답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.적은 자본으로 시작하신다면 경공매는 안전마진을 확보할 수 있는 가장 강력한 수단이며 현재 고금리 여파로 경매 물건이 늘어난 시기이므로 소도권 외곽의 소형 아파트나 빌라를 타겟으로 실전 경험을 쌓는 것이 유리합니다. 용인은 삼성저자와 SK하이닉스의 반도체 메가 클러스터 조성이 본격화되는 2026년 현재 대한민국에서 가장 유망한 투자처 중 하나이며 토지 추자는 최소 10년을 내다보는 긴 호흡이 필요하지만 용인처럼 국가적 핵심 사업이 진행되는 곳은 장래성이 매우 확실합니다. 단기적으로 자산을 불리고 싶다면 경매를 통한 주거용 부동산에 집중하고 장기적으로 큰 부를 노린다면 용인이나 평택 등 개발 호재가 있는 배후지의 토지나 상가주택 용지에 투자하며 지가 상승분과 임대수익을 동시에 노리는 전략이 좋습니다. 즉 부동산 성공의 핵심은 조급함 버리기와 철저한 현장 조사입니다. 용인은 이미 가격이 많이 반영된 곳도 있으므로 토지 거래 허가구역 여부와 실제 도로망 확충 계획을 꼼꼼하게 따져본 후 소액 경매부터 차근차근 자산을 불려 나가시는 것을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현관문 밖 복도나 바닥에 있는 수도계량기를 열어보셔서 손잡이가 완전히 열려 있는지 확인해 보세요 이사 과정에서 잠겼거나 덜 열렸을 수도 있습니다. 시계 반대방향으로 끝까지 돌려보시고 계량기 근처에 나사 형태의 감압 밸브가 있다면 십자 드라이버로 오른쪽 방향으로 조금씩 돌려 수압을 높일 수 있습니다. 단 너무 많이 돌리면 배관에 무리가 가니 주의하세요. 만약 특정 장소만 약하다면 수전 아래의 앵글 밸브를 확인해야 하는데 싱크대 하부장이나 세면대 아래에 있는 조절 밸브가 꽉 열려 있는지 확인해보시고 헤드 자체의 구멍이 막혔거나 노후된 경우 수압이 낮아지니 수압 상승 샤워기로 교체하는 것만으로도 체감 수압이 크게 좋아질 것입니다. 집 전체 수압이 문제라면 빌라 자체의 수압이 낮거나 고층인 경우가 높은데 수도 계량이함 내부에 소형 무소음 가압 펌프를 설치하면 해결이 되고 기기값과 설치비를 포함해 약 20~40만원 정도 소요되지만 생활 불가능한 수준의 수압을 아파트 수준으로 끌어올릴 수 있는 가장 확실한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.조건으로 만 19세 이상에서 39세 이하의 무주택자여야 하고 본인 소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 100%이하여야 하며 부모님 소득까지 합산해서 보는 경우 100~120%도 있으니 공고문을 잘 확인해야 합니다. 본인 자산 약 2.7억원 이하, 자동차 가액 약 3700만원 이하여야 신청이 가능합니다. 청년주택의 종류로 행복주택은 LH가 직접 지은 신축 아파트로 단지 시설이 좋고 거주 기간이 6년으로 깁니다. 청년매입임대는 LH가 도심 내 기존 오피스텔이나 빌라를 사서 수리 후 저렴하게 임대하는 방식으로 시세의 40~50% 수준으로 매우 저렴합니다. 신청 절차로는 LH청약플러스 홈페이지나 앱에서 임대주택 > 모집공고를 수시로 확인하시고 공인인증서 로그인 후 원하는 단지의 신청 버튼을 누르고 인적사항을 입력합니다. 신청자 중 순위, 가점에 따라서 서류 제출 대상자를 뽑으며 이때 등본, 가족관계증명서 등을 제출합니다. 약 2~3개월간 소득과 자산을 정밀하게 심사한 후 최종 당첨자를 뽑는 절차로 이루어 집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.6300세대 중 1/3이 반대한다면 사업 저지는 충분히 가능합니다. 현금 10만원을 살포하며 동의서를 청구하는 것은 명백한 도시정비법 위반 소지가 큽니다. 구청 건ㄴ축과에 금품 제공 및 소유주 확인 미비를 근거로 정식 조사 및 행정 지도 민원을 넣으시고 리모델링 조합 설립 전까지는 이미 낸 찬성표도 철회할 수 있습니다. 10만원에 호해 사인한 이웃들에게 추가 분담금 폭탄 위험을 알려서 찬성율 2/3 미만으로 떨어뜨리면 사업을 즉시 멈춥니다. 억지로 조합이 설립되더라도 절차적 하자를 근거로 조합 설립 인가 취소 소송을 걸어 사업을 장기간 중단시키거나 무산실킬 수 있습니다. 즉 1/3이 똘똘 뭉쳐서 구청 민원과 동의 철회만 제대로 해도 절대 그냥 쫒겨나지 않으며 6300세대 대단지는 반대 인원이 이정도면 건설사도 무서워서 못 들어 올것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집 살 때 지하철역까지의 거리와 초등학교 위치, 주변에 대형 마트나 병원이 있는지가 향후 집값을 결정합니다. 세대당 주차 대수가 최대 1.2대 이상인지 꼭 확인하시고 밤에 주차 전쟁 치르면 삶의 질이 뚝 떨어지니 참고 하시고 낮에 가서 채광을 보고 비 오는 날이나 그 직후에 가서 천장 누수나 결로 흔적이 없는지 확인하는게 고수의 팁입니다. 필수 부동산 어플로 네이버부동산은 매물 양이 압도적으로 많으며 지금 당장 나와 있는 호가를 확인하기에 좋습니다. 호갱노노는 실제 거주자들의 매운맛 리뷰를 볼 수 있으며 층간소음이나 주차난 같은 현실적인 문제를 파악하기 최고입니다. 아실은 지난 몇년간 이 집이 실제로 얼마에 팔렸는지 실거래가 추이를 그래프로 보기 편합니다. 현재 대출 규제가 까다로우니 무작정 집부터 보지 마시고 토스나 카카오뱅크 같은 앱에서 본인의 대출 가능 한도를 먼저 조회해 보는게 순서입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지금은 주변의 급매 소식에 흔들리기보다 인내심을 가질 때입니다. 비축한 현금이 적으면 대출 의존도가 높아집니다. 정부의 대출 규제가 엄격한 상황에서 무리하게 집을 사면 향후 금리 변동이나 집값 정체기에 이자 부담을 버티기 매우 어렵습니다. 정부는 대출 규제로 수요를 억제하고 2년 뒤부터는 3기 신도시 등 저렴한 공공 분양 물량을 본격적으로 쏟아낼 계획입니다. 공급이 늘어나면 집값 하방 압력은 더 커질 수 밖에 없습니다. 2년 뒤면 지금의 급매보다 더 유리한 조건의 공공분양이나 공급 폭탄으로 가격이 조정된 매물을 잡을 기회가 반드시 옵니다. 즉 지금은 무리해서 영끌하기 보다 현금을 차곡차곡 모으며 2년 뒤 쏟아질 정책 물량을 기다리는 것이 자산 방어와 내 집 마련에 훨씬 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 먼저 해당 지역의 건축사사무소에 의뢰하셔야 합니다. 모든 불법건축물이 양성화 되는 것은 아니며 현재의 건축법 기준에 적합해야만 가능하므로 전문가인 건축사가 현장을 실측하고 법적인 검토를 마쳐야 신청 절차를 시작할 수 있습니다. 진행절차로 건축사가 위반 부분이 현재 건축법 기준을 충족하는지 확인하고 기준 미달 시 양성화가 불가능하여 철거해야 할 수도 있습니다. 양성화를 신청하려면 그동안 부과된 이행강제금을 모두 납부해야 하며 추가로 위반 사항에 대한 과태료 성격의 비용을 지불해야 합니다. 건축사가 작성한 설계도면을 구청에 제출하여 사후 허가 절차를 밟고 승인이 나면 건축물대장에 위반건축물 표기가 삭제됩니다. 즉 먼저 건축사사무소에 방문하여 양성화가 가능한 상태인지 진단 받아보시고 가능하다면 건축사를 통해 구청에 추인 신청을 진행하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.농지에 거주용 주택을 지으러면 농지를 대지로 바꾸는 농지전용허가를 받아야 합니다. 이때 농지보전부담금이 발생하는데 300평 전체를 전용하기보다 집을 지을 면적만 부분 전용하여 절감하는 것이 일반적입니다. 만약 장인어른 등 가족이 농업인 요건을 갖추어 농업인 주택으로 신청한다면 이 부담금을 감면받을 수 있습니다. 가장 중요한 것은 해당 폭이 4미터 이상의 법정 도로와 직접 접해 있어야 한다는 점입니다. 시골 땅은 실제로 길처럼 보여도 서류상 도로가 아닌 농로나 사유지인 경우가 많아 건축 허가가 불가능할 수 있으므로 반드시 지자체나 설계사무소를 통해 도로 진입 여부를 확인하셔야 합니다. 해당 토지가 농업진흥구역이라면 농업인이 아닌 일반인은 집을 짓기가 매우 까다롭습니다. 반면에 관리지역이라면 일반 주택 건축이 비교적 수월합니다. 즉 먼저 해당 토지가 법정 도로와 접해 있는지 용도지역을 확인하신 후 지자체에 농지전용허가를 신청하여 대지로 지목을 변경해야 집을 지을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 이사 당일 전입신고와 함께 확정일자를 반드시 받으셔야 하고 전입신고는 해당 집에 거주할 권리인 대항력을 만들ㄹ고 확정일자는 집이 경매에 넘어가는 비상시에 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 보장해 주기 때문입니다. 또한 현재 주택 임대차 신고는 법적 의무사항으로 계약일로부터 30일 이내에 반드시 완료해야 하며 이 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여가 됩니다. 마지막으로 가장 중요한것은 전세보증금 반환보증 가입입니다. 전입신고와 확정일자만으론느 집값이 떨어지는 역전세 상황에서 보증금을 전액 돌려받지 못할 위험이 있으므로 보증보험에 가입하여 추후 집주인이 돈을 주지 못하더라도 보증기관에서 대신 지급받을 수 있는 안전장치를 마련해 두는 것이 필수적입니다. 즉 이시 즉시 전입신고와 확정일자를 처리하고 내 소중한 자산을 끝까지 지키기 위해 전세보증보험 가입까지 완료하시는 것이 가장 완벽한 대처방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 먼저 국토교통부의 기금e든든 홈페이지나 앱에서 본인의 소득과 자산을 입력해 내집마련 디딤돌 대출 자격을 확인하시는 것이 가장 정확합니다. 생애최초 구입자는 LTV80%까지 인정되어 이론상 최대 8000만원까지 대출이 가능하지만 구축 아파트는 소액임차보증금을 빼는 방공제로 인해 한도가 줄어들 수 있으니 은행 상담 시 모기지신용보증 가입 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 2026년에도 생애최초 주택 구입자는 취득세 감면 혜택을 받을 수 있어 1억원 이하 주택은 사실상 취득세가 면제되거나 매우 적게 발생하여 등기 시 필요한 채권 할인료와 인지대 등으로 약 30~50만원이 소요됩니다. 부동산 중개보수와 소유권 이전을 위한 법무사 비용도 발생하고 구축 특성상 입주 전 도배나 장판 등 수리비와 이사비용으로 최소 200만원 정도의 여유 자금을 준비하시는 것이 안전합니다. 즉 먼저 기금e든든을 통해 대출 자격을 조회하신 후 취득세 면제 혜택을 챙기시되 방공제로 인한 한도 축소와 수리비를 고려해서 약 500만원 정도의 여유 자금을 미리 확보해 두시면 안전합니다. 감사합니다.