답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오피스텔의 주택 수 포함 여부는 대출의 종류보다 실제 사용 용도가 무엇인지에 따라서 결정하므로 가계대출을 받았더라도 실제 업무용으로 운영하신다면 주택수에서 제외될 수 있습니다. 우선 첫번째 질문하신 내용처럼 임차인이 사업자등록을 하고 부가세를 부담하며 사무실로 사용하는 업무용 임대차 계약을 체결할 경우 세법상 실질과세 원칙에 따라서 주택이 아닌 업무시설로 간주됩니다. 가계대출을 받았다는 사실 자체가 해당 오피스텔을 무조건 주택으로 확정짓는 것은 아니지만 대출 약정 시 주택 구입 목적이나 실거주 의무 등의 조건이 있었다면 은행과의 계약 위반 여부는 별도로 확인을 해야 합니다. 두번째로 임차인이 구해지지 않는 약 1년 정도 공실 상태를 유지하게 될 경우에도 원칙적으로 주택수에 포함되지 않지만 해당 오피스텔에 누구도 전입신고를 하지 않아야 하며 향후 과세 당국에서 확인 시 해당 공간을 주거용이 아닌 사무실용으로 내놓았다는 증빙을 갖추고 있다면 어무용 자산으로 인정받아서 주택 수 제외 상태를 유지할 수 있습니다. 결국 핵심은 실제로 주거용으로 사용했는가이며 전입신고 없이 업무용 임대 조건을 잘 갖추신다면 주택 수 산정에서 빠질 가능성이 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.98년생이면 현재 충분히 경제활동을 하고 계실 나이이므로 생애최초 보금자리론 신청을 하여 내 집 마련하는 것이 가능합니다. 다만 보금자리론은 원칙적으로 무주택 세대주가 시넝한느 대출이기 때문에 현재 남친집의 동거인 상태에서 벗어나 본인이 주도적으로 대출을 일으킬 수 있는 세대주 자격을 갖추는 것이 가장 시급한 과제입니다. 지인분께서 어머니 댁으로 주소를 옮기라고 조언하시는 이유는 어머니와 주민등록상 거주지를 같이 하더라도 본인을 별도의 세대주로 분리하여 독립된 가구로 인정받으려는 취지인것으로 보입니다. 하지만 어머니께서 주택을 소유하고 계시다면 같은 집 안에서 세대분리를 하는것이 행정적으로 까다로울 수 있으므로 차라리 현재 거주하시는 곳에서 남친의 동의를 얻어 본인을 단독 세대주로 분리할 수 있는지 주민센터에 먼저 확인해 보시는 편이 훨씬 수월합니다. 본인이 세대주로 분리되어 있고 부모님과 주거지가 다르다면 어머니의 주택 소유 여부와 상관없이 본인은 생애최초 무주택자 지위를 온전히 인정받아 LTV 80% 등의 혜택을 누릴 수 있습니다. 또한 본인의 연봉 수준과 사고 싶은 아파트의 가격도 미리 잘 따져보셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.베란다 샷시 교체 비용은 단순히 집 전체 평수로 계산하기보다는 교체할 창문의 가로와 세로 길이를 곱한 면적과 자재의 등급에 따라서 결정이 됩니다. 보통 가격은 브랜드 선택, 단창인지 이중창인지의 여부, 그리고 유리의 두께와 기능성 코팅등에 따라서 큰 차이가 납니다. 예를 들어 단열을 위해 로이유리를 추가하면 장기적인 냉난방비는 절감되지만 초기 설치 비용은 상승하며 사다리차 이용료나 기존 샷시 철거비 같은 인건비와 부대비용도 견적에 포함이 됩니다. 자재의 경우 브랜드 파워와 확실한 사후 관리를 원하신다면 LX 지인이나 KCC같은 1군 브랜드를 추천드리며 그중에서도 KCC는 품질 대비 가격대가 합리적이어서 가장 대중적으로 선호되는 편입니다. 가성비를 최우선으로 하신다면 재현하늘창이나 영림같은 중소 브랜드도 훌륭한 대안이 됩니다. 가장 확실한 견적을 위해서는 교체하고 싶은 베란다 창문의 가로, 세로 길이를 대략적으로 말씀해주거나 아파트 평면도를 토대로 상담을 받아보시는 것이 가장 좋습니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.은행은 감정평가 시 건축물대장상 현황도를 기준으로 삼는데 병원 인테리어로 인해 호실 간 벽체가 허물어지거나 위치가 변경된 경우 독립성 미비로 판단하여 대출 부적격 판정을 내리는 경우가 많습니다. 대출을 진행하려면 원칙적으로 현황도를 실제 내부 구조에 맞게 수정하거나 대출 실행 전후로 칸막이를 원상복구 하겠다는 확약 등을 은행 심사역을 설득해야 합니다. 1금융권은 규정이 엄격하여 거절될 확률이 높으나 2금융권이나 상가 대출 전문 지점에서는 병원의 영업 수익성과 임대차 현황을 종합적으로 고려하여 조건부 승인을 해주는 사례가 실재합니다. 매수 전 탁상감정 단계에서 내부 칸막이 현황을 미리 공개하고 이것이 상가 가치에 미치는 영향이 미미하다는 소견을 받아낼 수 있다면 승인 가능성을 높일 수 있습니다. 즉 구조 변경으로 인한 현황 불일치는 1금융권에서 대출 거절 사유가 되기 쉬우나 도면 현행화 작업을 선행하거나 유연한 심사가 가능한 2금융권 특화 지점을 통해서 수익성을 담보로 승인받은 사례가 다수 존재하기도 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자취비용은 순수 월세 외에도 관리비, 공과금, 식비, 생필품 구매비등이 매달 고정적으로 발생하므로 본인의 월 소득에서 주거비가 차지하는 비중이 너무 크지 않도록 꼼꼼하게 계산해야 합니다. 방을 구할 때는 낮에 방문하여 채광과 곰팡이 유무를 확인하고 수압이 충분한지 변기 물ㅇ르 내리며 세면대 물을 함께 틀어봐야 하며 밤에는 주변 가로등이나 씨씨티비 등 치안 상태를 점검하는 것이 필수입니다. 계약 전 등기부등본을 통해 집주인의 대출 규모가 집값에 비해 너무 많지 않은지 확인하고 이사 다일 반드시 전입신고와 확정일자를 받아서 소중한 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 장치를 마련해야 합니다. 만 19~34세 무주택 청년이라면 정부가 지원하는 청년월세지원이나 저금리 전세자금 대출 상품 등을 적극적으로 조회하여 초기 정착 비용과 매달 나가느 주거비 부담을 낮추어야 합니다.즉 첫독립은 감정적인 결정보다 경제적인 자립이 우선되어야 하며 매달 감당 가능한 지출 범위를 정하고 전입신고와 확정일자 같은 법적 보호 절차를 반드시 이행하여 안전한 보금자리를 마련해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적인 계약자가 아니더라도 도의적 책임을 고려할 때 3개월분 월세 대납 또는 세입주자 구하기 중 하나를 이행하는 것이 통상적인 관례입니다. 입주자가 구해질때까지 무기한으로 월세를 내는 것은 부당하며 최대 3개월이라는 명확한 기한을 정해서 합의해야 합니다. 본인이 직접 당근마켓이나 피터팬 같은 커뮤니티에 직접 매물을 올리는 등 새로운 사람을 구하려는 노력을 보여주어 상대방의 불안감을 덜어주는 것이 좋습니다. 만약 부동산을 통해 사람을 구하게 된다면 발생하는 중개수수료를 본인이 부담하는 조건으로 협의하면 룸메이트와의 마찰을 줄일 수 있습니다. 즉 법적 의무가 없음애도 3개월의 월세를 책임지겠다는 귀하의 제안은 충분하게 합리적이므로 무기한 부담보단느 3개월 기한 설정과 적극적인 다음 입주자 구인을 조건으로 확답을 주고 받는 것이 가장 현명한 대처라고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이란과 이스라엘의 갈등은 종교, 영토, 패권이 얽힌 해묵은 난제여서 단기간에 완전히 끝날 것으로 낙관하기 어렵지만 전면전으로 확대될 경우 양국 모두 감당해야 할 경제적 파멸이 크기 때문에 강대강 대치 속 소강상태가 반복될 가능성이 높습니다. 당분간은 전쟁이 완전히 끝나기를 기다리기보다 분쟁이 주기적으로 발생하여 유가와 환율에 영향을 주는 불확실성의 일상화를 상수로 두고 경제 계획을 세우는 것이 현실적입니다. 우기 극복을 위한 전략으로 금리가 높은 대출부터 우선 상환하여 고정 이자 비용을 줄이고 추가적인 대출이나 무리한 투자는 자제해야 합니다. 예상치 못한 상황에 대비해서 최소 3~6개월치의 생활비를 즉시 현금화 가능한 안전자산으로 확보해 두는 것이 중요하며 주식이나 부동산에 몰린 자산을 금이나 달러 기반 상품으로 일부 분산하여 환율 변동과 지정학적 리스크에 대비해야 합니다. 물가 상승에 대응해서 불필요한 지출을 철저하게 통제하고 정부의 에너지 지원금이나 민생 안정 정책을 적극적으로 활용하는 실속 있는 생활 습관이 필요합니다. 당분간은 공격적인 수익보다는 자산을 지키는 수비형 관리에 집중하며 고금리 부채를 줄여 가계의 기초 체력을 단단히 다지는 것이 가장 지혜로운 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발을 통해 공급받는 두 채 중 본인이 거주하지 않는 나머지 한채에 대해 전세나 월세를 주는 것은 법적으로 아무런 제한이 없으며 이를 통해 확보한 전세 보증금을 추가분담금 납부에 활용하는 것도 가능합니다. 거주할 주택을 담보로 대출을 받을 경우 현재의 금융 규제상 추가 주택 매수 금지나 기존 주택 처분 조건등이 붙을 수 있으므로 대출 실행 시 전세를 줄 두번째 주택이 대출 약정 위반에 해당하지 않는지 은행을 통해 반드시 확인해야 합니다. 대출금과 세입자의 전세 보증금을 합쳐 추가분담금을 충당할 계획이라면 입주 시기와 세입자의 입주 날짜를 맞추는 잔금 스케줄 관리가 매우 중요하며 공사 지연등에 대비한 여유 자금 확보가 필요합니다. 1+1로 받은 주택 중 소형 평형 한 채는 이전고시일 다음날부터 3년간 전매가 금지되므로 해당 기간에는 매도가 불가능하며 2주택자가 됨에 따라서 향후 양도소득세 비과세 혜택이나 종합부동산세 부담이 달라질 수 있는점도 유의해야 합니다. 즉 재개발로 받은 추가 주택 전세를 주는 것은 가능하지만 거주용 주택의 대출 약정 조건과 소형 주택의 3년 전매 제한 규정을 미리 체크하여 자금 및 세무 계획을 정교하게 세워야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수도권 내에서는 대규모 택지 개발이 진행중인 화성시, 평택시, 파주시, 양주시 지역에 행복주택 물량이 가장 집중되어 있으며 최근에는 남양주, 하남 인근에서도 지속적으로 공급이 이루어지고 있습니다. 서울 도심 내부는 확보의 한계로 물량이 적은 편이나 서울과 인접한 고양시, 성남시, 과천시 등 3기 신도시 예정지 주변을 중심으로 꾸준하게 공급 계획이 수립되고 있습니다. 행복주택 공고는 연중 수시로 올라오지만 통상적으로 분기별 3월, 6월, 9월, 12월로 대규모 통합 공고가 나오는 경우가 많으며 특히 연말과 연초에 한 해의 공급 계획이 확정되면서 물량이 집중되는 경향이 있습니다. 신규 입주 공고 외에도 기존 입주자의 퇴거로 인한 예비 입주자 추가 모집 공고가 수시로 올라오기 때문에 특정 시기를 기다리기보다 정기적으로 확인하는 습관이 중요합니다. LH 청약플러스 앱이나 누리집에서 관심 지역 알림 서비스를 신청해두면 해당 지역에 공고가 게시될 때 즉시 문자로 안내를 받을 수 있어 시기를 놓치지 않고 신청할 수 있습니다. 즉 수도권에서는 화셩, 평택, 파주 등 경기도 신도시 지역에 물량이 가장 많으며 공고는 분기별로 집중되지만 수시로 올라오는 예비자 모집 공고를 놓치지 않기 위해서 LH 알림 설정을 해두는 것이 가장 효율적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대법원 인터넷 등기소 사이트나 앱을 통해 해당 지번의 등기부등본을 열람하면 소유자가 국토교통부 등으로 되어 있는지 아니면 개인 사유지로 구분되어 있는지 즉시 확인이 가능합니다. 정부24 웹사이트에서 해당 토지의 토지대장을 발급하거나 열람하면 소유 구분(국유지, 공유지, 사유지 등)이 명확하게 기재되어 있어 법적 근거로 활용하기가 좋습니다. 국토교통부에서 운영하는 브이월드나 스마트 국토정보 앱을 이용하면 지도상에서 해당 필지를 구분하여 소유 구분을 간편하게 조회할 수 있습니다. 인터넷 활용이 어렵다면 해당 구청의 지적과나 재산관리 부서에 전화하여 해당 지번의 국유지 여부를 문의하면 담당 공무원을 통해서 정확한 답변을 들을 수 있습니다. 분쟁해결을 위한 팁으로 서울이 정보광장에서 보신 경계선은 대략적인 참고용이므로 정확한 소유권 행사를 위해서는 등기부등본상 지번과 실제 사용중인 땅이 일치하는지 대조해 보는 것이 우선이며 만약 개인 땅인데 동네 사람들이 무단 점유나 주차를 한다면 확인된 등기부등본을 근거로 사유지임을 명시하는 안내판을 설치하거나 진입을 제한하는 법적 조치를 검토할 수 있습니다. 감사합니다.