답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.맞습니다. 말씀하신 대로 현재 상황대로 하면 문제가 발생할 소지가 많습니다. 원칙적으로 임차인의 보증금은 집을 양도하는 기존 임대인이 임차인에게 돌려준 뒤, 새 집주인과 새로운 임대차계약을 체결하면서 다시 입금하는 절차가 가장 안전합니다. 그래야 “보증금을 누구에게 맡겼는지”가 명확히 구분되고, 나중에 혹시라도 보증금 반환 문제나 권리관계 다툼이 생겼을 때 법적으로 보호받기가 수월합니다.따라서 보증금은 반드시 기존 임대인에게 돌려받고, 새 임대인 계좌로 다시 입금하는 방식으로 처리하시길 권장드립니다. 설령 가족 간 거래라 하더라도, 임차인 입장에서는 제3자의 사정과 무관하게 본인의 보증금을 지킬 수 있는 절차를 밟는 것이 안전합니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지방의 경우 미분양이 증가하고 있고, 서울의 경우는 아파트 공급이 부족한 것이 사실입니다. 그러나 건설사들이 계속 공급을 하는 이유는 일부 지역은 여전히 개발 호재나 생활 인프라 개선으로 수요가 존재하기 때문입니다. 또, 건설사 입장에서는 정부의 주택 공급 정책, 금융 지원, 분양가 규제 완화 등으로 당장의 사업성을 확보할 수 있는 경우가 있고, 수도권과 일부 광역시는 여전히 수요가 탄탄해 "먹을거리"가 남아 있다고 보는 것입니다.즉, 전국적으로 봤을 때 주택은 전체 인구 대비 이미 충분하거나 과잉일 수 있으나, 지역별로는 양극화가 심해 수도권은 여전히 수요가 많고, 지방은 공급과잉으로 인한 미분양이 동시에 발생하는 상황입니다. 질문에 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세로 내놓는 장점은 우선 보유 자산을 유지하면서 향후 시세 상승에 따른 차익을 기대할 수 있다는 점입니다. 또한 전세보증금을 통해 이사 갈 집의 전세금 마련이나 생활자금 일부를 충당할 수도 있어 자금 운용이 유연해집니다. 만약 집값이 오르는 국면이라면 굳이 매도하지 않고 전세를 주는 것이 장기적으로 유리할 수 있습니다.그러나, 반대로 생각하면 단점도 있습니다. 우선 세입자를 구하기까지 공실 위험이 있을 수 있고, 전세보증금 반환 시점에 목돈을 한 번에 돌려줘야 하는 부담이 생깁니다. 최근에는 전세사고나 깡통전세 문제가 사회적으로 이슈가 되다 보니 집주인 역시 세입자 보호와 보증보험 가입 등 신경 써야 할 부분이 많습니다. 지금처럼 대출이 어려운 상황에서는 이런 상황이 발생하면, 사고로 이어지기도 쉽지요.잘 고민하셔서 도움이 되는 방향으로 결정하시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차승계 매매의 경우에도 주택담보대출 규제에서 정하는 ‘전입신고 6개월 요건’은 소유자(대출 차주)가 실제로 거주를 시작해야 하는 시점을 기준으로 계산됩니다. 따라서 단순히 임차인이 이미 전입신고를 해두었다고 해서 그 기간이 소급 적용되지는 않습니다. 즉, 매수자가 임차승계를 통해 세입자를 안고 매입하는 경우에는 세입자의 임대차계약이 존속되는 동안은 집주인(매수자)이 전입할 수 없으므로, 전입의무 이행 시점은 세입자가 퇴거하여 실제로 소유자가 입주할 수 있는 때부터 6개월의 카운트가 시작됩니다. 다만 금융기관이나 해당 대출상품에 따라 세부적인 전입 조건 확인을 요구할 수 있으므로, 매매계약 전에 반드시 대출 실행 은행에 문의해 ‘임차승계 시 전입신고 기한’이 어떻게 적용되는지 확인하는 것이 안전합니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.건물 주인이 바뀌면서 기존 계약에 대해 무시하고 퇴거를 요청하는 상황이군요. 하지만, 새 집주인의 생각을 틀렸습니다. 새로운 건물주에게도 기존 임대차 계약은 그대로 승계됩니다. 「주택임대차보호법」에 따라 임차인은 계약 기간 동안 거주할 권리를 보장받으며, 집이 매매되더라도 기존 계약은 유효합니다. 따라서 계약 만기가 남아 있는 상태라면 새로운 건물주가 단순히 소유권을 이유로 세입자를 내보내라고 해도 임차인은 무조건 나갈 의무가 없습니다.다만, 임차인 본인이 원해서 중도에 이사를 나가고 싶다면 건물주와 합의하여 중도해지 조건(위약금, 보증금 정산 등)을 조율할 수는 있습니다. 반대로 건물주가 꼭 세입자를 내보내고 싶다면, 법적으로는 계약 기간을 존중해야 하므로 합의금을 지급하거나 대체 주거지를 마련해 주는 등 상호 합의가 필요합니다.문의에 대한 적절한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신통기획이라는 것이 별도의 절차가 아니라, 기존의 재개발, 재건축 절차를 신속통합으로 진행시키는 것을 의미합니다. 따라서 재개발도 맞는 답변이고, 재건축 도 맍는 답변입니다. 해당 구역이 재개발인지, 재건축인지에 따라 권리관계가 달라지는 것일 뿐, 신통기획이라는 새로운 종류의 개발이 있는 것이 아님을 이해해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.만약 전세금이 꼭 필요하지 않고 새 집으로 이주할 계획이라면, 일반적으로는 집주인(매수자)과 협의하여 보증금 반환 시점을 확정하는 것이 가장 안전합니다. 예를 들어, “26년 5월 만기 시점까지는 보증금 반환을 보장한다”라는 특약이나 확약을 받아두는 방식입니다. 혹은 보증금을 미리 정산해주는 조건으로 매수자와 조율할 수도 있습니다.하지만 질문자님이 말씀하신 것처럼 친척이나 형제가 대신 거주해줄 사람이 없다면, 점유를 유지할 방법이 없기 때문에 사실상 전세권을 통한 대항력은 사라진다고 보셔야 합니다. 그 대신, 전세권 설정 등기가 되어 있다면 점유와 상관없이 대항력이 유지되니 확인해 보시는 게 좋습니다. 전세권 등기가 없다면, 이사 전 반드시 집주인 또는 매수자와 보증금 반환 관련 약속을 서면으로 남기는 것이 필요합니다.정리해 드리면, 대항력을 상실하지 않기위해서 전세권설정등기를 하시는 것이 중요합니다. 그럴 수 없다면, 매수자와 확실한 반환합의서를 작성하거나 이사 시점에 보증금을 일부 정리하는 것이 바람직합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주민등록등본 상 주소는 여전히 매도한 아파트 주소로 표시됩니다. 전입신고를 새로 하지 않았다면 주소는 변하지 않기 때문입니다. 즉, 등본에는 계속 매도된 아파트 주소가 찍히지만, 등기부등본 상에는 이미 다른 사람 명의로 소유권이 이전된 상태가 되어 무주택자임을 증빙할 수 있습니다.정리하면, 매도일과 매수일 사이 기간 동안은 소유권이 없으므로 무주택자가 맞고, 주민등록등본에는 매도된 아파트 주소가 남아 있는 상태로 나오게 됩니다. 무주택 증빙을 제출할 때는 단순히 등본만이 아니라 매매계약서, 소유권 이전 등기 완료 확인서(등기부등본) 등을 함께 제출하면 무주택 사실을 명확히 입증할 수 있습니다.질문에 대한 답변이 되셨나요? 좋은 주말 보내세요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 추석 기차표 관련해서 질문이시군요.사실 저도 그 즈음 해서 예약을 많이 하는 편인데요. 가장 빠른 방법은 말씀하신 대로 로그인 후 새로고침 해가면서 뜨는 표를 잡는 것 뿐입니다. :)감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.당해세만 인수하시면 됩니다. 그러나 당해세"재산세, 종합부동산세, 지방세(취득세·등록세 등)"가 얼마나 나오는지는 이전 주인이 당해세를 얼마나 밀렸는지에 따라 완전히 달라질 수가 있어서요. "보통 어느 수준으로"라는 질문에 답변을 드릴 수가 없습니다. 확인하는 방법은 관할 구청 세무과(재산세 담당) 또는 세무서(국세)에 문의해서 당해세를 열람할 수 있습니다. 그리고 반드시, 실제 낙찰 전에 ‘채권자 신고 현황’과 ‘세금 체납 내역’을 확인해야 안전합니다.질문에 대한 완벽하진 않지만 적절한 답 되었길 바랍니다.