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청년 버팀목 전세대출(hug) 목적물 변경 관련 질문
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.만기(12월 18일) 이전에 이사하고 싶다면, 대출 취급 은행에 직접 문의하여 목적물 변경 가능 여부와 조건을 반드시 확인해야 합니다. 대부분의 경우, 기존 대출을 상환하고 새로운 집에서 신규 대출을 받는 방식으로 진행될 가능성이 높습니다. 대출 만기일 이후에 이사를 할 경우, 이는 전세 계약의 갱신 시점에 새로운 집으로 대출을 이동하는 '목적물 변경'으로 처리될 수 있습니다. 처리 방식으론 기존 대출의 만기 연장 심사 시에 변경된 목적물(새로운 집)과 대출금액(2.2억 중 1.5억)으로 재심사를 받고 연장하는 방식으로 진행됩니다. 신규 vs 연장: 실질적으로는 신규 대출과 유사하게 심사가 진행되지만, 행정적으로는 기존 대출의 목적물 변경 및 연장으로 처리되어 절차가 간편할 수 있습니다. 해결 방안으론 전세 만기일(12월 18일)에 맞춰 이사를 진행하는 것이 가장 일반적이며, 이때 은행과 상담하여 '만기 연장 시 목적물 변경'으로 신청하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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공유지분으로 되어 있는 토지를 매매 한사람만 반대를 하는 상황에서는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.공유지분으로 되어 있는 토지를 매매하는 것은 공유물의 처분행위에 해당하며, 이는 공유자 전원의 동의가 있어야 합니다.따라서 질문하신 것처럼 한 사람이라도 반대하는 상황에서는 공유 토지 전체를 매매하는 것은 불가능합니다.해결 방안: 소송을 통해 토지를 경매(대금 분할)로 매각하여 대금을 나누어 가지는 것이, 반대하는 공유자의 의사에도 불구하고 토지를 처분할 수 있는 유일하고 확실한 법적 수단입니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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집값을 잡으려고 하는 이유가 무엇일까요 코스피는 올라가는데 코스피를 잡으려고 하지는 않잖아요 직급이 집이 있는 사람은 올라가는게 좋은 거 아닌가요
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.집값 상승은 무주택자의 내 집 마련 기회를 박탈하고, 필수적인 주거 비용 부담을 가중시켜 삶의 질을 떨어뜨립니다.이미 집을 가진 사람(유주택자)은 자산이 증가하지만, 그렇지 못한 사람은 상대적으로 빈곤해져 자산 불평등이 심화됩니다. 집값 상승 기대감은 더 많은 사람들이 빚을 내서라도 집을 사게 만듭니다. 이는 가계 부채를 위험 수준으로 늘려 금융 시스템의 잠재적인 리스크를 키웁니다. 금리가 오르거나 경기 침체가 오면 과도한 부채를 진 가구가 파산하거나 소비를 급격히 줄여 경제 전체의 불안정성이 커집니다. 코스피(주식시장)의 상승을 막으려 하지 않는 것과 집값(부동산) 상승을 억제하려는 것에는 자산의 근본적인 성격 차이가 있습니다. 요약하자면, 주식은 기업의 미래 가치에 대한 투자이며, 그 성과는 경제 성장의 과실로 돌아올 수 있습니다. 반면, 집은 단순한 투자 상품이 아니라 모든 국민이 생존하고 생활하는 데 필수적인 주거라는 공공재의 성격을 강하게 띠고 있어, 정부는 이를 시장에만 맡길 수 없습니다. 따라서 급격한 집값 상승은 주거권 침해 및 사회 통합을 저해하는 문제로 인식하여 억제하려는 것입니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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한국은행이 부동산 시장 과열을 경고했는데 어떤 조치가 필요할까요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.효과는 유동성 흡수 및 대출 수요 억제: 금리 인상은 대출 이자 부담을 늘려 가계 및 기업의 대출 수요를 감소시키고, 시중의 유동성을 흡수하여 자산 가격 상승 압력을 완화합니다.물가 안정에 기여합니다.과열된 수요를 진정시켜 인플레이션 압력을 낮추는 데 기여합니다.한계는 경기 침체 리스크는 금리 인상 등 긴축 정책은 실물 경제의 투자와 소비를 위축시켜 경기 둔화나 침체를 초래할 수 있습니다.취약 차주 부담 증가하여 대출 의존도가 높은 취약 계층의 이자 상환 부담을 급격히 증가시켜 가계 부실 위험을 높입니다. 환율 및 자금 유출입 문제가 생겨 다른 주요국(특히 미국)과의 금리 차에 따라 외국인 자금 유출입과 환율 변동성이 커질 수 있습니다.선택적 통제 어려움이 발샐하여 통화정책은 거시 경제 전체에 영향을 미치므로, 특정 자산시장(부동산)만을 정교하게 통제하는 데는 한계가 있습니다.유동성 공급과 자산시장 과열 추가 유동성 쏠림의 고리를 끊기 위해서는 거시 건전성 정책을 통화정책과 분리하여 집행하는 것이 핵심입니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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10.15 부동산 대책의 한계는 무엇일까요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.10.15 대책은 투기적 수요 억제와 가계부채 관리에 중점을 두었으나, 근본적인 공급 부족 문제 해소와 부동산 투자 수익 기대 심리를 꺾기에는 한계가 있다는 지적이 있습니다.투자 수익 기대 심리: 금리 인상 등으로 대출 문턱을 높여도, 여전히 부동산 투자로 인한 수익 기대가 크다면 수요가 집중되는 현상은 지속될 수 있습니다.공급 부족 문제: 서민 주거 안정으로 이어지려면 주택 공급을 늘리는 구체적이고 강력한 대책이 신속하게 나와야 합니다. 특히 수도권 도심지역의 재건축·재개발 활성화, 1기 신도시 정비 사업 촉진, 유휴지와 3기 신도시의 신속한 착공 추진 등이 보완책으로 언급됩니다.세제 합리화: 부동산 시장 안정화를 위해 보유세·거래세 등 부동산 세제의 합리화를 통해 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호할 필요가 있다는 의견도 있습니다.근본적인 대책은 이창용 한국은행 총재는 "10.15 부동산 대책은 언젠가는 해야 할 일"이라면서도,교육 문제도 해결해야 집값이 잡힌다고 언급하며 단순히 금융 규제뿐 아니라 광범위한 사회적 구조 문제 해결이 필요함을 시사하기도 했습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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고시원에 짧게 사는것도 전입신고 가능한가요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.• 고시원에 두 달 동안 거주할 예정이라도 전입신고는 가능합니다. 그러나 만 30세 미만이라면 원칙적으로 부모님으로부터 세대 분리는 어렵습니다.1. 고시원 전입신고 가능 여부는 가능합니다. 전입신고는 30일 이상 거주 목적으로 주소지를 옮길 때 하는 것으로, 주택의 종류(아파트, 빌라, 고시원, 오피스텔 등)는 중요하지 않습니다.고시원도 「주택임대차보호법」 상 주택에 준하는 주거 목적의 시설로 인정받을 수 있으므로 전입신고 대상이 됩니다.단기간(두 달) 거주하더라도 30일 이상 거주할 목적이라면 법적 의무에 따라 전입신고를 해야 합니다.주의사항: 간혹 일부 고시원 운영자가 사업자 등록 문제나 기타 이유로 전입신고를 허용하지 않는 경우가 있습니다. 전입신고가 필수라면 계약 전 해당 고시원에 전입신고가 가능한지 미리 확인해야 합니다.질문자님이 두 달 거주하면서 위에 명시된 '소득' 요건을 충족하고 독립된 생계를 유지한다면 세대 분리가 가능할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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전세집 집주인이 다음 세입자때문에 퇴실을 당겨달라고 합니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.현재 상황은 임대인이 새 세입자 때문에 먼저 퇴실을 요청하고 보증금 반환을 약속한 상황이므로, 임대인에게 문자 등으로 퇴실 날짜와 보증금 반환을 확정하고 약속을 지키도록 명확히 해두는 것이 가장 좋습니다.만약 보증금 반환이 지연될 가능성이 있거나 이번 주에 반드시 전출해야 하는 경우라면, 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 하더라도 기존 주택에 대한 권리를 지키기 위해 임차권등기명령을 신청하는 방법이 있습니다. 다만, 이 경우에도 임차권 등기가 등기부등본에 완료된 것을 확인한 후에 전출해야 대항력이 유지됩니다. 하지만 현재는 임대인이 11월 초에 보증금을 준다고 했으므로, 보증금을 받고 이사하는 것이 가장 깔끔한 방법입니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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집소유주는 보유세같은걸내는건가요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.네, 집을 소유하고 있다면 보유세를 내야 합니다. 취득세란 집을 처음 살 때(소유권을 이전받을 때) 내는 세금입니다. 취득 시점에 한 번만 납부합니다.보유세란 집을 보유하는 기간 동안 매년 정기적으로 내는 세금입니다. 이는 다시 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉩니다.재산세란 주택을 소유한 사람이라면 누구나 내는 세금입니다. 지방자치단체에 납부하며, 일반적으로 7월과 9월에 나누어 부과됩니다. 종합부동산세(종부세)란 주택 공시가격 합산액이 일정 기준금액을 초과하는 경우에만 부과되는 국세입니다. 주택을 많이 또는 고가로 소유한 사람에게 추가로 부과되는 세금으로, 12월에 부과됩니다.따라서, 질문하신 대로 집을 취득할 때 취득세를 내고, 그 집을 보유하는 동안에는 매년 보유세(재산세 및 조건에 따라 종부세)를 내는 것이 맞습니다. 세금의 구체적인 액수는 주택의 공시가격, 소유 기간, 보유 주택 수 등에 따라 달라집니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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입주권과 분양권은 무슨차이인가요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.'입주권'과 '분양권'은 둘 다 **'새 아파트에 입주할 수 있는 권리'**라는 점은 같지만, 권리가 발생하는 배경과 법적인 성격에서 큰 차이가 있습니다. 두 권리가 나누어져 있는 가장 큰 이유는 권리를 얻는 방식과 법적 성격이 다르기 때문입니다.1. 입주권: 기존에 부동산을 소유했던 **'조합원'**에게 주어지는 기득권 성격이 강하며, 주택 재건축/재개발이라는 도시정비사업의 틀 안에서 관리됩니다.2. 분양권: 청약을 통해 **'일반인'**에게 주어지는 권리이며, 주택 공급 시장의 틀 안에서 관리됩니다.이러한 차이 때문에 세금(주택 수 포함 여부, 양도세율), 전매 제한 기간, 초기 투자 금액, 동·호수 선택 등에서 두 권리는 다르게 취급됩니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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같은 집을 월세 계약 만료 후 전세로 새 계약이 가능할까요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.가능합니다. 집주인(임대인)과 세입자(임차인)가 합의하면 기존 월세 계약을 해지하고 새로운 전세 계약을 체결할 수 있습니다.이는 기존 계약의 재계약/갱신이 아닌 (계약 형태가 바뀌므로) 신규 계약으로 진행될 가능성이 높습니다.같은 집이라도 임대차 계약의 종류(월세 \전세)와 보증금 규모가 달라지기 때문에 새로운 임대차 계약서를 작성하고, 확정일자 및 전입신고를 다시 해야 할 수도 있습니다 (기존에 전입신고가 되어 있더라도 전세 계약으로 인한 새로운 계약서에 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확실히 보장받을 수 있습니다.전세보증금 전액에 대한 대출 신청은 가능합니다. 계약 만료 후 전세로 새롭게 계약하는 것은 대출 금융기관 입장에서 신규 전세 계약으로 취급될 수 있습니다.일반적인 전세자금대출은 신규 계약의 보증금(전세금) 총액을 기준으로 대출 한도를 산정하며, 대출 신청자의 소득, 신용도, 보증기관의 규정, 주택 가격 등에 따라 최종 한도가 결정됩니다. 따라서 문의하신 것처럼 전세보증금 전액을 기준으로 대출을 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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