답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약서 특약에 임대료는 지정된 제3자 계좌로 입금한다는 내용을 명시하고 법적으로 아무 문제 없이 수령이 가능합니다. 월세 수령자가 누구든 소득세법상 임대 소득은 주택 소유자인 부모님에게 귀속되므로 부모님 명의로 소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 부모님이 받아야 할 수익을 자녀가 대신 가져가는 것이므로 해당 금액은 자녀에게 현금으로 증여한것으로 간주되어 증여세가 부과될 수도 있으니 세무서에 한번 더 상담 받아보시는 것을 추천합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이재명 대통령은 다주택자 규제에 매우 확고하며 특히 2026년 5월 9일 종료되는 양도세 중과 유예를 추가로 연장하지 않겠다는 의지가 강합니다. 중과세 부활 전 마지막 퇴로를 이용하려는 다주택자들의 급매물이 상반기에 집중될 경우 가격 하락 압력이 커질 수 있습니다. 전체적인 폭락보다는 세금 부담을 이기지 못한 비핵심지 매물은 내리고 서울 등 상급지의 똘똘한 한 채 선호 현상은 더 뚜렷해질 전망입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존에 HUG 보증으로 대출을 받으셨다면 증액시에도 HUG 보증서를 그대로 사용하여 심사가 진행됩니다. 증액은 신규 대출과 유사한 심사를 거치며 늘어난 보증금이 주택 가액의 안전 범위 90% 내에 있는지 다시 확인합니다. 신청방법은 은행방문이 어렵다면 이용중인 은행의 모바일 앱을 통해 목적물 확대 또는 증액 신청이 가능한지 먼저 확인해 보세요.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보유세(재산세, 종부세) 분양권은 입주 전까지 주택으로 치지 않아 기존 1주택만 분만 부과되며 세금부담은 현재와 비슷합니다. 양도소득세는 분양권 취득시 일시적 2주택자가 되지만 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도하면 1주택자와 동일하게 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 취득세는 나중에 분양권 아파트 잔금을 치를 때 2주택자가 되지만 비조정지역이므로 중과세 없이 일반세율이 적용됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.직전 계약을 1년 6개우러 이상 유지했고 5% 이내로 인상하셨으므로 상생임대차계약에 해당이 됩니다. 24년 계약으로 2년 임대를 채우면 요건이 완성되므로 이후 새로운 계약서에 5% 이상 올려도 혜택은 유지됩닏나. 기존 세입자가 아닌 새로운 세입자와 신규 계약을 맺을 때도 5% 이내 인상 요건만 지키면 상생임대인으로 인정이 됩니다. 현재 계획대로 진행하시면 상생임대인 혜택을 받으시는데 문제가 없어보입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가 시 제출한 기존 주택 처분 계획을 이행한 직후 다시 돌려받는 행위는 허위, 편법에 의한 기망 행위로 간주되어 서울 주택의 허가 자체가 취소될 수 있습니다. 적발시 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30%에 달하는 벌금이 부과될 수 있으며 매년 취득가액의 10% 범위 내에서 이행강제금이 반복 부과됩니다. 단기간에 명의가 오가는 줬다 뺏기 식 거래는 국세청의 조세 회피 조사 1순위며 취득세와 증여세 가산세 폭탄을 맞을 확률도 높습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2년 전 인상이 갱신권 언급 없이 서로 합의한 합의 갱신이었거나 아무 말 없이 연장된 묵시적 갱신이었다면 이번에 갱신권을 써서 2년 더 거주할 수 있습니다. 2년 전계약서 특약에 계약갱신청구권 행사라고 명시했거나 이를 전제로 5%를 올린 것이라면 이미 권리를 써버린 것이라 이번에는 쓸 수 없습니다. 즉 2년 전 계약서에 갱신권 사용 문구가 있는지 확인해 보시고 없다면 이번에 사용이 가능합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가구역은 허가 후 4개월 이내에 입주하고 2년간 직접 거주해야 하는 것이 원칙입니다. 4월 계약후 연말 입주는 4개월 내 입주 규정에 위반으로 허가가 반려될 가능성이 매우 높습니다. 지인이 한국국적이라면 근무지 발령 등 사유를 소명해 예외를 시도해 볼 수 있으나 관할 구청에 입주 시기 유예까 가능한지 반드시 사전에 확인해야 합니다. 4개월 내에 들어와 살 수 없다면 사실상 매매가 어렵습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.시세보다 싸게 팔면 국세청은 이를 인정하지 않고 시세 기준으로 양도세를 다시 부과하며 산 사람에게는 차액만큼 증여세를 물립니다. 경매 시작가는 법원이 정하며 가격이 조금만 낮아져도 제 3자가 낙찰받아 가므로 집을 뺏길 위험이 매우 큽니다. 집주인은 법적으로 자기 집 경매에 직접 참여해서 낙찰을 받을 수 없습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.땅이 험해서 사람이 못 살더라도 등기부에 주인이 등록되어 있다면 법적으로 엄연한 사유지이며 관리가 안 되어 뱀 소굴처럼 보여도 상속받은 땅이거나 시세차익을 노리고 묵혀두는 개인 재산인 경우도 많습니다. 등산객 눈에는 황무지 같지만 실제로 약초 재배지나 문중 묘역 등 특정 목적으로 사유지일 수도 있습니다.