답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 비아파트인 빌라도 현재 등록 대상이며 주택임대사업자 등록이 가능합니다. 의무 임대 기간 6년 또는 10년을 준수하고 임대료 증액 5% 제한, 보증보험 가입 의무가 있습니다. 빌라를 등록하면 거주 중인 부천 아파트를 팔 때 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 거주주택 비과세 특례가 가장 큽니다. (단 아파트에 전 세대원이 2년 이상 실거주, 빌라 임대 개시 당시 수도권 공시가격 6억원 이하, 지자체와 세무서 양쪽 모두 사업자 등록 ) 주의할점은 공시가격이 수도권 6억원 이하여야 세제 혜택이 있으며 의무 기간 내 매각 시 최대 3000만원의 과태료가 발생합니다. 아파트 비과세를 노린다면 유리하지만 보증보험 등 의무 사항이 까다로우니 실익을 먼저 따져보시길 바립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가구역 갭투자 허용의 핵심은 재개발, 재건축 지역의 실거주 의무 완화입니다. 원래는 사자마자 직접 살아야 하지만 철거 임박 등 특별한 사유가 있는 재개발, 재건축 단지에 한해 실거주 없이 전세를 끼고 사는 것을 예외적으로 허용해 주는 것입니다. 곧 부술 노후 주택에 억지로 실거주해야 하는 불편을 줄이고 거래 절벽을 막아 정비사업을 원활하게 하기 위함입니다. 주의할점은 모든 구역이 아니라 특정 정비구역에 한정되며 여전히 구청의 허가가 필요하므로 무분별한 투기는 차단이 됩니다. 즉 곧 헐릴 집이니 실거주 2년 안 채워도 전세 끼고 사게 해주겠다는 제한적인 허용입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택담보대출은 추가 대출 시에도 새로운 법적 계약을 맺는 것이므로 인감증명서와 집문서가 필여합니다. 인감증명서는 등기부상에 대출 금액을 높여 적는 추가 설정을 해야 하는데 이때 국가가 공인한 본인 확인 서류가 반드시 필요합니다. 집문서 또한 은행이 이미 담보를 잡았어도 대출 때마다 실소유주의 담보 제공 의사를 원본으로 확인하는 것이 원칙입니다. 심사 시 요구하는 이유는 심사 통과 후 즉시 대출 계약을 진행하여 절차를 빠르게 끝내기 위해 미리 요청하는 경우가 많습니다. 직원이 미숙해 보였을 순 있지만 서류 요청 자체는 지극히 정상적인 절차이며 찜찜하시다면 인감증명서 비고란에 대출용이라고 적어서 제출하셔도 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대항력이 (전입신고 + 확정일자 ) 은행 대출보다 앞선다면 보증금을 전액 돌려받을 때까지 나가지 않아도 됩니다. 현재 가장 강력한 법적 보호 조치를 다 하셨으므로 안심하셔도 됩니다. 낙찰자가 보증금을 다 주지 않으면 거부할 권리가 있습니다. 돈 다받기 전까지 계속 거주하시면 됩니다. 지금 당장 등기부등본을 떼서 내 전입일보다 앞선 근저당(대출)이 없는지 재확인하시고 경매 통지서가 오면 꼭 배당요구를 기한 내에 신청하셔야 보증금을 돌려받으실 수 있습니다. 마지막으로 보증금을 돌려받기 전까지는 절대 전입을 빼시면 안됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문 1 : 아니요 거주하지 않아도 됩니다. B빌라 취득일로부터 3년 이내에 A아파트를 팔기만 하면 됩니다. 비과세를 결정짓는 것은 새집의 거주가 아니라 기존 A의 거주 및 보유입니다. 이미 A에서 10년 이상 사셨으므로 요건은 충분합니다. 질문2: 네 기본세율이 적용됩니다. 전용면전 60제곱미터 이하, 수도권 6억원 이하인 비아파트를 2027년 12월까지 최초 구입시 혜택을 받습니다. 기존 1주택 상태에서 이 빌라를 사더라도 2주택 중과세율이 아닌 기본세율이 적용이 되며 향후 다른 주택을 추가 매수할 때도 이 빌라는 취득세 주택 수 산정에서 빠집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.위례신도시는 강남권 생활권과 쾌적한 녹지가 최대 장점이지만 그동안 대중교통 부족이 유일한 약점으로 꼽혔습니다. 하지만 현재 위례선 트램이 2026년 개통 예정으로 단지 간 이동 및 5,8호선 환승이 획기적으로 계썬이 되며 삼성역 10분대 진입이 간으해질 핵심 호재입니다. '휴먼링' 산책와 '트랜짓몰' 상권 덕분에 실거주 만족도가 매우 높습니다. 현재의 대중교통 불편함이 트램과 신사선으로 해결되는 중이라 미래가치가 매우 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매년 6월 1일 기준 1주택자는 공시가격 12억 초과 시 부과하면 2주택 포함 다주택자는 인당 공시가격 합계 9억원 초과 시 부과합니다. 부부 공동명의라면 인당 9억원씩 총 18억 공제가 가능합니다. 최근 규제 완화로 2주택까지는 일반세율을 적용하며 과거처러 조정대상지역이라 무조건 세금을 두 배로 내는 중과세는 거의 사라졌습니다. 또한 3주택 이상이더라도 합산 공시가격이 12억원을 넘지 않으면 중과세율을 적용하지 않으며 기본 공제금이 6억원에서 9억원으로 올라가며 과세 대상자 자체가 많이 줄었습니다. 즉 2주택자도 인당 9억원만 안 넘으면 세금이 없으며 넘더라도 일반 세율로 계산되어 부담이 예전보다 훨씬 적습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 맞습니다. 필지 1000만원 X 4.5 = 4500만원 / 필지 2 1000만원 X 4.2= 4200만원 으로 합계 8700만원 입니다. 오피스텔은 일반 주택과 달리 토지와 건물을 각각 계산해야 합니다. 토지분 채권은 위에서 구한 8700만원에 해당하는 채권을 매입하고 건물분 채권은 건축물대장의 건물 시가표준액을 별도로 확인하여 그 금액만큼 채권을 추가 매입합니다. 최종매입으로 토지분과 건물분 채권 금액을 합산한 뒤 1만원 단위로 맞추어 매입하시면 됩니다. 즉 8700만원 계산은 맞지만 건물분 시가표준액도 잊지 않고 더해서 채권을 사셔야 등기가 반려되지 않습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상업지역 내 위락시설 5군을 숙박시설 6군으로 바꾸는 것은 하위군으로 이동이므로 용도변경 신고를 통해 합밥적으로 가능합니다. 상업지역은 숙박시설 설치가 가능한 곳이라 용도 변경 자체는 문제 없습니다. 방을 4개에서 2개로 합치는 계획도 가능하나 숙박시설 기준에 맞는 소방, 피난시설 및 주차 대수를 충족해야 합니다. 현재 위락시설을 숙박으로 쓰는 것은 무단 전용이므로 이번 기회에 신고하시면 향후 단속 걱정 없이 운영이 가능합니다. 다만 도면 작성과 신고가 필요하므로 지역 건축사 사무소를 통해 절차를 밟으시길 권장합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 걱정안하셔도 되며 계약 해지 증거로서 법적으로 갱신 거절 통지로서 효력이 있습니다.주택임대차보호법상 기준인 만료 2개월 조건에도 충족하고 내용도 명확합니다. 상대방대 네~ 라고 답장을 보냈으므로 의사표시가 도달했음이 완벽히 증명합니다. 다만 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 문자가 효력은 있지만 나중에보증 보험 이행 청구시는 문자 캡쳐보다 우체국이 증명하는 내용증명을 훨씬 공신력 있는 서류로 취급합니다. 보험금 청구 서류 준비를 위해 공식적인 절차가 필요하니 양해해달라고 좋게 말하고 내용증명을 한 통 보내두는 것이 가장 완벽한 대비책입니다.