답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하시고 예상하신 대로, 실거래가액을 올리기 위해 계약신고를 하고 나서 계약 취소를 하는 경우가 종종 있습니다. 그런데 문제는 이것을 단속하기가 어렵다는 것입니다. 개인 사정으로 인해 취소를 했다고 하면 더 이상 사실에 접근하기가 어렵기 때문이지요. 국가에서는 이것을 더 효율적으로 단속할 수 있는 방안을 고민해서 실행해야 할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실무에서 특약사항으로 사용하는 몇가지 단골 조항 들이 있습니다. 해당 조항을 적어드릴게요.근저당·가압류 등 권리관계 확인 특약“잔금일 이전까지 모든 근저당, 가압류, 압류 등 권리제한을 말소하고, 말소가 불가능할 경우 계약은 무효로 하며 계약금은 즉시 반환한다.”→ 등기부 권리관계가 안전하게 정리되도록 하는 장치입니다.중도금·잔금 안전거래 특약“중도금 및 잔금은 반드시 소유권 이전 서류 교부와 동시에 지급하며, 에스크로·법무사 계좌 등을 통해 안전하게 지급한다.”→ 돈을 먼저 내고 소유권이 넘어오지 않는 위험을 방지합니다.임차인 및 점유 관련 특약“잔금일 기준으로 해당 부동산은 제3자 점유·임대차 관계가 없음을 보장하며, 발견 시 매도인은 모든 책임을 진다.”→ 잔금 치르고 보니 세입자가 남아 있는 상황을 막을 수 있습니다.하자보수 관련 특약“계약일 현재 시설물의 주요 하자가 없음을 확인하며, 잔금일 이전 발견되는 중대한 하자는 매도인이 책임지고 수리한다.”→ 입주 후 곰팡이, 누수, 시설 고장 같은 문제에 대비할 수 있습니다.취득세·관리비 등 정산 특약“관리비, 각종 공과금은 잔금일 기준으로 정산한다.”“취득세 등 세금 문제는 각자 부담한다.”→ 정산 문제로 다투지 않게 미리 정해두는 게 좋습니다.계약 해제·위약금 특약“계약 해제 시 위약금은 매매가의 ○%로 한다.”“잔금일 이후 매도인 귀책으로 이전등기가 불가능할 경우 계약금 및 중도금을 배액 배상한다.”→ 불성실한 계약 이행을 막을 수 있습니다.특정 상황 대응 특약실거래가 신고, 세무 문제, 혹은 분양권 전매 제한 여부 등 단지·매물 특성에 따라 필요하면 추가합니다.매매계약에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문하신 구조는 보통 ‘중정형 복도식 아파트’ 혹은 ‘ㅁ자(또는 ㅁ자형) 복도식 아파트’라고 부릅니다.그러나 우리나라 아파트 건축에서 잘 사용되는 구조가 아니다 보니, 검색 시에는 주로 “ㅁ자형 아파트”, “중정형 복도식 아파트”, “코트하우스형 아파트” 등의 키워드를 함께 활용해야 후기나 관련 정보를 찾을 수 있습니다. 특히 건축학적으로는 ‘코트하우스(Courtyard House)’ 개념이 응용된 것으로 볼 수 있습니다.도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 상황에서는 계약갱신청구권 사용 여부를 미리 정리해 두는 것이 안정적입니다. 계약갱신청구권은 임차인이 행사 의사를 밝히면 특별한 사유(집주인 직접 거주, 재건축 등 법에서 정한 제한적인 경우)가 없는 한 2년 연장이 보장됩니다. 다만, 이 권리는 평생 한 번만 쓸 수 있기 때문에 ‘언제 쓰느냐’가 중요한데, 이미 마음이 확실히 2년 더 살고 싶다는 쪽이라면 미루지 말고 집주인에게 “계약갱신청구권을 행사하겠다”는 의사를 서면(문자, 카톡, 이메일 등 기록이 남는 방식)으로 전달해 두는 것이 안전합니다.집주인이 이랬다 저랬다 말을 바꾸는 상황이라면 9월 말까지 기다리다가 혹시 집을 실거주 사유로 들어오겠다고 하면 임차인 입장에서는 대응이 곤란해질 수 있습니다. 따라서 최소한 “저는 계약갱신청구권을 행사할 의사가 있다”는 점을 지금 시점에서 분명히 해 두는 것이 나중에 분쟁을 막는 방법입니다.질문에 대한 적절한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단독주택의 단점을 궁금해하시는 것 같습니다. 단독주택은 아파트와 달리 관리 주체가 집주인이 되기 때문에 그 부분이 가장 어려운 부분이라고 많이들 얘기 하십니다. 수도, 배수, 전기 문제 등 여러 문제가 터졌을 때, 관리단체가 있는 아파트와는 달리 모든 부분을 직접 알아보고 수리를 맡겨야 하기 때문에 아파트 관리비보다 더 많은 금액이 나올 때가 있다고 합니다. 그리고 지면과 가까운 부분 때문에 벌레의 침투가 많은 편이구요.주택은 난방면에서는 아파트보다 더 장점이 있을 수 있습니다. 남향을 많이 열고 북쪽은 최대한 단열재를 많이 사용하는 방법이 있겠지요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신생아 특례대출의 경우 일반 주택담보대출과 달리 대환 시 대출 한도 산정 기준이 현재 시세(KB 시세)가 아니라 취득 당시의 매매가액을 기준으로 하는 점이 핵심입니다. 즉, 2023년 12월 주택을 최초 매수할 때 매매가가 5억이었으므로, 특례대출 대환 심사에서는 이 5억을 기준으로 LTV(주택담보인정비율)를 적용합니다.여기에 더해 말씀하신 방공제(방 공제)란, 주택 내 가구 수나 면적, 세대별 구조 등을 감안해 일정 금액을 대출 가능액에서 차감하는 제도입니다. 이 때문에 은행에서 산출한 결과, 원래 기대했던 3억 5천 전액이 나오지 않고 약 4,800만 원이 빠져서 3억 원대 초반까지만 가능하다고 안내받으신 겁니다. 그래서 은행 직원 안내가 맞는 내용이며, 긴급 상황이라면 다른 은행을 통해 심사 재확인을 해보거나, 대환 시 부족분을 단기자금으로 메우는 방법을 검토해야 합니다.이상 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 공매 진행한 포항 옛 화진휴게소 풀빌라 감정가가 140억이지만, 낙찰가는 반도 안되는 66억에 진행되어 과잉 감정의 논란이 퍼졌습니다. 이는 감정평가 기준이 불투명한데서 발생하는 문제로, 감정평가사들이 특정 자산에 대해 시장가치를 제대로 판단 못해서 생기는 문제입니다. 이러한 관행은 예전부터 있어왔는데요. 사업을 진행할 때 감정가가 많이 나와야 대출도 원활히 되는등 여러 이점이 있기 때문에 프로젝트와 결부되어 과잉금액으로 감정을 해왔던 관행인 것으로 보입니다. 금융기관들은 최소 5억원 이상씩 손해를 봐야 했습니다. 이상으로 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단기적으로는 시장 심리에 일부 안정을 줄 수 있습니다. 이렇게 공급계획이 공식화되면, 집값이 무작정 오르지는 않겠구나 하는 인식이 생겨서 매수세를 진정시키게 되지요.그러나 현실적으로 몇가지를 해결해야 합니다. 먼저 공급시기의 문제인데요. 정부 계획이 지금 발표되더라도 실제 입주까지는 최소 5년 이상 걸리기 때문에 단기간 내 체감 효과는 제한적입니다. 둘째, 공급 형태와 입지의 적절성이 중요합니다. 수도권이라 하더라도 서울 도심 접근성이 떨어지거나 교통 인프라가 부족한 지역 위주로 공급되면 실수요자들이 선호하지 않아 정책 효과가 반감될 수 있습니다. 셋째, 서민층의 구매력·임대 여건에 맞는 주택 비중이 어느 정도냐가 핵심입니다. 분양가가 지나치게 높거나 민간 중심으로 공급되면 결국 중산층 이상만 혜택을 보고 서민 주거 안정과는 거리가 멀어질 수 있습니다.즉, 어떤 지역에, 어떤 방식으로, 얼마에 공급하느냐 하는 부분이 시점과 결부되어 서민 주거안정의 성패를 가를 수 있겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문두가지에 대해 아래와 같이 답변드립니다. 평일 낮에는 유동인구가 많지 않고, 동네 주민이나 오래 거주한 어르신들이 주로 오가며 한적한 편입니다. 반면 저녁 시간대나 주말에는 외부에서 찾아오는 젊은 층, 특히 카페나 맛집을 찾는 사람들이 많이 늘어납니다.토요일 오후와 일요일 낮 시간대가 가장 활기가 있고, 평일 중에는 퇴근 후 시간대(저녁 6시 이후)가 상대적으로 사람이 몰리는 편입니다.질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.