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안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.A주택 비과세는 신규 분양권 D 당첨과 상관없이 유지됩니다. 소득세법상 혼인합가 특례는 혼인신고일로부터 5년 이내에 가장 먼저 파는 주택에 대해서 그 주택이 원래 비과세 요건 2년 보유를 갖췄다면 1세대 1주택으로 간주하여 비과세를 해줍니다. 따라서 그 사이에 분양권을 추가로 취득해 일시적은 4개가 되더라도 5년이라는 기한 내에 A를 매도한다면 안전하게 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 비과세는 깨지지 않지만 D 분양권을 취득시 1세대 3주택 이상으로 취득 시 지방세법상 중과세율이 적용될 수 있어 비과세로 보는 돈보다 취득세로 나가는 돈이 더 클수도 있으니 계산해 보시고 당첨 후 바로 매도하신다고 하셨는데 분양권 전매시 양도차익이 60~70%가 세금으로 나갈수도 있습니다. A주택을 비과세로 판 후에 남은 B, C, D 중에서 B주택에 입주하여 나중에 비과세를 받으려면 그때 가서 일시적 2주택이나 혼인합가 5년이내 매도 요건을 맞춰야 하며 D를 바로 매도하신다면 B의 비과세 판단에는 큰 영향이 없겠지만 C분양권과 처분 순서는 그때 다시 설계해야 합니다. 결론적으로 A주택 비과세는 혼인 5년 내 매도라는 원칙만 지키면 D 당첨과 무관하게 안전하지만 다주택자 취득세 중과와 분양권 단기 양도세라는 비용을 제외하고도 남는 장사인지 잘 검토해 보세요

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.환산보증금은 1천만원에 60만원에 X 100 으로 계산합니다. 5,000만원 ~ 2억원 미만인 구간은 0.4% 적용 요율을 사용하니 중개수수료 7000만원에 0.004를 곱하여 28만원입니다. 중개업소가 일반과세자라면 10%를 추가로 요청할 수 있으며 만약 주택이 아닌 상가나 오피스텔 비주거용이라면 요율이 달라질 수 있으며 수수료를 보낼 때는 반드시 현금영수증 발행을 요청하셔서 소득공제를 받으시고 법적으로 정해진 28만원보다 더 많이 요구하면 불법입니다. 정리하면 법정 중개수수료 28만원에 부가세 포함시 최대 30만 8천원까지 나올 수 있으며 중개사와 협의로 더 적게 낼수도 있습니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.최근 발표된 금융권 및 카드사 설문조사에 따르면 40대 자녀가 부모님꼐 드리는 평균 용돈 금액은 약 23만원으로 집계 되었습니다. 작성해주신 것처럼 10만원 상당의 선물을 이미 준비하셨다면 용돈 금액은 상황에 따라서 선물+용돈 20만원으로 총 30만원 상당의 정성의 표시가 가장 무난합니다. 저는 고기와 과일인 묵직한 선물이 있으므로 예쁜 설날 봉투에 추가로 10만원을 곁들이는 것도 적정하다고 생각합니다. 부모님과 생신이나 특별한 기념일이 설과 겹치거나 평소에 도움을 많이 받은 경우는 용돈 30만원도 추천하며 상위 지출 구간입니다. 부부 사이의 갈등을 피하기 위해 양가 금액을 동일하게 맞추는 방식도 추천드리며 보통 월 가구 소득의 5~10% 범위 내에서 전체 명절 예산을 잡는 것이 가계 경제에 무리가 없다고 생각합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼 계약 > 중도금 > 잔금이라는 단계별 절차를 거칩니다. 먼저 마음에 드는 집을 정하면 보통 매매가의 1~2% 정도를 가계약금으로 입금하여 해당 매물을 선점하고 이때 등기부등본을 확인해서 근저당이나 권리 관계를 반드시 체크해야 합니다. 다음으로 매매가의 보통 10% 정도를 계약금으로 지불하고 공인중개사 사무소에서 매수인과 매도인을 만나 작성하며 이때 안정장치로 대출이 안 될 경우 계약을 무효로 한다는 대출 특약을 넣으시고 이 계약서를 들고 은행에 방문합니다. 보통 잔금일 1~2개월전에 주택담보대출을 신청하고 심사기간 2주~한달 뒤 은행은 집의 가치와 매수인의 신용도를 평가해서 대출 승인 금액을 확정 짓습니다. 다음으로 중도금 납부 (선택임 없는 경우도 있음) 매매가의 40~50% 정도를 치루고 중도금까지 입금하면 매도인이 계약을 일방적으로 파기할 수 없어 계약이 더욱 공고해집니다. 마지막으로 잔금 및 등기 이전 단계로 보통 이삿날에 이루어지며 은행에서 대출금이 매도인 계좌로 바로 입금을 해주고 대출금은 제외한 나머지 돈을 매도인에게 입금합니다. 매도인에게 열람 및 등기 서류를 받고 법무사가 이를 받아서 취득세 납부 및 소유권 이전등기를 진행하면 모든 계약이 이루어집니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.향후 집값이 오를 것이 확실하다면 지금 증여하는 것이 유리합니다. 현재 가격으로 세금을 매기기 때문이며 다만 증여세는 상속세보다 공제 한도가 적어 당장 내야 할 세금이 많을 수 있습니다. 나중에 부모님이 돌아가신 후 상속으로 받게 되면 보통 10억까지는 상속세가 거의 나오지 않아 자산 규모가 크지 않다면 상속이 훨씬 유리합니다. 또한 무주택 자녀가 상속받을 경우 취득세 감면 혜택도 있습니다. 자녀가 결혼이나 출산을 앞두고 있다면 기본 공제 5천만원에 1억원을 추가로 공제 받을 수 있으며 혼인신고일 전후 2년이내 총 4년 또는 자녀 출생일로부터 2년 이내에 증여받아야 합니다. 마지막으로 집을 자녀에게 주고 부모님이 살 겨우는 국세청은 이를 무상 거주에 따른 이익 증여로 볼 수 있어서 주택 가액이 약 13억원을 초과하는 고가 주택일 경우 부모님이 공짜로 거주하는 행위 자체가 자녀에게 혜택을 받은것으로 간주되어 증여세가 추가로 나올 수 있으니 자녀와 적정한 수준의 임대차 계약을 맺고 실제로 월세를 지급하거나 주택 가액이 기준 이하인지 확인이 필요합니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.외국인의 한 헤지 수요 확대는 원화 가치 하락으로 인한 손실을 막으려는 외국인 투자자들의 방어 행동을 의미합니다. 한국 주식이나 채권을 가진 외국인이 향후 원화값이 더 떨어질 것으로 예상되면 미리 원화를 팔고 달러를 사는 계약을 맺어 환차손을 피하려고 합니다. 이 과정에서 시장에 원화 매도 물량이 쏟아져 나오는데 이 수급 불균형이 오히려 환율을 더 끌어 올리게 하는 원인이 됩니다. 골드만삭스는 현재 환율이 경제 실력보다 심리적, 기교적 수급(헤지) 때문에 지나치게 올랐기 때문에 수급이 안정화되면 1390원선으로 내려올 것이라고 분석한 것입니다. 정리하자면 외국인이 환 손실을 안보려고 시장에서 원화를 내다 팔고 달러를 챙기려는 계약을 늘린 상황을 말하고 이것이 현재의 환율 상승을 부추기는 핵심 요인 중 하나입니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.버팀목전세대출 연장과 목적물 변경은 시간 싸움이 핵심입니다. 서류 심사와 주택금융공사의 승인 과정이 필요하기 때문에 잔금일인 이사일 기준 최소 2주~ 3주 전에 은행에 방문해야합니다. 3월 27일이 이사일이라면 늦어도 3월 10일 전후에는 확정된 계약서를 들고 은행에 가셔야 합니다. 2월 23일에 먼저 은행을 방문해서 사전 상담을 서류 확인하시고 3월 초 날짜가 확정되는 즉시 확정일자 받은 계약서로 접수하시길 바라며 가능하다면 현재 대출을 받은 지점에서 진행하는 것이 업무 처리가 가장 빠릅니다. 주의사항으로 날짜가 유동적이라면 계약서에 상호 협의 하에 잔금일을 앞당길 수 있다는 특약을 넣어서 3월 초에 바로 제출하는 것이 가장 빠릅니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.고등학생 신분으로는 아르바이트 소득이나 주식이 있더라도 1,2 금융권의 정식 대출은 불가능합니다. 민법상 미성년자는 단독으로 대출 계약을 맺을 수 없습니다. 주식 담보 대출 또한 증권사를 통해서는 가능하지만 미성년자 계좌는 반드시 부모님의 동의와 복잡한 서류 절차가 필요해 연휴 기간 내에 즉시 받기는 어려우며 인터넷에서 고등학생 대출을 해준다는 곳은 모두 위험한 불법 사금융이니 절대 이용하시면 안됩니다. 금융권 대출을 불가능하니 주식 매도 후 예수금이 들어오는 날짜를 부모님께 확인시켜 드리고 부모님께 잠시 빌리는 것이 가장 안전하고 빠른 방법입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.부부 합산 신용대출 1억원이 있으면 주택담보대출 한도를 정하는 총부채원리금상환비율 규제 때문에 새집을 살 때 빌릴 수 있는 돈이 크게 줄어들수 있습니다. 따라서 가장 먼저 은행에 현재 신용대출을 유지한 상태로 추가 주택담보대출이 얼마나 나오는지 가심사를 받아보는 것이 필수 절차입니다. 만약에 대출 한도가 부족하다면 신용대출의 일부를 상환하여 부채 비율을 낮추거나 기존 주택을 언제까지 팔겠다는 처분 조건부 약정을 걸어 대출 비율을 최대한으로 확보하셔야 합니다. 또한 맞벌이 부부라면 두사람 중 소득이 높고 부채가 적은 사람 명의로 대출을 진행하거나 사내 대출처럼 DSR 규제를 받지 않는 자금이 있는지 확인하여 부족한 1억원을 매우는 것이 가장 좋은 방법입니다. 먼저 은행 가심사를 통해서 한도를 확인하고 부족하면 신용대출 상환이나 사내 대출을 활용해 자금을 마련하시는 방향을 추천드립니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.인구 소멸은 이미 지방 농어촌에서 시작되어 현재 광역시 원도심까지 확산된 상태입니다. 소멸 1순위는 지방 군 단위로 경북 의성 청송, 전남 고흥 신안 등 농어촌 지역은 이미 고위험 단계이며 젊은층 유출과 저출산으로 지역 유지 자체가 어려운 상태입니다. 소멸 2순위로 익산, 정읍, 상주, 공주 등 과거 지역 중심지였던 도시들도 일자리 부족으로 인구가 급감하며 소멸 위기 지역으로 진입했습니다. 현재 새로운 위기로 부산 영도구, 동구, 대구 서구 등 광역시 조차도 노인 인구 비중이 압도적으로 높아지며 전국에서 가장 빠르게 소멸이 진행중인 도시로 꼽히고 있습니다. 정리하자면 전남, 경북의 농어촌이 가장 먼저 시작되었으며 현재는 부산 같은 광역시까지 소멸의 온기가 퍼지고 있습니다. 사실상 수도권과 일부 거점 도시를 제외한 전국 대부분이 위험한 상황입니다.