민들의 주거 사다리를 복원하려는 시도를 높게 평가하고 있으며 다주택자에 대한 세부담을 높이고 금융 규제를 강화하여 집이 실거주 목적이 아닌 돈벌이 수단이 되는 것을 막으려는 의지가 강하다고 보고 있습니다. 또한 개발이익을 공공이 환수하여 인프라에 재투자하는 모델이 부동산 불평등을 해소할 근본적인 대책이라고 주장하고 있습니다.반면에 부정적으로 평가하는 측은 지나친 규제와 가격 통제가 오히려 민간 공급을 위축시키고 장기적으로는 주택 수급 불균형을 초래해 집값을 더 올릴 수 있다고 우려하고 있으며 종부세 등 보유세 강화가 결국 임대료 인상으로 이어져 집이 없는 세입자에게 경제적 부담이 전가되는 부작용을 지적하고 있습니다. 정부가 시장에 너무 깊숙이 개입할 경우 개인의 자산 선택권이 제한되고 공공기관의 비대화나 효율성 저하 문제 또한 발생할 수 있다고 비판하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분실은 괜찮습니다. 이미 2년전에 확정일자를 받았다면 보증금 보호 권리는 그대로 유지가 되며 필요하다면 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자 부여 현황을 발급받아 증빙할 수 있습니다. 부동산이 없어져도 집주인이 원본을 갖고 있을 것이므로 재계약 시 사본을 요청해서 내용을 확인하시고 월세 증액 110 > 114만원 내용을 담은 새로운 계약서를 작성하고 다시 확정일자를 받으면 됩니다. 셀프 재계약 주의점은 부동산을 통하지 않으므로 직접 등기부등본을 발급받아 2년 사이 집에 새로운 근저당이 생기지는 않았는지 반드시 확인해야 합니다. 집주인에게 계약서를 분실했으니 재계약 시 기존 내용을 확인하며 새로작성하자고 솔직하게 말씀하시고 간단히 해결이 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소유하신 빌라가 소형 저가 주택(전용 면적 60제곱미터 이하 및 공시가격 수도권 기준 1.6억원, 지방 1억원 이하)에 부합하면 청약시에는 무주택자로 간주되어 당첨이 가능합니다. 금융권 대출 규제는 청약 예외 규정을 인정하지 않습니다. 공부상 주택을 소유하고 있다면 유주택자로 분류되어 규제지역 내 중도금 대출은 원칙적으로 불가능합니다. 규제지역에서 대출을 받으려면 입주시점에 기존 빌라를 처분하겠다는 기존 주택 처분 조건부 약정을 체결을 하여야 하고 이마저도 개인의 부채 사완 능력에 따라서 크게 제한되거나 거절될 수도 있습니다. 즉 빌라 소유 상태에서 청약 당첨은 가능하나 규제지역 내 중도금 대출을 빌라 처분 없이는 사실상 불가능하거나 매우 까다로워서 계약금 마련뿐만 아니라 대출 부결 시 자금조달 계획을 미리 세우셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.구축 아파트 1층은 위아래 온기 지원이 없고 바닥 냉기가 심해 난방 방식이 달라야 합니다. 지역난방은 미지근한 온수를 쓰므로 다이머를 껐다 켰다 하면 식은 바닥을 데우는데 에너지를 다씁니다. 설정 온도를 20~22도로 고정하시고 24시간 유지하는 것이 더 저렴하고 따뜻합니다. 바닥 아래가 외부 냉기에 노출되어 있어서 두꺼운 카펫이나 매트를 바닥 전체에 깔아서 열 손실을 막으시고 이것만으로도 난방비가 크게 줄어들 것입니다. 난방비가 2배나 나온다면 물의 유속이 너무 빠를수도 있으니 싱크대 및 정유량 밸브를 살짝 조여서 온수가 천천히 흐르며 열을 충분히 전달하게 조절하셔야 합니다. 즉 끊어서 돌리는 타이머 사용을 멈추고 바닥 단열 매트를 까시고 유량 조절을 한번 조절해 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다주택자 대출 만기 연장 제한은 부동산시장의 자금줄을 직접적으로 차단하며 매물을 끌어내리는 강력한 하방 압력 카드입니다. 만기 연장이 막히면 원금 상환 압박을 견디지 못한 다주택자들이 급매물을 내놓게되어 단기적인 가격 안정과 과열된 투자 심리를 꺾는데 매우 효과적입니다. 부동산에 과도하게 쏠린 대출 비중을 낮춰 가계부채 리스크를 관리할 수 있지만 자금 압박을 느낌 임대인이 임대료를 인상하거나 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난이 발생할 수도 있고 대출이 필요 없는 자산가들에게만 유리한 시장 구조가 될 우려가 있습니다. 즉 집값을 잡는 확실한 브레이크가 되겠지만 서민들의 임대료 부담이나 보증금 미반환 사고를 방지할 보완 대책이 병행되어야만 이 정책의 실효성을 거둘 수 있다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문자님 공부하신 내용이 맞습니다. 중개사의 근거없는 확언에 휘둘리지 말고 은행 가심사를 통해 대출 불가 명분을 확보하여 안전하게 자금을 회수하시길 바랍니다. 공동담보 8.8억은 내 호수보다 먼저 돈을 가져가는 최우선 순위 권리이며 개별 등기 여부와 상관없이 경매 시 내보증금을 직접적으로 위험합니다. 신경쓸게 없다는 설명은 추후 중개대상물 확인 ,설명 의무 위반으로 소송 대상이 될만큼 잘못된 정보입니다. 전세금이 공시지가 126%를 초과하면 HUG 보증 가입이 거절되거나 추후 갱신이 불가능하고 부채비율이 높으면 보험이 있어도 전액 보상을 못 받을 수 있습니다. 대출/보증보험 불가 시 반환 약속을 근거로 은행에서 담보 부적합에 따른 대출 불가 판정을 받아 가계약금을 돌려받고 계약을 종료하셔야 합니다. 중개사의 말은 거짓이며 위험하니 대출 불가 명분을 만들어 가계약금을 회수하는 것이 가장 안전하다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약시에 무주택 자격은 세대원이 속한 전원이 집이 없는 상태를 원칙적으로 하지만 부모님 나이에 따른 명확한 예외 규정이 있습니다. 가장 중요한 포인트는 만 60세 이상의 부모님이 주택을 소유하고 있다면 함께 살고 있는 자녀가 청약을 넣을 때 해당 주택을 소유하지 않은 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 하지만 본인의 무주택 기간을 만 30세 또는 혼인신고일부터 계산이 되므로 나이에 따라 가점이 달라지고 신청하려는 주택의 종류 (공공, 민영) 나 특별공급 유형에 따라 부모님의 주택 소유를 유주택으로 간주하는 예외 상황도 있으니 이러한점은 각 공고문으로 확인을 하셔야 합니다. 즉 부모님이 60세 이상이라면 본인은 무주택 자격으로 청약에 도전할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무주택자의 기준으로 보통 집값의 70%까지 가능하므로 7억짜리 아파트로 계산시 이론상은 4억 9천만원까지 나옵니다. 하지만 질문자님 연소득 5000만원 기준 총부채원리금상환비율 규제에 걸려 실제로는 약 3억 5000~4억원 정도가 최대치입니다. 대출을 제외한 매매 잔금과 취득세, 중개수수료 등의 부대비용을 합쳐 최소 3억 5000만원 내외의 현금이 필요합니다. 주의할점은 대출 4억원 실행 시 매달 원리금 상환액이 약 200만원 수준으로 본인의 월 실수령액 대비 상환 능력을 반드시 점검해야 합니다. 또한 생애최초 주택구매라면 LTV 80%까지 완화되지만 이 역시 내 소득 대비 대출한도 장벽을 먼저 확인해야 합니다. 감사합니다.