답변 내역

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.아파트 청약 당첨 후 잔금을 치르고 바로 전세를 놓으면, 원칙적으로 양도소득세 비과세를 위한 '실거주'로 인정받을 수 없습니다.양도소득세 비과세 요건에서 말하는 실제 거주는 세대원 전원이 해당 주택에 실제로 전입하여 거주하는 것을 의미합니다. 전세를 놓는다는 것은 임차인이 거주하는 것이므로, 소유주 본인은 실거주 요건을 충족하지 못하게 됩니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.결론적으로, 온천수는 원칙적으로 토지의 일부로 간주되므로 토지 소유자가 온천수를 이용할 수 있는 권리를 가집니다. 그러나 온천 이용에 관한 사항은 '온천법'에 따라 규정되며, 온천 개발 및 이용을 위해서는 별도의 허가가 필요하고, 온천우선이용권자라는 특별한 지위가 존재하므로, 단순히 토지 소유권 이전만으로 모든 권리가 자동적으로 승계되는 것은 아닙니다. • 온천우선이용권리는 토지 소유권자에게 승계될 수 있습니다.다만, 온천발견신고인의 지위 자체는 승계되지 않습니다.중요한 조건: 토지 소유권을 이전받았더라도, 온천우선이용권자가 되기 위해서는 최초 온천발견신고인(신고가 수리된 자)의 지위와 토지소유권이 함께 충족되는 경우 등 복잡한 조건이 있을 수 있습니다.• 매매 시 유의사항: 따라서 매매 계약 시 매도인이 온천우선이용권자였는지, 그리고 해당 권리가 매수인에게 어떻게 승계될 수 있는지(법적 요건 충족 여부)를 개별적으로 확인해야 합니다. 토지 소유권을 취득하여 온천수를 이용할 권리를 얻더라도, 실제로 온천수를 이용하기 위해서는 다음과 같은 별도의 절차를 거쳐야 합니다.• 굴착 허가: 온천수를 솟아나게 할 목적으로 토지를 굴착하려는 자는 시장·군수 등의 허가를 받아야 합니다. 온천 이용 허가: 온천을 공중의 목욕용이나 음용 등으로 제공하기 위해서는 시장·군수 등의 온천 이용 허가를 받아야 합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.1. 등기부등본 확인: 계약 직전, 그리고 잔금일에 최종적으로 등기부등본을 다시 확인하여 권리 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다.2. 중개 대상물 확인·설명서: 공인중개사가 작성하는 이 서류에 하자에 관한 내용(매도인 고지 사항 등)이 제대로 기재되어 있는지 확인하세요.3. 대리 계약 주의: 매도인이 직접 계약에 참여하는지 확인하고, 대리인인 경우 **위임장(인감 날인) 및 인감증명서(본인 발급)**를 반드시 확인해야 합니다.하자담보책임 강화, 현 시설물 상태 명확화,  잔금시 권리 변동 금지,등 전문가에게 요청하신 만큼, 공인중개사님께 위와 같은 내용들을 특약사항에 넣어달라고 요청하시고, 모든 내용을 매도인과 매수인 쌍방이 확인하고 합의했음을 명시하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.9월 서울 주택 가격은 전월보다 상승 폭이 커졌고, 특히 강남 3구 등 규제 지역과 한강벨트를 중심으로 신고가 거래 비중이 높았습니다. 신축 및 재건축 단지를 중심으로 오름세가 지속되었습니다.수도권-지방 격차 확대: 수도권 아파트 실거래가 지수와 지방 아파트 실거래가 지수 간의 격차가 약 17년 만에 최대치를 기록하며, 수도권의 독주 국면이 심화되었습니다. 지방 집값은 9월 전국 주택 가격은 상승했지만, 지방은 여전히 하락세를 벗어나지 못하거나(일부 비수도권 지역 하락 폭은 축소) 매우 제자리걸음 수준의 미미한 상승세를 보였습니다.거래 절벽: 지방 중소도시는 거래 절벽 속에 하락세가 이어져, 수도권과의 온도차가 명확했습니다.결론적으로, 9월 통계는 서울·수도권의 신고가 경신이 지방 집값의 상대적 하락 또는 양극화 심화와 동시에 발생했음을 보여줍니다. 즉, 수도권과 지방 집값이 같이 오르는 상황이 아니라, 수도권 중심의 상승과 지방의 침체가 공존하는 양극화 장세로 해석될 수 있습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.가장 중요한 것은 전세 잔금 지급과 동시에 임대인과 임차인이 은행에 동행하여 대출금 상환 및 근저당권 말소(말소등기 접수)를 동시에 진행하도록 특약사항에 명확하게 명시해야 합니다.예시 특약: "잔금일 임대인과 임차인은 OOO은행에 동행하여 전세 잔금 지급과 동시에 대출금 OOO원을 즉시 상환하고 근저당권 말소 등기를 접수하기로 한다. 위반 시 본 계약은 해제되며 임대인은 계약금 및 잔금을 즉시 반환한다."• "잔금일에 은행에 함께 가서 대출 상환 및 근저당권 말소 접수를 확인하는 내용을 특약사항에 필수로 넣어주셔야 안전하게 계약할 수 있습니다."전세보증보험 가입이 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. 잔금 지급 후 근저당권이 말소되면 보증보험 가입 요건을 충족하는지 미리 확인해 주세요이러한 안전 조치들이 받아들여지지 않거나 미흡하다고 판단되면, 위험을 감수하는 것보다는 계약을 재고하는 것이 현명합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.건축물대장 그 밖의 기재사항에 기재된 확장발코니면적 130제곱미터는 해당 건물의 전체 세대가 구조 변경한 발코니 면적의 합계를 의미하는 것으로 보입니다. 정확한 확인을 위해서는 해당 건축물대장을 발급받은 관할 지자체의 건축과에 문의하여 해당 면적이 어떤 기준으로 산정된 것인지 확인해보시는 것이 가장 좋습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.네, 최근 정부의 강력한 부동산 규제와 고금리 등의 영향으로 인해 부동산 거래 절벽 현상이 심화되고 있다는 지적이 나오고 있습니다.당분간은 고금리 기조 유지, 추가적인 규제 강화에 대한 우려, 그리고 매수자와 매도자 간의 가격에 대한 인식 차이 등으로 인해 현재의 거래 위축 상황이 이어질 가능성이 높습니다. 시장의 회복은 금리 인하 기대감이나 규제 완화 등과 같은 대외적인 변수에 크게 좌우될 것으로 보입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.네, 공인중개사 시험 합격 후 개업을 하거나 소속 공인중개사로 취업하려면 반드시 실무교육을 이수해야 합니다. 개업 초기에는 사무실 임대료 및 운영비, 보증 설정 비용, 각종 공과금 외에도 최소 6개월 정도의 여유 자금을 확보해 두는 것이 일반적입니다. 또한, 성공적인 개업을 위해서는 개업하려는 지역의 부동산 특성(아파트, 빌라, 상가 등)을 분석하고 그에 맞는 영업 전략을 세우는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.안전성 판단 기준통상적으로 부담 총액(융자금 + 보증금)이 주택 시세의 70% 이하일 때를 비교적 안전하다고 봅니다.시세의 70% (1억 4,000만 원 \times 70%) = 9,800만원. 종합적으로 볼 때, 현재 상황은 융자금이 시세 대비 낮아 비교적 안전하며, 질문자님의 보증금 2,000만 원은 최우선 변제권으로 보호받을 가능성이 매우 높으므로 위 필수 조치사항(전입신고, 확정일자)만 잘 이행하시면 보증금 회수는 안전한편이지만 주의를 하시길 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.베란다 방수공사 견적은 시공 방식에 따라 차이가 크지만, 일반적으로 옥상 방수 공사를 기준으로 평당 4만 원에서 12만 원 이상까지 다양하게 형성될 수 있습니다. 베란다의 경우 면적이 작고 상황에 따라 다르므로 참고용으로만 활용해 주세요.우레탄 방수: 평당 6만~10만 원 정도탄성이 뛰어나 균열에 잘 대응하며, 옥상 방수에 흔히 사용됩니다.시멘트 방수: 평당 4만~7만 원 정도로 비교적 경제적입니다.자재비가 저렴하지만, 시간이 지나면 갈라질 수 있어 유지 관리가 필요합니다.아스팔트 방수: 평당 7만~12만 원 정도로 내구성이 매우 뛰어납니다.시트 방수: 평당 5만~8만 원 정도입니다.필름처럼 붙이는 방식으로 시공이 빠르지만, 접합부의 꼼꼼한 시공이 중요합니다.