답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.어머님의 조건은 매우 좋으나 경매 물건이라 2년을 기다리셔야 합니다. 70세 연령과 5년 경력은 이미 충족된 상태이지만 경매로 낙찰받은 후 2년 이상 보유하고 직접 농사를 지어야 신청이 가능합니다. 어머님 주소지가 해당 농지 상주 가장동과 동일 시,군이거나 직선거리 30km 이내여야 가입에 제한이 없습니다. 감정가보다 싸게 낙찰받아도 연금은 공시지가 100% 또는 감정가 90% 기준으로 주므로 매우 유리한 투자입니다. 제가 보기에 어머님 댁에서 30km 이내이거나 동일 시,군,구에 있고 공부상 지목이 전, 답, 과수원이어야 하고 실제 농사에 이용되고 있고 낙찰 후 2년간 직접 농사를 지을 수 있다면 적극 추천드립니다. 불법 건축물이 있거나 묘지가 있는 경우는 연금 가입이 거절될 수 있으니 낙찰 시 한번 더 체크하시길 바랍니다 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 모든 재개발 사업에 적용이 되며 일반 재개발에서는 정비구역 지정 고시일 또는 시도지사가 따로 정한 날이 기준이 됩니다. 토지등소유자 방식에서는 소유자가 직접 시행하는 경우에도 지분 쪼개기를 막기 위해 정비구역 지정 고시일을 기준으로 권리를 산정합니다. 투기과열지구에서는 기본적으로 적용되며 여기에 추가로 조합원 지위 양도 제한 규제가 (관리처분인가 후 매수 시 현금청산) 더해져 이중으로 체크해야 합니다. 권리산정기준일 이후에 아무리 지분을 쪼개도 입주권은 하나만 나오거나 아예 현금청산 대상이 되는 점 주의하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.5000만원은 14%를 깎는 것인데 신축 단지에서 매우 드문 일입니다. 거래 절벽상황을 이용한 급매 협상시 1000~2000만원 정도 낮추는 것이 현실적인 최선입니다. 고층 로얄층이 더 비쌉니다. 조망, 채광,소음 우리함 때문에 층수가 높을수록 가격이 더 비싸지며 사생활 침해우려로 가장 저렴해서 고층과 수천만원 차이가 나기도 합니다. 오산부동산은 거래량이 적고 대출 규제가 강해 당분간 가격이 정체되거나 소폭 하락할 위험으로 보이고 장기적 관점에서 봤을때는 GTX-C 연장, 분당선 연장, 반도체 배후지 호재가 확실해서 장기적으로는 오를 가능성이 큽니다. 제가 보기엔 3억은 무리지만 지금처럼 거래가 없을 때는 급매물을 타겟으로 최대한 협상은 가능하다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.교통 호재와 반도체 배후지라는 장점 덕분에 하락보다는 완만한 유지 가능성이 큽니다. 다만 신축인 힐스테이트가 준신축인 KCC보다 가격 방어력이 더 좋을 것이라 생각합니다. 월 1건의 거래는 시장이 얼어붙었다는 증거이며 매매가 하락 압박으로 작용합니다. 팔려는 사람은 많은데 사는 사람이 없으면 결국 급매가 시세가 되어 가격이 내려가기 때문입니다. 주의해야할 점은 가격이 떨어지지 않더라도 거래가 없으면 제때 팔기 어려운 환금성 문제가 생기므로 투자보다는 실거주 관점에서 접근하는 것이 안전하다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.머니무브는 이미 대세입니다. 코스피 5000 돌파로 주식 수익률이 부동산을 압도하고 있으며 자산가들의 돈이 증시로 쏠리고 있습니다. 대통령의 의지에 따라서 부동산 자금을 주식시장으로 유도하는 정책이 강력히 시행중입니다. 2026년 5월 9일로 양도세 중과 유예가 끝이나니 5월 10일부터 팔면 2주택자는 기본세율에서 + 20%p 이상의 세금을 내야 하고 6월 1일 기준 보유시 강화된 종부세까지 내야 하므로 5월 내에 팔고 증시로 옮기려는 움직임이 현재 매우 강합니다. 즉 정부 규제와 세금 때문에 부동산의 매력은 낮아지고 있고 정책 지원을 받는 증시로 돈이 옮겨가는 흐름은 앞으로도 더 거세질 전망으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무상으로 거주할 경우 세금 문제가 생길 수 있어 주의하셔야 합니다. 부모 자식간이라도 이익을 주는 것으로 보며 주택 가격이 약 13억원을 초과하면 5년간 무상 거주로 얻는 이익이 1억원을 넘게 되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 두 집의 시세가 비슷하더라도 서로 적정 임대료를 책정한 계약서를 작성하고 실제로 보증금을 주고 받은 금융 기록을 남기는 것이 안전합니다. 규제지역 내 1주택 비과세를 받으려면 2년 실거주가 필수이며 맞교화 기간 3년 동안은 본인 집에 살지 않는 것이므로 이 기간은 비과세를 위한 기간에서 제외됩니다. 나중에 집을 팔 계획이 있다면 거주 기간이 부족해지지 않는지 꼭 계산해 보셔야 합니다. 필요한 서류는 시세의 70~130% 범위 내에서 전세금을 정해 표준 임대차 계약서를 작성하시고 두 가족 모두 실제 거주지를 옮기고 전입신고를 마쳐야 하며 전세 보증금을 서로의 통장으로 주고 받은 기록만 잘 남겨두시면 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 등기부에 안 나오는 건축물대장을 확인해서 위반건축물 여부를 확인하시고 불법 확장 등이 적발이 된 집이면 매수 후 본인이 과태료를 물어야 합니다. 그리고 전 주인이 세금을 안 냈다면 국가가 집을 압류할 수 있고 특히 종부세 같은 당해세는 등기부상 대출보다 우선순위라 내 소유권이 위태로울 수 있으니 반드세 국세,지방세 완납증명서를 보고 확인하셔야 합니다. 마지막으로 서류상 깨끗하더라도 실제 살고 있는 세입자가 있는지 확인해야 하며 내가 모르는 세입자가 대항력을 갖고 있으면 나중에 집을 비워달라고 하기 매우 어렵습니다. 즉 건축물대장으로 불법 여부 보고 세금 완납증명서로 압류 위험이 있는지 확인하고 전입세대확인서로 숨은 세입자가 있는지 확인하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.위층은 아래층의 온기가 바닥을 데워주는 샌드위치 효과가 있습니다. 바닥 아래 땅, 지하실, 혹은 외부 공기에 노출된 주차장이기 때문에 열을 밑에서 계속 뺴앗기는 구조입니다. 지하주차장이 있으면 땅보다 낫지만 겨울철 주차장의 차가운 공기가 천장 = 1층의 바닥을 식힙니다. 마치 얼음판 위에 집이 있는 것과 비스새 난방을 해도 바닥이 금방 식게 됩니다. 그리고 공동 현관문과 가깝고 사람들의 출입지 잦아서 복도의 찬바람이 집 안으로 더 많이 스며듭니다. 즉 아래에서 온기를 보태주는 이웃이 없어서 열 손실이 크지만 2010년대 중반 이후 신축아파트는 1층 바닥 단열재를 두껍게 넣어 예전보다는 훨씬 두껍습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.명의가 기준이라 본인 소유의 집이 한채라면 그 집에 직접 살지 않고 전월세를 주더라도 법적으로는 여전히 1 주택자입니다. 실거주를 안하면 나중에 집을 팔 때 비과세 혜택을 받기 위한 요건을 채우지 못할뿐 다주택자가 되는 것은 아닙니다. 보유한 주택으 공시가격이 12억원 이하라면 1주택자 특혜로 거기서 나오는 월세 수입에 대한 임대소득세를 내지 않습니다. 전세로 내놓으실 경우 1주택자는 전세금에 대한 세금이 아예 없습니다. 즉 실거주 여부와 상관없이 본인 명의라면 1주택자이고 실거주를 안한다고 해서 다주택자로 간주하는 법은 대한민국에 없으므로 안심하고 노후 계획을 세우시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반적인 개념은 양도세는 집을 팔아 남긴 이익에 매기는 세금인데 집을 여러 채 가진 사람이 팔때는 일반인보다 세율을 20~30%p 더 높게 벌칙처럼 매기는 것입니다. 이익의 최대 80~80%까지 세금으로 낼 수 있습니다. 이러한 정책을 하는 이유는 집을 여러 채 사서 시세 차익을 노리는 투기 수요를 억제하고 다주택자가 집을 팔아 시장에 매물이 나오게 유도하려는 목적입니다. 현재 부동산 경기 침체를 막기 위해 이 무거운 세금을 잠시 면제해주는 상태인데 이러한 유예 기간 내에 집을 팔면 일반 세금만 내면 되기 때문에 다주택자들이 이 시기에 집을 팔지 계속 보유할지가 시장의 큰 관심사입니다. 즉 다주택자가 집을 팔아 돈 벌면 세금을 왕창 걷겠다는 법인데 지금은 집을 빨리 팔라고 잠시 세금을 깎아주고 있는 상황입니다. 감사합니다.