답변 내역
- 2년짜리 전세계약이 자동갱신된 상황이면 앞으로 2년만 더 살 수 있나요, 아니면 4년을 더 살 수 있나요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.임대인(집주인)이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인(세입자)에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우, 그리고 임차인 역시 계약 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에 성립합니다 묵시적으로 갱신된 경우, 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다 질문자님의 경우, 임대인이 한 달 전에 갱신할 건지 물었고 5% 증액을 요구했으므로, 임대인이 갱신 거절(또는 조건 변경) 통지 기간(만료 6개월~2개월 전)을 지키지 못하여 묵시적 갱신이 된 것으로 보입니다. 따라서, 기존 계약 2년 + 묵시적 갱신 2년으로 총 4년의 거주 기간이 보장됩니다.묵시적 갱신 시 주의사항 (임차인)묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.해지 효력 발생: 이 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다경제 / 부동산25.10.2000
- 한번 올라간 물가, 가격대는 왜 다시 내려오기 힘든건가요?!안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.가격이 수요와 공급의 원리에 따라 내려가야 할 상황(예: 원가 하락, 수요 감소)이 발생해도, 실제로는 쉽게 하락하지 않고 높은 수준을 유지하려는 경향을 말합니다. 이는 시장 논리뿐만 아니라 기업의 심리, 비용 구조 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다.자유 시장 옹호: 시장의 가격 기능(수요와 공급에 따른 자동 조절)이 가장 효율적이며, 정부 개입은 오히려 시장을 왜곡하고 장기적으로 더 큰 부작용을 낳을 수 있다고 봅니다.정부 개입 필요성: 하방 경직성처럼 시장의 '실패' 또는 비효율적인 상황이 발생할 때, 정부가 금리 조절(통화 정책)이나 재정 지출(재정 정책) 등을 통해 개입하여 물가 안정을 꾀하는 것이 필요하다고 봅니다.경제 / 부동산25.10.2000
- 중도금 집단 대출 자격에 대해 문의합니다안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.대출 심사 시 신청자(질문자님)와 주민등록등본상 함께 등재된 세대원 전체(부모님 포함)의 주택 소유 여부를 확인합니다.현재 질문자님이 세대 분리가 안 된 상태이고 부모님이 1주택자이므로, 질문자님의 세대는 '무주택'으로 인정받기 어렵거나 대출 심사 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 요약하자면, 세대 분리가 되지 않은 상태에서는 부모님의 1주택 소유 사실이 질문자님의 대출 자격 심사에 영향을 미치므로, 세대 분리를 고려하거나 집단대출 은행에 정확히 문의하는 것이 필수입니다.경제 / 부동산25.10.2000
- 집을 갖고 있는 사람이 절반이 넘는 것으로 알고 있는데요 정부에서 집값을 자꾸 잡으려고 하면 반발해서 높다는 것을 모르는 것일까요 뭐가 좋은 걸까요안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.이 질문은 정부의 부동산 가격 안정화 정책이 실제로는 다수의 주택 소유자들에게 반발 심리를 유발하여 정책의 효과를 저해하고, 정부가 추구하는 진정한 이득이나 목표가 다수의 국민 생각과 대립이 되지 않나 생각이 듭니다.경제 / 부동산25.10.2000
- 실거주 없는 아파트 매매 비과세 가능한가요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.일반적인 1세대 1주택 비과세 요건 (2년 거주 요건)일반적으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 합니다. 다만, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다.7년 전 취득 시점에 해당 지역이 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건이 적용될 수 있습니다. (정확한 취득 시점과 지역의 조정대상지역 지정 시점을 확인해야 합니다.)만약 취득 당시 비조정대상지역이었다면 2년 보유만으로 비과세 요건이 충족되므로, 실거주를 안 했더라도 비과세가 가능할 수 있습니다.2. 근무상 형편 등 부득이한 사유로 인한 비과세 특례 : 주택을 취득하고 세대원 전원이 1년 이상 거주한 후, 직장 발령, 전근 등 근무상의 형편으로 다른 시·군으로 주거를 이전하여 양도하는 경우에는 보유 기간 및 거주 기간의 제한을 받지 않고 비과세가 가능합니다(양도가액 12억 원 초과분 제외).하지만 질의자님의 경우 "입주 전" 직장 발령으로 전출하여 **"아직까지 실거주를 못했다"**고 하셨으므로, 원칙적인 '1년 이상 거주' 요건을 충족하지 못했을 가능성이 높습니다.• 주의: 세법상 '근무상 형편으로 인한 비과세 특례'는 **'1년 이상 거주한 주택'**을 양도하는 경우에 적용되는 것이 원칙입니다. 다만, 세대원 중 일부가 부득이한 사유로 일시 퇴거한 경우는 인정되지만, 세대원 전원이 처음부터 거주하지 않은 경우는 전원 거주 요건을 충족하지 못한 것으로 봅니다.현재 주택 가격이 12억 원을 초과하지 않아 고가주택에 해당하지 않으므로, 위 요건 중 하나라도 충족하면 비과세 혜택을 받을 가능성이 있습니다.복잡한 세법 규정은 개인의 상황과 취득 시점의 법령에 따라 달라지므로, 정확한 판단과 절세를 위해서는 세무사 등 전문가와 상담하시는 것이 가장 안전하고 확실합니다.경제 / 부동산25.10.205.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 오피스텔을 비주거용인 사무실로 임대시 계약갱신권 몇년까지 적용가능한가요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.10년 적용 가능: 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우, 임차인은 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 환산보증금 초과 여부와 관계없이 계약갱신 요구권 및 권리금 회수 기회 보호 규정 등은 적용됩니다/ 임대인과 임차인의 견해 차이가 클 경우는 환산보증금이 상임법 시행령에서 정한 지역별 기준 금액(서울의 경우 현재 9억 원, 질문의 8억은 초과함)을 초과하는 임대차의 경우, 임대료 증액에 대한 5% 상한 제한 규정이 적용되지 않습니다 환산보증금 초과 시 임대인과 임차인은 경제 사정의 변동 등으로 차임이나 보증금이 상당하지 않게 된 경우 민법 제628조에 따라 증감을 청구할 수 있으며, 상임법상의 5% 상한 제한은 적용되지 않습니다.임대인과 임차인은 상호 합의하여 임대료를 결정해야 합니다.합의가 이루어지지 않을 경우, 당사자는 법원에 차임 증감 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 법원은 해당 건물의 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동 등을 종합적으로 고려하여 적정한 임대료를 결정하게 됩니다. 따라서 임대인이 터무니없이 높은 임대료를 요구하는 것은 부당하다고 판단될 수 있습니다.경제 / 부동산25.10.1900
- 작은 개인 사업을할때 사무실 월세가 좋을까 매매가 좋을까?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.월세는 매매에 비해 초기 자금 부담이 적습니다. 보증금만 있으면 되므로, 적은 자금으로 사업을 시작하거나 운영할 수 있어 자금 유동성 확보에 유리합니다. 비용 처리: 임차료(월세)는 대부분 **손비(경비)**로 처리되어 회계상 비용 인정이 비교적 쉽습니다.사업 규모 변화나 위치 이전이 필요할 때 매매보다 훨씬 유연하게 대응할 수 있습니다. 장기 임대가 아닌 월 단위 계약이 가능한 소호 사무실 등도 고려할 수 있습니다.매매(소유)의 장점 및 고려사항으로는 장기적으로 매월 발생하는 임대료 지출이 없어지므로 비용 절감 효과를 가져와 재무 안정성을 높일 수 있습니다.건물이 자산으로 잡히며, 부동산 가치 상승 시 자산 증식의 기회가 될 수 있습니다.사옥을 소유함으로써 장기적인 경영 안정성을 확보하고, 외부 이해관계자들에게 신뢰를 주고 브랜드 이미지를 강화하는 효과를 기대할 수 있습니다.경제 / 부동산25.10.1900
- 분양가상한제는 무슨장점이있나요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.분양가상한제는 택지비와 건축비로 가격을 결정하는데, 건축비(기본형 건축비)는 물가 상승 등에 따라 정기적으로 인상됩니다. 따라서 분양가상한제가 적용되더라도 시간이 지날수록 분양가 자체는 조금씩 상승하게 됩니다.분양가상한제는 건설사에게 낮은 수익성을 강요하게 되어, 재건축/재개발 등의 신규 아파트 공급이 위축될 수 있습니다.장기적으로 공급이 부족해지면, 시장 원리에 따라 기존 아파트의 가격이 상승하여 오히려 전체 집값 불안정을 초래할 수 있다는 비판이 있습니다. 시세보다 낮은 '로또 분양'이 주변 주택 가격을 올리는 기준점으로 작용하며, 당첨된 자와 당첨되지 못한 자 간의 자산 격차를 심화시키는 부작용도 있습니다.경제 / 부동산25.10.1900
- 생애 최초 주담대 무주택 조건 문의 드립니다.안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.질문자님이 부모님 세대에서 완전히 분리된 독립 세대를 구성하고, 그 독립된 세대원(본인)이 무주택인 경우, '무주택 세대주' 요건은 충족합니다.그러나 '생애최초' 주택구입자로 우대 금리나 한도 혜택을 받기 위한 최종 조건은 해당 대출 상품의 세부 규정에 따라 달라질 수 있으며, 일부 대출 상품의 경우 직계존속의 주택 보유 여부가 생애최초 여부에 영향을 주지 않을 수 있습니다.정책자금 대출은 규정이 매우 복잡하고 수시로 변경될 수 있으며, 대출 심사 기관마다 세부적인 해석에 차이가 있을 수 있습니다경제 / 부동산25.10.1900
- 월세방 묵시적계약 연장 기간에 관한 질문드립니다.안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.임대인의 갱신 거절 통지가 없었으므로 계약은 2025년 8월까지 2년 연장되었을 가능성이 높습니다. 글쓴이님의 실거주를 이유로 하는 중도 해지는 임차인의 동의 없이는 어렵습니다.계약서에 반려동물 금지 특약이 있다면, 이는 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 다만, 실제 해지 가능성은 위반의 중대성(피해 정도)에 따라 달라지며, 법적 절차(명도소송)가 필요할 수 있습니다.먼저 임차인에게 반려동물 및 거주 인원 초과에 대한 계약 위반 사실을 명확히 고지하고, 시정(반려동물 퇴거 등)을 요구하는 내용증명을 보내세요. 만약 시정되지 않거나 위반 정도가 심각하다면 계약 해지 및 퇴거를 요구할 수 있습니다. 동시에, 내년 8월 이사를 원하는 상황이므로, 임차인에게 이사 합의금 등을 제안하여 원만한 합의 해지를 시도하는 것이 가장 빠른 해결 방법일 수 있습니다.경제 / 부동산25.10.1900