답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네이버 카페나 대학 커뮤니티의 세입자 양도 매물을 노리시면 중개수수료를 아끼고 전 세입자의 가구까지 덤으로 얻을 수 있습니다. 7월 장마철에 방을 보러 가면 누수, 곰팡이, 하수구 냄새를 가장 확실하게 걸러낼 수 있습니다. 1년치 월세를 선불로 낼테니 한달치를 깎아달라는 식의 제안은 임대인에게 꽤 매력적인 협상 카드입니다. 부동산에 오래 비어있는 방이나 급매물 위주로 보여달라고 하시고 집주인이 빨리 채우고 싶어 하므로 가격 협상이 훨씬 쉬울 것입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공사를 위한 최종 관문인 행위허가를 준비 중인 단계로 최종 75%의 동의가 필요합니다. 전체 요건 75%에는 아직 미달하지만 동별 최소 요건 50%은 갖추기 시작한 사업의 중반부 상태입니다. 아직은 진행중일 뿐 확정은 아닙니다. 남은 25%의 동의를 더 얻어야 반대 세력을 상대로 대로청구를 하고 공사를 시작할 수 있습니다. 반대 여론이 강해 75%를 채우지 못하면 사업이 무기한 정체되거나 조합이 해산될 위험이 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.두 규제는 근거 법령과 목적이 달라 자동으로 같이 풀리지 않습니다. 토지거래허가구역은 투기 방지, 조정대상지역은 과열 억제를 위해 각각 따로 심의하여 해제합니다. 다만 시장이 침체되면 정부가 정책 효과를 높이기 위해 두 규제를 동시에 푸는 경우가 흔합니다. 즉 자동 연동은 아니지만 시장 안정을 위해 보통 함께 해지하는 흐름을 보이곤 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.술 종류별로 법이 정한 최소 용량의 탱크와 제조 설비를 갖추어야 면허가 나옵니다. 식품위생법에 따라 위생적인 배수, 방충, 조리시설을 갖추고 영업 신고를 마쳐야 합니다. 또한 일반 주택은 불가능하며 반드시 근린생활시설이나 공장 용지 등상업적인 제조가 가능한 곳이어야 합니다. 전통주 특례로 농민이 지역 농산물로 술을 빚는 소규모 주류제조면허를 활용하면 사설 기준이 완화되고 온라인 판매도 가능해 입문하기 가장 좋습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금을 돌려받기 전까지 전입신고를 절대 빼지 말고 짐 일부를 남겨 점유상태를 유지해야 법적으로 보호받습니다. 임차권등기명령은 계약 만료 후메나 신청이 가능하며 현재처럼 만기 전 이사하는 상황에서는 해당 사항이 없습니다. 인기 지역이라면 집주인도 더 높은 가격에 세를 놓을 수 있는 기회이므로 중개수수료를 부담하는 조건으로 새 세입자를 빨리 구하도록 협의해 보십시오. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.향후 부동산은 전 세계적인 금리 인하 추세에 따라서 대출 이자 부담이 줄어들면서 내 집 마련을 미뤘던 대기 수요자들이 시장으로 복귀할 가능성이 높습니다. 지난 몇 년간 공사비 상승으로 착공 물량이 급감했기 때문에 향후 2~3년 내 신규 입주 물량이 크게 부족해지며 집값을 밀어 올릴 수 있습니다. 또한 금리는 낮아졌지만 정부의 가계부채 관리정책으로 인해 실제 대출 한도가 묶여 있어 급격한 폭등은 제한적일 것으로 보입니다. 마지막으로 서울 핵심지와 신축 아파트는 수요가 몰려 가격이 오르는 반면에 외곽 지역이나 지방은 미분양 문제로 정체되는 차별화 현상이 뚜렷해질 전망입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지방 주택은 공시사격 3억원 이하 등 일부 지방 저가 주택은 주택 수 산정에서 제외되는 혜택이 있으나 이 역시도 정책 방향에 따라 달라질 수 있습니다. 보유세인 종합부동산세는 주택 위치와 상관없이 전국의 주택 공시가격을 합산하므로 정책 변화 시 지방 다주택자도 당연히 포함되고 5월 9일 기한의 의미는 과거 양도세 중과 유예와 관련된 날짜이며 보유세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 부과되므로 5월 말까지 매도 여부가 중요합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.양도소득세는 시가 1.5억의 5% 이상 저렴하게 팔면 세무서는 실제 거래가가 아닌 시가를 기준으로 양도세를 다시 계산합니다. 1.2억 매매 시 양도세 추징이 가능합니다. 증여세는 시가의 30% 또는 3억원 이내의 차액은 증여로 보지 않습니다. 1.2억~1.3억 거래 시 동생에게 증여세는 부과되지 않습니다. 저가 거래는 세무서의 주요 모니터링 대상이며 동생의 자금 출처를 완벽하게 준비해야 하며 현금 거래는 절대 피해야 합니다. 취득세 또한 실제 매매가가 아닌 시가인정액 1.5억 기준으로 부과될 확률이 높습니다. 즉 증여세는 안전 범위 30%안에 있으나 양도세와 취득세는 시가 1.5억 기준으로 계산될 것을 전제로 예산을 짜셔야 합니다. 양도소득세 1.5억의 5%는 750만원인데 1.2억원에 팔면 차액이 3000만원으로 5%를 훌쩍 넘습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수도권 외 지방 토지 매수 시 서류 외에 반드시 현장에서 확인해야 할 지리적 요점은 기피시설 1Km 방면에 축사, 양계장(악취), 고압선, 공동묘지 유무를 사계쩔 기준으로 확인하세요. 지적도상 도로가 실제 차가 다니는 길인지, 비가 올 때 물이 잘 빠지는 구거가 옆에 있는지 확인이 필수이며 뒤쪽 산 때문에 해가 너무 일찍 지지는 않는지 도로보다 땅이 너무 낮아 흙을 채우는 성토 비용이 들지 않는지도 보셔야 합니다. 그리고 마을과 너무 멀면 전기, 상하수도, 가스를 끌어오는 비용만 수천만원이 들 수 있으니 이점도 잘 살펴서 보아야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.잔금 결제와 동시에 즉시 입주하는 것이 원칙이며 연말 귀국이라는 불투명한 일정은 허가 신청 단계에서 반려사유가 될수 있습니다. 단순히 주소지만 옮기는 행위는 실태조사 시 전기,수도 사용량 확인 등을 통해 위장 진입으로 적발될 가능성이 매우 높습니다. 구청의 사후 점검 시 실제 거주를 증빙하지 못하면 취득가액의 10%에 달하는 이행강제금이 부과되는 등 강력한 행정 처분을 받게 됩니다. 재외국인 신분으로는 실거주 예외 인정을 받기 어려우며 귀국 증빙이 가능한 시점에 맞춰서 잔금일을 설정하는 것이 법적 리스크를 피하는 유일한 방법입니다.