답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대주택은 단순히 내가 들어가 살 집이 아니라 임대 수익(월세)을 목적으로 운영하는 사업용 부동산입니다. 국가에서 빌려주는 공공임대와 달리 일반인이 투자하는 영역은 민감임대주택입니다. 오피스텔이나 소형 아파트를 사서 주택임대사업자로 등록하여 취득세 혜택을 받으며 매달 꼬박꼬박 월세를 받는 연금형 투자입니다. 또는 최근 가장 핫한 방식인 장기 일반 민간 임대는 10년동안 임대료만 내고 살다가 10년 뒤에 미리 정해진 가격으로 집을 소유하는 권리를 사는 것입니다. 다장 취득세와 재산세가 없어 소액 투자자들에게 인기가 높습니다. 무조건 역세권이나 대학가여야 실패하지 않을 확률이 높고 임대죽택은 공실이 생기는 순간 수익률이 마이너스로 돌아서니 주의하셔야 합니다. 의무 임대기간을 채우지 못하고 팔면 그동안 받은 세제 혜택도 모두 뱉어내고 과태료를 낼 수 있으니 10년 뒤에도 가치가 오를 곳인지 냉정하게 봐야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2년 뒤 군입대 예정인 신입생에게는 월세가 가장 유리하고 안전합니다. 월세는 초기 목돈 부담이 적고 임대 시점에 맞춰 계약을 종료하거나 방을 빼기가 가장 유연합니다. 년세는 1년치 월세를 선납해 매달 신경 쓸 일은 없으나 중도 퇴거 시 남은 돈을 돌려받기가 어려울 수 있습니다. 전세는 매달 나가는 돈이 없어 경제적이지만 최근 대학가 전세 사기 리스크가 크고 입대 시점에 보증금을 제때 못 돌려받을 위험도 있습니다. 군대라는 변수가 있으므로 리스크가 적고 퇴거가 쉬운 월세를 추천드립니다. 보증금을 최소화하고 전입신고를 확실히 하는것이 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 상황으로는 퇴직금 중간정산이 불가능할 가능성이 높습니다. 퇴직금 중간정산은 무주택자가 본인 명의로 집을 살 때만 가능합니다. 이미 형과 5대 5 지분을 소유하고 계신다면 법적으로 이미 유주택자로 분류가 되어 나머지 지분을 추가로 사오은 것은 무주택자의 신규 구입에 해당하지 않습니다. 가장 확실한 방법은 사내 인사팀이나 퇴직연금 가입 은행에 지분 추가 매수도 무주택자 요건에 해당하는지 다시 한 번 확인해 보시고 안된다면 중간정산이 아닌 가입된 퇴직연금을 담보로 대출이 가능한지 회사나 금융기관에 문의해 보세요. 중간정산보다 사유 요건이 조금 더 유연할 수 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임차인 명의 변경은 집주인의 동의만 있다면 가능합니다. 명의 변경 방법은 계약서 재작성 또는 기존 계약서에 변경 내역 특약 기재후 임대인, 임차인 모두 날인합니다. 세금혜택을 위한 필수 요건으로 계약서상 임차인과 세금 혜택을 받을 사람이 동일해야 하며 변경된 명의자가 반드시 해당 주소지에 전입신고를 해야 합니다. 월세는 반드시 바뀐 임차인의 계좌에서 임대인에게 이체해야 증빙 기록이 남습니다. 주의할점은 명의가 바뀌면 대항력이 새로 시작되니 즉시 확정일자를 다시 받아야 하며 계약전 등기부등본을 떼서 그사이 집주인이 새로 낸 대출이 없는지도 꼭 확인해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.돈 벌었다는 수기보다 권리분석과 등기부등본 보는 법을 다루는 실무 서적을 고르시고 세법과 정책이 매년 바뀌므로 반드시 2025~2026년 개정판인지 확인해야 합니다. 경공매는 기초 20% 실전 80% 비중으로 말소기준권리 같은 최소한의 권리분석은 공부해야 보증금을 날리지 않으며 책 2~3권이면 충분합니다. 완벽히 알 때까지 기다리지 말고 관심 물건 현장 방문을 가보고 법원에서 모의 입찰부터 해보는 것이 훨씬 빠릅니다. 이론은 보증금 안 날릴 정도만 짧게 하시고 바로 현장으로 나가서 몸으로 부딪치는게 가장 빨리 배우는 길입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.비규제지역 2주택까지는 중과없이 일반세율로 취득세가 적용되어 진입 장벽이 낮으며 양도세는 2주택자로서 비과세 혜택은 포기해야 합니다. 특히 2026년 5월 0일 양도세 중과 유예 종료 이후 정책변화에 따라 세부담이 급증할 수 있습니다. 보유세는 공시가격 합산액이 9억원을 넘으면 종부세 대상이며 최근 보유세 강화 기조로 유지비용이 상승 중입니다. 투자 판단은 다주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소 논의가 있어 장기 보유 실익이 줄어들 수 있으며 갭투자의 시세차익보다 양도세와 보유세 비용이 더 클 수 있습니다. 3억원대 지방/외곽 2주택보다는 상급지의 똘똘한 한 채로 갈아타는 것이 세후 수익률 면에서 유리할 가능성이 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.24세 미혼이라도 경제적 독립만 증빙하면 어머니 명의의 방에서 세대분리가 충분히 가능합니다. 어머니와 다른 주소지로 전입신고가 되어야 하며 월 세전 소득이 103만원 이상이어야 합니다. 이 소득이 최근 12개월간 꾸준히 발생했다는 점을 증빙하면 됩니다. 계약자가 어머니이므로 질문자님은 어머니의 명의의 집에서 본인이 별도 생계를 유지하며 무상으로 산다는 무상 거주 확인서와 어머니와 본인 간에 맺는 전세/월세 전대차 계약서 중 하나를 준비해 주민센터에 방문하시면 됩니다.어머니 명의의 임대차 계약서 복사본, 본인 서득 증빙 서류 (원천징수영수증, 소득금액증명원 등) , 본인 신분증 및 도장을 준비하시면 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문 1 > 잔금 후 즉시 (보통 15~30일 이내) 전입해야 하며 미이행 시 취득가액 10% 범위 내 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 보증금 미반환으로 인한 임차권 보호는 정당한 사유로 참작될 여지가 큽니다. 다만 사후 소명보다는 송파구청 부동산정보과에 임차권등기 절차 때문에 2주 지연된다고 사전 상담을 받아 기록을 남기는 것이 가장 안전합니다. 질문 2> 단독 명의라도 세대원이 먼저 진입하여 실거주를 시작하면 가족의 실거주로 인정되어 의무 위반에서 벗어날 가능성이 매우 높습니다. 본인은 기존집의 대항력을 위해 전입을 유지하고 배우자가 4/30 전까지 송파 매물로 먼저 전입하는 방법을 추천합니다. 가장 확실하나 대답은 송파구청 부동산정보과 02-2147-3064번으로 문의해 보세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보금자리론 심사를 위한 재감정은 필수 절차이니 안심하셔도 됩니다. 다시 받는 이유는 주택금융공사는 반드시 자신들이 지정한 협약 감정평가사의 결과만 인정합니다. 개인적으로 받으신 것은 참고 자료일 뿐입니다. 이번 감정은 무료이며 실질심사 단계이므로 3~5일 이내에 끝납니다. 전체 승인 일정이 크게 밀리지는 않습니다. 이미 기존 감정 사실을 알리셨으니 더 연락하실 필요는 없으며 적어놓는다는 것은 심사시 참고사항으로 기록하겠다는 뜻입니다. 공사 규정상 거쳐야 하는 형식적인 무료 절차이니 기다리시면 되고 평가사 방문 전화만 잘 받아주시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다세대 빌라는 대지지분이 작아도 건물 등기가 있다면 원칙적으로 입주권이 나오며 현금청산 대상이 아닙니다. 권리산정기준일 이후 지분 쪼개기 매물이거나 분양 신청 기간 내에 신청하지 않은 경우에만 현금청산이 됩니다. 현재 송파구는 규제지역으로 2주택시 8% 중과, 3주택 이상 12% 중과가 됩니다. 하지만 취득 주택이 공시가격 1억원 이하라면 주택 수와 상관없이 1.1% 기본세율만 적용이 됩니다. 즉 빌라는 지분이 작아도 입주권 확보가 가능하지만 송파구는 규제지역이라 2주택부터 세금 폭탄이 발생하니 공시가격이 1억원 이하인지 확인이 필수입니다. 감사합니다.