답변 내역

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.현재 상태(업무시설)에서 제2종 근린생활시설(학원)으로 용도를 변경하는 것은 일반적으로 신고대상일 가능성이 높으며, 온라인으로 무료 변경은 어려울 수 있습니다. 건축사사무소 문의와 관할 지자체 확인이 필수적입니다.공사 완료 후 사용승인을 받아야 최종적으로 건축물대장의 용도가 변경됩니다. 온라인 무료 변경 여부는 세움터를 통해 온라인 신청은 가능하지만, 용도변경을 위해서는 건축사 수수료, 신청 수수료, 그리고 필요한 경우 공사 비용 등이 발생하므로 무료는 아닙니다. (단순 기재 내용 변경은 무료일 수도 있으나, 업무시설 —>제2종 근생은 신고대상)

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.원칙은 계약 당시의 소유자인 현 집주인(매도인)과 임대차 계약을 체결합니다. 귀하의 전세 잔금 지급일(입주 및 전입신고 예정일)에 매매 잔금일이 겹치거나 매도인의 소유권이전등기가 완료될 경우, 임차인이 대항력을 취득하는 시점과 소유자가 바뀌는 시점 간의 문제가 발생할 수 있습니다.매도인과 계약을 하더라도 매수인(새 집주인)이 해당 임대차 계약 내용을 승계한다는 특약을 명확히 하고, 매수인의 자필 서명 및 날인을 받는 것이 안전합니다.가능하다면 전세 잔금일에 매수인과 임대차 계약서를 다시 작성하고 확정일자를 받는 것이 좋습니다. ***중요 특약 사항은 매수인이 매매 잔금과 동시에 현 임대차 계약의 내용 및 특약 사항을 모두 승계함을 명시해야 합니다.매도인과 매수인은 임차인의 보증금을 1순위로 유지하며, 이를 위반할 경우 계약 해제 및 위약금 지급에 동의한다는 내용을 기재합니다. (매수인이 잔금 시 주택담보대출을 받을 경우, 귀하의 전입신고 및 확정일자보다 대출 근저당권이 먼저 설정되면 보증금 보호에 문제가 생길 수 있습니다.) 매매 계약서 사본을 확인하여 매매 진행 상황을 파악하고, 매수인이 주택 소유권을 이전받을 수 있는지 확인합니다.임차인이 매수인에게만 보증금 반환을 청구하고 매도인에게는 청구하지 않는다는 면책적 채무인수 조건이 아닌, 기존 임대인의 의무도 유지되는 방식으로 특약을 구성하는 것이 유리할 수 있습니다 (이 부분은 법률 전문가와 상의하여 결정하는 것이 가장 안전합니다) 기타적으로 확인 사항은 계약 시점과 잔금 시점에 등기부등본을 다시 확인하여 근저당, 압류 등 권리 제한 사항이나 소유권 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다. 전입신고/확정일자: 잔금 지급일(입주 당일)에 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부와 조건을 확인하여 보증금을 보호하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.1) 새로운 집주인으로 변경되어도 갱신의 권리가 있는지? 네 원칙적으로 임차인에게는 계약갱신의 권리가 있습니다. 계약갱신청구권 ->임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 1회에 한하여 계약갱신을 청구할 수 있으며, 이 경우 2년이 보장됩니다. 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인은 기존 집주인의 지위를 그대로 승계하므로, 임차인의 계약갱신청구권은 그대로 유지됩니다. 2) 집주인이 보증금 금액을 동일하게 5% 안에서만 올릴 수 있는지? 네 갱신청구권을 행사할 경우 임대료 증액은 5% 이내로 제한됩니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신되는 경우, 임대료(보증금 및 월세)의 증액은 종전 임대료의 5% 범위 내로 제한됩니다.3) 새로운 집주인이 실거주 하겠다고 하는 경우에도 1)번의 권리가 먼저인지? 아닙니다. 새로운 집주인 및 그 직계존비속의 실거주는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나입니다.  *** 따라서 집주인 변경 시 임차인에게 가장 유리한 상황은 다음과 같습니다.1. 2025년 12월 (계약 만료 6개월 전)부터 2026년 4월 (계약 만료 2개월 전) 사이에 갱신 청구 의사를 집주인에게 명확히 전달합니다.2. 만약 그 기간 내에 새로운 집주인이 등기를 마치고 '실거주하겠다'는 의사를 명확히 통보하면 갱신은 거절될 수 있습니다.3. 만약 새로운 집주인이 해당 기간 내에 등기를 마치지 못했거나, 실거주 의사를 통보하지 않았다면, 임차인의 갱신 요구가 받아들여져 2년 연장됩니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.실거주 의무를 위반할 경우, 대출 약정 위반으로 다음과 같은 강력한 제재를 받을 수 있습니다. 대출 은행은 대출 약정 위반을 이유로 대출 잔액 전액을 즉시 상환할 것을 요구할 수 있습니다.즉시 상환이 어렵거나 대출 회수 조치가 취해지기 전까지 약정된 금리 외에 가산 금리가 추가로 부과될 수 있습니다. 의무 위반 시 향후 3년간 주택 관련 대출 이용이 제한될 수 있습니다.가장 먼저 취해야 할 조치는 다음과 같습니다. 1. 대출 약정서 확인: 현재 받은 매매대출(주담대)의 대출 약정서와 근저당권 설정 계약서를 꼼꼼히 확인하여 전입 의무와 실거주 의무 기간 및 위반 시 조항을 확인해야 합니다.2. 대출 은행 문의 (신중하게): 대출을 받은 금융 기관에 직접 문의하여, 일시적인 거주지 이전 계획이 실거주 의무 위반에 해당하는지 확인해야 합니다. 다만, 3~4개월 정도 타지에 거주해야 할 경우 실거주 의무 이행에 문제가 없는지 정도만 문의하는 것이 안전합니다. 만약 약정서에 3년 실거주 의무가 명시되어 있고 예외 사유가 아니라면 단기 월세 임대는 법적 문제를 야기할 가능성이 매우 높습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.사촌오빠가 계약자이지만, 사촌동생인 질문자님이 먼저 해당 주택으로 전입신고를 하고 실제로 거주를 시작하면, 사촌오빠와 질문자님이 같은 공동생활의 단위(가족)를 구성하는 한 대항력 요건을 충족한 것으로 인정받을 수 있습니다. 사촌오빠의 전입 시점->사촌오빠가 한 달 뒤에 전입을 하더라도, 이미 질문자님이 먼저 전입하고 점유하고 있으므로 질문자님이 전입신고한 날의 다음 날 0시에 대항력이 발생합니다. 사촌오빠의 이름이 적힌 전세 계약서를 가지고 질문자님(사촌동생)이 전입신고를 하셔도 됩니다. 2. 사촌오빠의 서류가 필요한가요? 필요하지 않습니다.전입신고 시에는 원칙적으로 세대주(사촌오빠)의 신분증과 도장이 필요하지만, 세대원(사촌동생)이 방문하여 자신의 전입신고만 하는 경우에는 본인의 신분증과 전세 계약서를 지참하고 방문하시면 됩니다. *** 준비 서류1. 전세 계약서 원본 (계약 내용을 확인하기 위함)2. 질문자님(사촌동생) 신분증3. 질문자님의 도장 (서명으로 대체 가능)확정일자는 계약자인 사촌오빠가 받아야 하지만, 사촌오빠가 한 달 뒤에 오더라도 먼저 전입신고를 하여 대항력의 순위를 먼저 확보하는 것이 가장 중요합니다. 확정일자는 사촌오빠가 주소 이전 후 읍·면·동 행정복지센터나 등기소를 방문하여 받으면 됩니다.요약: 질문자님은 사촌오빠의 동의를 얻어 전세 계약서를 가지고 먼저 전입신고 하시면 됩니다. 이는 직장 혜택 때문에 빨리 주소 이전을 해야 하는 상황을 해결하면서 동시에 전세 보증금에 대한 대항력을 가장 빠르게 확보할 수 있는 합법적이고 안전한 방법입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.주간 매매 가격이 0.5%대 상승한 것은 정부의 10·15 규제 대책 발표 이전에 발생한 '규제로 인한 막차 수요'가 단기간에 가격 상승을 견인했다고 보는 것이 일반적인 분석입니다.다만, 이후 실제 규제가 발표되고 시행되면서 단기적으로는 해당 지역의 매매 심리가 위축되고 거래량이 감소하는 '관망세'나 '거래 절벽' 현상이 나타날 수 있으며, 장기적으로는 규제 강도에 따라 시장의 움직임이 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.네, 지금이라도 받으시는 것이 좋습니다.상가 임차인이 확정일자를 받는 주된 이유는 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때, 후순위 권리자보다 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)를 확보하기 위함입니다. 확정일자의 우선변제권 효력은 건물의 인도(점유) + 사업자등록 + 확정일자 이 세 가지 요건을 모두 갖춘 날 중 가장 늦은 날을 기준으로 발생합니다.5년 전 계약 시 사업자등록을 하셨다면, 확정일자를 지금 받으면 오늘 날짜를 기준으로 우선변제권의 순위가 결정됩니다. (물론 사업자등록 신청일 다음 날부터 대항력은 발생합니다.)5년 전에 확정일자를 받지 않았다면, 그 5년 동안 건물에 설정된 근저당권이나 기타 담보물권이 있다면, 세입자님의 보증금은 그 권리들보다 후순위로 밀리게 됩니다. 지금이라도 받아야 앞으로 발생할 권리보다는 우선순위를 확보할 수 있습니다. 기존 계약서로 5년 전 최초 계약서를 가지고 관할 세무서에 가서 확정일자를 신청할 수 있습니다. ** 가장 안전한 방법은 다음과 같습니다.1. 5년 전 최초 계약서와 그동안의 월세 변경 내용이 반영된 갱신(또는 변경) 계약서를 모두 준비합니다.2. 관할 세무서를 방문하여 상황을 설명하고, 두 계약서 모두에 대해 확정일자 부여를 문의합니다. (최초 계약서에 확정일자를 받고, 갱신 계약서는 기존 확정일자의 효력을 유지하면서 변경된 내용을 증명하는 형태로 처리될 수 있습니다.)3. 만약 확정일자를 받으려는 상가가 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 되는 환산보증금 범위 내에 있는지 확인해야 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다. 원칙적으로는 훼손된 특정 부분 (예: 안방, 거실 일부 등)에 대한 도배 비용만 청구하는 것이 일반적입니다.다만, 훼손의 정도가 심하여 도배 범위가 넓거나 냄새 배임이 심해 부분 도배로는 해결이 어렵고, 미관상 전체 도배가 불가피하다고 인정될 정도라면 전체 도배 비용을 요구할 수도 있습니다. (이 부분은 임대인과 세입자 간의 협의 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.) 다만 주거를 위해 사용하면서 발생하는 통상적인 마모나 훼손은 임대인이 부담해야 합니다. 임차인의 사용 기간이 세입자가 새 아파트에 6년 정도 거주했다고 하셨는데, 도배의 일반적인 내구연한을 5년 정도로 보는 경우가 많습니다.따라서 6년이 경과한 시점에서는 도배지의 가치가 거의 0으로 평가되어, 임대인이 도배 교체 비용을 부담해야 할 상황이었을 수도 있습니다. 세입자의 귀책 사유(동물 사육 특약 위반)로 인해 새 도배를 해야 할 필요성이 발생했다 하더라도, 이미 오래 사용한 도배지에 대한 비용을 전액 청구하는 것은 어려울 수 있습니다.만약 감가상각이 적용된다면, 새 도배 비용 - (6년 사용에 따른 감가상각액)의 일정 부분을 청구하거나, 훼손된 부분에 대한 부분 도배 견적을 기준으로 협의하는 것이 합리적일 수 있습니다. **합리적인 청구 금액 협의는 가장 현실적인 방법은 훼손된 부분에 대한 객관적인 견적을 내어 세입자와 협의하는 것입니다.1. 훼손 부위 확인: 안방, 거실, 현관 등 훼손이 발생한 벽면의 면적을 구체적으로 확인합니다.2. 훼손된 부분만 도배하는 경우의 부분 도배 견적을 받아봅니다.3. 특수 청소 비용: 동물로 인한 특수 청소나 냄새 제거 비용이 있다면 이 역시 청구 대상이 될 수 있습니다.4. 협의: 전체 도배 비용 260~300만 원이 아닌, 훼손된 부분의 도배 및 특수 청소 비용을 기준으로 세입자와 협의하고, 감가상각을 고려하여 금액을 조정해 보세요. 예를 들어, 전체 견적의 50%나 훼손 부위만 도배하는 비용을 기준으로 제시할 수 있습니다.법적 분쟁으로 갈 경우 법원도 이러한 감가상각과 훼손 정도를 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.지역화폐는 보통 소비자에게 충전 시 할인 혜택을 제공합니다 (예: 6%~10% 할인). 이 할인 혜택은 소비자들의 지역화폐 사용을 유도하여 지역 소상공인 매장의 매출 증대로 이어질 수 있습니다.지역화폐를 사용하는 가맹점은 신용카드 대비 낮은 수수료를 적용받거나 수수료가 없는 경우도 있어 소상공인의 비용 부담을 줄일 수 있습니다. (검색 결과에 따르면, 신용카드 대비 수수료 0.25%P 절감 등) 지역화폐는 소상공인의 결제 수수료 부담을 줄이고 소비자를 유인하는 할인 혜택을 통해 지역 내 소비를 촉진함으로써 소상공인에게 실질적인 도움을 줄 수 있지만, 지속적인 재정 지원이 필요하며 효과의 업종별 불균형이나 취지에 맞지 않는 사용에 대한 관리 방안이 필요합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다. 아이들의 시선에서 선진국은 단순히 잘 사는 나라가 아니라,안전하고, 깨끗하고, 배려하며, 마음껏 꿈꿀 수 있는 나라 일 것입니다. 수치보다는 삶의 질, 인권, 그리고 사회 구성원 간의 존중이 더 중요한 기준이 됩니다.