답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 주택수에 포함이 됩니다. 상가주택은 건물의 일부를 주거용으로 사용하고 있으므로 법적으로 주택을 소유한것으로 봅니다. 따라서 다른 주택을 추가로 구매하게 된다면 다주택자가 됩니다. 나중에 집을 파실 때 주택 면적이 상가면적 보다 크다면 건물 전체를 하나의 주택으로 보아 양도세 비과세 혜택을 받기가 유리합니다. 하지만 면적이 작더라도 주택 부분이 존재하기 때문에 다주택 여부를 따질때는 무조건 주택수에 포함됩니다. 즉 주거 공간이 있으므로 다주택자 판정 시 주택수에 포함이 되며 정확한 세금 계산을 위해 주택과 상가의 면적 비율을 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본을 확인하여 집주인 성함이 계약자와 같은지 (갑구) 에 확인하시고 대출(근저당)이 집값의 70%를 넘지 않는지 (을구) 로 확인을 하시고 건축물대장을 확인하여 내가 살 집이 불법 개조된 곳은 아닌지 용도를 확인하세요. 신분증으로 집주인 본인이 맞는지 대조하고 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 요구하세요. 현장에서 체크해야할 점은 변기 물을 내리며 세면대 물을 동시에 틀어서 수압과 배수를 체크하시고 벽지 구석이나 가구 뒤쪽에 곰팡이나 결로는 없는지 꼭 확인하세요. 에어컨, 세탁기 등 가전 작동 여부도 확인하고 미리 다 사진을 찍어두세요. 계약서 특약 추천 문구로는 입주 전 발생한 시설 파손 및 고장은 임대인이 수리한다, 관리비에 포함되는 전기,가스, 수도 등 항목을 명확히 기재한다 정도를 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이 방식을 실무에서 매매가를 인위적으로 부풀리는 up계약, 무자격자의 불법 중개가 결합된 형태이며 분양사무소는 중개 자격이 없으므로 광고비를 명목으로 쓰지만 실질은 법정 한도를 초과한 복비를 챙기는 것이니 이는 공인중개사법 위반에 해당이 됩니다. 실거래를 위반할 경우 질문자님은 취득가액의 최대 10%에 달하는 과태료를 낼 수도 있으며 실제로는 3억을 받았으나 3억 1천만원으로 신고하면 세무당국은 차액 1천만원을 질문자님의 수익으로 보아 광고비로 낸 돈이 필요경비로 인정되지 않을뿐더러 세금 독박을 쓸 위험이 큽니다. 최근 전세 사기나 빌라왕 사건 등의 여파로 정부는 업계약을 이용한 대출 사기를 업격하게 단속하고 있으며 문제가 생기면 질문자님도 공범으로 조사를 받습니다. 현금영수증을 해준다는 말에 속지말고 비정상적으로 높은 광고비는 세무조사의 타깃이 되기 딱 좋으니 정상적인 부동산 거래를 하는 곳에서만 거래를 하시는것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.안쓰셔도 법적 효력은 유지가 됩니다. 집주인과 합의하여 월세를 올리기로 했다면 구두 계약도 유효하여 계약서를 새로 쓰지 않고 증액된 금액을 송금하면 기존 계약 조건과 동일하게 기간이 연장된 것으로 봅니다. 다만 주의할점은 보증금이 그대로라면 큰 문제는 없지만 증거는 남기셔야 안전합니다. 보증금 4000만원이 변동 없으므로 예전에 받아둔 확정일자와 대항력은 그대로 유지가 되며 월세만 올릴 때는 확정일자를 새로 받을 필요가 없습니다. 나중에 집주인이 합의한적 없다거나 연체됐다고 딴소리를 할 경우를 대비해서 문자나 카카오톡으로 협의하신대로 이번 달부터 114만원 입금했습니다 같은 기록을 남겨두는 것이 추후 분쟁 발생시를 대비해서 안전합니다. 주의할점은 이번 증액이 계약갱신요구권을 사용한 것인지 별도의 합의 재계약인지 명확히 해두어야 좋습니다. 합의 재계약이라면 나중에 갱신권을 한 번 더 쓸수 있기 때문입니다. 부동산을 통하지 않고 당사자끼리 합의했으므로 별도의 중개수수료나 대필료도 아낄 수 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 불패 신화의 이유는 지난 50년간 결국 집값은 오른다는 것을 온 국민이 경험하며 자산 형성의 공식으로 굳어졌습니다. 인프라가 서울에 집중되어 살고 싶은 곳의 공급은 항상 부족하다는 인식이 수요를 지탱하였으며 주식, 코인보다 변동성이 적고 주거까지 해결되는 가장 확실한 실물 자산으로 인정받았습니다. 정책 실패의 원인은 규제를 하면 오히려 정부가 공인한 유망 지역이라는 신호를 주어 투기 심리를 자극했습니다. 대책 발표 후 실제 입주까지 3~5년이 걸리는데 그 사아이의 공급 공백을 불안 심리가 파고들어 가격을 올렸습니다. 금리가 낮고 시중에 돈이 많을때 어떤 규제도 안전자산인 부동산으로 쏠리는 돈의 흐름을 막지 못했습니다. 성공의 기억이 만든 강력한 믿음과 시장의 흐름을 규제로만 막으려 했던 뒷북 대응이 실패의 반복을 만들었습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.불법건축물 양성화 특별법이 2026년 한시적으로 시행됨에 따라 양성화되어 건축물대장에 등재되더라도 옥탑 변적이 건축면적의 1/8을 초과하면 층수에 산입이 됩니다. 3층 다가구주택에서 옥탑이 4층 주택으로 인정되면 건물 전체가 다세대주택으로 분류됩니다. 이 경우 1주택 비과세 혜택을 못 받고 다주택자 양도세 중과 대상이 될 수 있으므로 반드시 세무 상담 후 결정하셔야 합니다.화장실 확장에 대해서 특별법에선 가능성이 있습니다. 평상시에는 용적률이 꽉 차면 절대 안되지만 이번 2026년 특별법은 용적률 초과 건축물도 구제하는 것이 핵심입니다. 단독주택 연면적 165제곱미터 미만은 일괄 허용, 330제곱미터 미만은 지자체 조례에 따라 가능하니 화장실 확장이 포함된 전체 면적이 이 기준 이내라면 이번에 통과될 확률이 매우 높습니다. 그동안 밀린 이행강제금을 5회분 이상 납부했거나 납부해야 한다는 조건이 붙을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 긍정적인 전망은 공급 신뢰 회복으로 기본주택 등 역대급 물량 공세를 통해서 기다리면 내 집이 생긴다는 신호를 주어 매수 심리는 진정시키고 있습니다. 강력한 세제 정책으로 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다는 인식을 심으며 투기 수요를 원천 차단중입니다. 하지만 부정적인 전망은 다주택자 규제 강화가 매물 출회 대신 증여나 버티기로 이어져 시장에 물건이 없어 가격이 오르는 역효과가 우려되며 정부 주도 개발은 민간에 비해 속도가 느리고 선호도가 낮아서 당장 도심의 질 좋은 주택 수요를 채우기에는 역부족일 수 있다는 우려가 많습니다. 결국 실제 입주까지의 속도와 매물 잠김 해결이 성공의 열쇠인데 규제가 시장의 반발을 이겨내고 안정을 찾을지 아니면 또 다른 폭등을 부를지는 공급의 가시화 여부에 달려있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2013년 자금난으로 한 번 완전히 무너졌던 대형 사업이라 조심스러운 접근이 필요합니다. 아파트 VS 업무지구 대립으로 집을 더 지어라는 정부와 세계쩍인 비즈니스 허블로 만들자는 서울시의 의견 차이로 개발 방향이 계속 바뀌며 시간이 흐르고 있습니다. 현재 토양 정화 작업에만 수년이 걸리는 부지 특성상 속도가 나기 어렵습니다. 태릉CC 개발은 녹지를 훼손하고 아파트를 짓는 것에 대한 환경 단체와 주민들의 반발이 매우 거세며 지금도 막히는 노원구 일대에 대규모 단지가 들어오면 교통 지옥이 된다는 우려로 지자체 협의가 지연되었습니다. 또한 인근 세계문화유산 태강릉 보호 문제로 개발 규모가 계속해서 축소되고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대출 불가합니다. 신생아 특례 매매 대출은 주택법상 주택만 가능합니다. 오피스텔은 업무시설로 준주택에 해당이 되기 때문에 제외됩니다. 저세자금 대출은 오피스텔도 가능ㄴ하지만 매매는 안 됩니다. 아파트일 경우 7.8억원 및 20평 조건은 아파트라면 9억원 이하 85제곱미터 이하 기준을 충족하여 대출이 가능합니다. 대안으로 오피스텔은 정부 특례 대출 대신 일반 은행의 오피스텔 담보대출을 이용해야 하며 일반적인 주택담보대출도 오피스텔은 주택이 아니어서 조건이 까다로울 수 있으며 금리가 더 높을수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.처음 빌릴 때와 달리 연장 시에는 소득이 늘어도 대출 거절 사유가 아닙니다. 소득 구간이 높아졌으므로 연장 시점에 금리가 0.1~0.2 포인트 정도 소폭 인상될 수 있는점 참고 바랍니다. 또한 다른 대출이 있다는 이유만으로 연장이 안되지는 않습니다. 추가 대출로 인해 신용 점수가 급락하거나 현재 연체 중인 것이 아니라면 연장에 큰 지장이 없으니 안심하셔도 됩니다. 연체 이력이 없으시므로 연장은 무난하게 진행될 것입니다. 다만 소득 상승에 따라서 미세한 금리 인상만 예상하시면 됩니다. 감사합니다.