답변 내역

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.신혼부부 LH 전세임대 대상자로 선정되신 후 현재 거주중인 집의 임대인이 동의한다면 계약 전환을 통해서 그대로 거주하실 수 있습니다. 이를 위해 기존이 월세 계약을 LH 지원 조건에 맞는 전세나 반전세로 변경해야 하며 해당 주택의 부채 비율 등 권리분석 심사를 먼저 통과해야 합니다. 심사 승인 후에는 LH가 집주인과 직접 전세 계약을 체결하고 입주자는 LH에 저렴한 이자 형태의 이대료는 내는 방식으로 전환됩니다. 다만 집주인이 LH 계약 절차나 서류 제출을 거절할 경우 진행이 어려울 수 있으므로 사전에 집주인과 충분히 협의하시는 것이 가장 중요합니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.디딤돌 대출 시 세대주 지위는 기간 제한 없이 신청 당일에만 충족되어 있으면 되므로 5월에 원룸 전입 후 7월에 대출을 신청하는 일정은 자격 요건상 아무런 문제가 없습니다. 다만 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 대상 주택이 담보수준 5억우너 이하와 전용면적 60제곱미터 이하로 제한되며 대출 한도 역시 최대 1억 5천만원까지만 가능하다는 점을 반드시 고려해야 하며 부모님과 세대 분리 시 반드시 본인이 단독세대주로 등록되어야 하며 대출 신청부터 실행일까지 세대주 상태를 유지해야 대출이 최종 승인됩니다. 10월 입주를 목표로 하신담녀 7월 대출 신청 전 원룸 전입신고를 마친 뒤 대출 실행 후 1개월 이내에 해당 주택으로 전입하여 1년 이상 실거주해야 하는 의무 규정도 함께 숙지하시기 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.오피스텔은 소유중이거나 과거에 소유했더라도 생애최초 자격을 유지하는데 지장이 없습니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에 실제 주거용으로 사용하며 전입신고를 하고 재산세를 주택분으로 내고 있더라도 청약시에는 주택으로 간주하지 않습니다. 따라서 현재 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트 생애최초 특별공급에 신청하셔도 무주택자로 지원이 가능합니다. 다만 향후 아파트 낙찰이나 매수 시 생애최초 취득세 감면 혜택을 받으려 하신다면 해당 시점의 지방세법에 따라 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되어 감면이 제한될 수 있으니 이 부분만 실행 전에 세무 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 결론적으로 현재 오피스텔을 가지고 계시다는 이유로 생애최초 청약을 포기하실 필요는 전혀 없으니 안심하시고 계획대로 진행하셔도 좋아 보입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.두명의 자녀가 있는 8급 공무원 가구이므로 소득 기준이 완화되고 향후 시세보다 저렴하게 우선 분양받을 수 있는 장기전세주택 강동구 물량을 최우선으로 추천합니다. 현재 강동구 거주자로서 지역 가점 만점을 확보할 수 있으며 퇴거 시 발생하는 4000만원은 미리내집 계약금으로 활용하고 부족한 잔금은 저리의 신혼부부 다자녀 전용 대출을 통해 보완하기에 적합합니다. 일반 장기전세보다 미리내집이 맞벌이 소득 기준이 높고 넓은 평형 배정에 유리하며 입주 후 추가 출산 계획이 있다면 거주 기간 연장과 분양가 할인 혜택까지 커져 자산 형성에 훨씬 유리합니다. 당첨 시 현재 이용중인 SH 신혼부부 전세임대는 중복 수혜가 불가능하므로 즉시 해지해야 하며 청야공장 납입 횟수와 기간을 확인하여 1순위 조건에 맞춰 강동구 내 신축 단지로 소신 지원하시기 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.계약 당일에는 본인 신분증과 도장과 일일 이체 한도를 충분히 증액한 계약금만 준비하시면 즉시 계약 진행이 가능합니다. 다만 소유권 이전 등기를 진행하는 잔금날에는 주민등록초본과 가족관계증명서 등 행정 서류를 추가로 지참하여 법무사에게 전달해야 합니다. 대출을 이용하실 경우 은행에서 요구하는 인감증명서와 인감도장, 소득 증빙 서류 등이 별도로 필요할 수 있으므로 실행 전 대출 상담사를 통해 세부 리스트를 재확인하시기 바랍니다. 취득세, 중개보수, 법무사 비용 등 수백만원 이상의 부대비용이 잔금과 동시에 발생하므로 모바일 뱅킹 이체 한도를 미리 넉넉하게 설정해 두는 것이 실질적으로 가장 중요합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.등기부등본상 채권최고액과 선순위 보증금 합계가 집 시세의 70%를 넘지 않는지 확인하여 향후 보증금 회수가 안전한 집인지 가장 먼저 점검해야 합니다. 계약 당사자가 등기상 소유주와 일치하는지 신분증을 대조하고 건축물대장을 발급받아 대출이나 보증보험 가입이 제한되는 위반건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다. 수리가 필요한 시설의 보수 책임이나 전세대출 불가 시 계약금을 반환한다는 조건 등을 구두 합의에 그치지 말고 계약서 특약란에 명확한 문구로 기재해야 법적 보호를 받을 수 있습니다. 잔금을 치른 당일에는 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보해야 하며 가능하다면 전세보증금 반환보증 보험에 가입하여 보증금을 지키기 위한 이중 안전장치를 마련하시기 권장드립니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.전세자금대출이 있는 상태에서도 주택담보대출 실행은 가능하지만 전세대출 이자가 부채로 합산되어 DSR 한도를 깎아먹기 때문에 원하는 만큼 대출액이 나오지 않을 수 있습니다. 은행에서는 주담대 실행 후 일정 기간 내에 해당 아파트로 전입신고를 마칠것을 조건으로 내걸기 때문에 전세가 나가지 않아 전입을 옮기지 못하는 상황이 길어지면 약정 위반이 될 수 있어 주의해야 합니다. 소득 대비 부채비율이 충분히 여유롭다면 두 대출을 동시에 유지하여 잔금을 치를 수 있으나 은행에 따라서 기존 전세 대출 상환 조건을 요구하는 경우가 많으므로 반드시 사전 가심사를 받아야 합니다. 결국 전세대출이 있다는 사실만으로 실행이 거부되지는 않지만 본인의 소득 증빙과 전입 가능 시기가 대출 승인의 핵심 변수가 되므로 주거래 은행 상담사를 통해서 정확한 대출 한도를 먼저 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.현재 다주택자 양도세 중과 유예조치가 시행중이고 비조정대상지역은 기본 세율이 적용되므로 시골집을 다시 가져오더라도 과거와 같은 심각한 세금 폭탄이나 중과세문제는 거의 발생하지 않습니다. 특히 해당 토지가 고향주택 특례나 인구감소지역 요건인 기준시가 3억원 이하등을 충족한다면 이를 소유해도 기존 도시 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 그대로 유지할 수 있습니다. 다만 소유권을 환원하는 과정에서 증여세나 취득세 등의 이전 비용이 발생하므로 주택의 공시가격을 확인하여 증여와 매매 중 어떤 방식이 비용 측면에서 유리한지 미리 따져보아야 합니다. 결론적으로 입지 조건만 맞다면 중과세 걱정 없이 소유권을 회복할 수 있으나 안전한 처리를 위해 정확한 공시가격과 지역 정보를 바탕으로 세무사와 상담해서 최종 이전 절차를 밟으시길 권장드립니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.목련 3단지는 범계역 초역세권의 압도적인 편리함과 리모델링 추진에 따른 미래 가치가 뚜렷하며 입지와 투자성을 중시하는 신혼부부에게 평촌 내 최고의 선택지 중 하나입니다. 실거주 면적과 가성비를 중시한다면 평촌역 상권과 학운공원을 동시에 누릴 수 있는 한가람 세경이 대안이 될 수 있으며 7억원대 예산으로 보다 안정적인 거주 환경 확보가 가능합니다. 향후 자녀 교육과 안정적인 시세 방어를 최우선으로 고려하신다면 평촌 학원가 및 중앙공원과 인접한 향촌 현대라인을 추천하며 이곳은 주거 쾌적성과 학군 수요가 매우 탄탄한 곳입니다. 결론적으로 역세권의 가치는 목련, 생활의 편리함은 한가람, 학군지의 안정성은 향촌 중 부부의 우선순위에 따라서 결정하시되 반드시 직접 임장을 통해 단지별 분위기를 비교해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.기망 행위로 인한 계약취소와 대금 반환은 법리적으로 충분히 가능하며 업체가 이미 처벌받은 전력이 있다면 승소확률은 매우 높습니다. 업체가 변호사 자문을 사칭해 농지법 위반 우려를 불식시키고 활용 불가능한 지분 토지를 판 것은 민법상 기망에 의한 사기에 해당하므로 계약 자체를 무효화하고 대금 전액을 돌려받을 수 있습니다. 특히 허위 안내로 인해 발생한 벌금과 취득세 등 제반 비용은 상대측의 불법행위로 인한 직접적 손해로 간주되어 매매대금과는 별도로 손해배상 청구가 가능합니다. 다만 실제 돈을 회수하려면 업체 자금이 바닥나기 전 가압류를 서둘러야 하며 형사 재판이 진행중이라면 별도의 민사 소송 없이도 배상명령 신청을 통해 간편하게 반환 판결을 받을 수 있습니다.