답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발 정비구역 지정시에는 도시 및 주거환경법에 따라 해당 구역 내 토지등소유자의 2분의 1 이상 동의율이 필요합니다. 이후 조합을 설힙하기 위해서는 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상의 동의를 추가로 얻어야만 본격적인 사업 추진이 가능합니다. 초기 단계부터 입주권이나 현금청산 관련 절차가 완료되기까지는 보통 10년 이상의 긴 시간이 소요되므로 단기간에 이주해야 하는 상황은 아닙니다. 만약 재개발 진행 시 감정평가액이 낮아 분양가 및 추가분담금 부담이 우려된다면 사업 추진 과정에서 현금청산을 택하거나 매도를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 절차와 보상 규모는 추후 감정평가가 진행되어야 알 수 있으므로 지자체의 정비계획 고시 및 주민설명회 일정을 지속해서 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 관리비는 브랜드 자체의 가치나 건설사가 다르다고 해서 직접적으로 달라지지는 않습니다. 관리비에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 브랜드가 아니라 단지 규모인 세대수와 개별,중앙 지역인 난방 방식과 커뮤니티 시설의 운영 여부입니다. 특히 수영장, 골프연습장, 사우나, 조식 서비스 등이 포함된 대형 커뮤니티 시설을 갖춘 고급 브랜드 아파트의 경우 이를 유지하기 위한 인건비와 관리비가 생대적으로 더 많이 나올 수 있습니다. 따라서 브랜드명보다는 해당 단지의 세대수 규모와 커뮤니티 운영 방식에 따라서 관리비 차이가 발생합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.입주 시 사진이 없더라도 임대차보호법에 따라 원상회복 범위는 사회통념상 통상적인 방법으로 사용 수익하여 발생한 가치의 감소를 제외하므로 자연스러운 마모는 보증금 반환 시 문제가 되지 않습니다. 기존 상태를 입증하기 어려울 수 있으니 지금이라도 현재집의 전반적인 상태를 꼼꼼하게 사진이나 영상으로 촬영해 두는 것이 좋습니다. 이사 나갈 때 집주인과 함께 집 상태를 확인하여 원상회복이 필요한 부분에 대해 명확하게 협의하고 확인서를 받아두면 분쟁을 줄일 수 있습니다. 보증금 반환을 확실히 하기 위해서는 이사 나가기 전 반드시 임차권등기명령을 신청하거나 집주인에게 보증금 반환을 위한 확정일자와 내용증명 등을 활용하여 법적 절차를 밟을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.월 소득의 절반을 주거비로 지출하는 것은 가계 재주 건전성에 매우 큰 부담이 될 수 있어 현재로서는 매수를 보류하는 것을 권장합니다. 특히 모아둔 자금 대부분과 부모님의 자금까지 활용하여 매매할 경우 향후 금리 변동이나 추가 자금 필요 시 대처할 수 있는 유동성이 부족해집니다. 초등 자녀의 교육환경과 출퇴근 시간 등 거주 요건을 고려해야 하므로 매수보다는 현재 예산에 맞는 전세나 반전세로 거주하며 자금을 더 안정적으로 모으는 것이 유리합니다. 생애최초 주택구입자금 대출 조건 등은 향후 소득 증가나 자산이 더 확보되었을 때 활용하는 것이 가계의 안정성을 지키는 현명한 선택입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1주택자의 경우 기존 주택을 처분하는 조건이라 하더라도 DSR 산정 시 청년층 장래소득 인정 대상은 무주택 근로자 한정되어 있어 혜택을 받기 어렵습니다. 세전 연봉 1.23억원 기준으로 DSR 40%를 적용할 경우 금리에 따라서 다소 차이가 있으나 주택다마보대출과 신용대출을 합쳐 약 5억 5천만원에서 6억원 수준의 대출 한도가 발생합니다. 14.5억원 주택 매수 시 규제지역 여부와 주택담보대출비율에 따른 자기 자본을 제외하면 약 8억원원 이상의 현금이 필요합니다. 주택담보대출이 먼저 실행되면 총부채원리금상환비율 한도를 대부분 소진하게 되므로 신용대출을 추가로 2000~3000만원 수준만 가능하거나 아예 불가할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대한민국 법원 법원경매정보는 대법원에서 우녕하는 공식 사이트로 전국에서 진행되는 경매 물건의 기본 정보와 매각기일, 감정평가서, 매각물건명세서를 무료로 가장 정확하게 확인할 수 있습니다. 처음부터 유료 사이트를 이용하기보다는 마이옥션이나 경매마당 등 무료 경매정보 사이트와 대법원 사이트를 병행하여 물건을 검색하고 시세를 조사하는 방법을 추천합니다. 유튜브 채널인 행복재테크, 행크티비, 아빠윤 등이나 부동산 경매 관련 네이버 카페를 활용하면 무료로 권리분석 기초와 임장 노하우를 배울 수 있습니다. 실전 투자를 본격적으로 시작할때는 지지옥션, 굿옥션, 스피드옥션 같은 유료 경매사이트를 활용하면 등기부등본 열람, 대출 한도 계산 등 권리분석에 필요한 부가 정보를 편리하게 이용할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서우의 공급 부족으로 인해 경기도와 인천의 핵심 지역은 가격 방어가 예상되나 공급 물량이 많은 일부 지역은 보합세나 조정이 나타날 수 있어 지역별 양극화가 뚜렷할 것으로 보입니다. 동대문 출퇴근이 가능하면서 3억원대 아파트를 찾으신다면 1호선 라인이나 경의중앙선 라인의 구축 단지를 중심으로 학군이 안정된 곳을 탐색하는 것을 추천합니다. 초등 자녀를 위한 학준지를 선택할때는 단순히 학교와의 거리만 보지 마시고 실제 임장을 통해서 방과 후 활동이나 주변환경, 학원가 접근성을 직접 확인하시는 것이 중요합니다. 내년 계약 만기 시점에 맞춰서 생애최초 주택구입자금 대출의 자격 요건과 DSR 하도를 미리 점검하시고 대출 이자 부담이 가계 경제에 미칠 영향을 면밀하게 계싼해서 예산을 세우시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인테리어 공사 시작 전 반드시 임대차 계약서를 작성하고 계약금을 수령해야 법적인 분쟁을 예방할 수 있습니다. 3개월의 렌트프리 기간은 긴 편에 속하므로 임대료의 일부를 받거나 계약 기간을 연장하는 방향으로 협의하는 것이 좋습니다. 월세를 면제하는 기간에도 관리비와 전기, 수도 등 제반 공과금은 임차이이 부담하도록 명시해야 합니다. 임대차 계약서 특약사항에 원상복구 의무와 공사 중에 안전산고 책임, 민원 처리 책임 등을 구체적으로 기재하세요, 렌트프리 기간 종료 후 즉시 영업을 개시해야 한다는 조항을 추가하고 상가 공실을 방지하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트가 빽빽하게 돌아서는 것은 그만큼 GTX-A개통과 함께 운정이 서울 생활권으로 편입되며 탄탄한 실거주 수요를 갖춘 도시가 되었다는 증거입니다. 단순히 투자가 아닌 결혼을 앞둔 실거주 목적이라면 가격 등락에 휘둘리지 않고 주거 안정을 꾀할 수 있는 내 집 한채는 자산 형성의 든든한 기초가 됩니다. 다만 공급이 집중된 시기에는 단지별 입지나 브랜드에 따라 향후 가치가 크게 갈릴 수 있으므로 운정중앙역과의 거리 등 핵심 인프라를 꼼꼼하게 따져보셔야 합니다. 무리한 빚보다는 감당 가능한 대출 범위 내에서 실거주 가치를 우선순위에 두고 결정하신다면 인프라가 완성되는 시점에 만족스러운 선택이 될 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.심각하 누수와 석고 가루 발생과 해충 출현은 임대인의 수선 의무 위반에 해당하여 세입자는 계약 해지를 통보하고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 집주인이 수선 조치를 미루고 월세까지 올려 다음 세입자가 구해지지 않는 상황이라면 이는 세입자의 책임이 아니므로 중개수수료 부담도 없습니다. 누수 당시의 사진과 집주인과 나눈 문자나 녹취, 피해 물품 목록을 증거로 확보하여 수선 의무 불이행으로 인해 계약 해지를 내용증명으로 발송하시길 바랍니다 만약 원만하게 합의가 안 될 경우 임대차분쟁조정위원회에 도움을 요청하시고 이사 후에 임차권등기명령을 통해 보증금을 법적으로 보호받으시길 바랍니다. 감사합니다.