답변 내역
- 지방 1주택자가 서울에 매매를 하는 경우 취득세가 어떻게 되나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지방 1주택 + 서울 1주택 일 경우 2주택자가 되어 취득세율 8% 가 적용됩니다. 일시적 2주택 요건을 충족하시게 될 경우 (기존주택 1년이내 처분) 1~3% 의 취득세율을 적용받습니다. 다만, 처분 기한을 지키지 못하면 다시 중과세율(8%)이 적용됩니다.좋은 매매 되시기를 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2700
- 토지거래 허가제 지역 월세 세입자 있는집 매매하려면 어떻게 해야하나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 좋은 것은 임차인 계약 종료 후 매도하는 것입니다. 그러나, 그런 상황이 아닐 것 같네요.그러면 임차인의 동의를 받아서 매수인 실거주로 전환하는 매매를 택할수도 있습니다. 그러나 현재 상황에서는 임차인 계약 만료 후 매도를 진행하는 것이 가장 안전하고 현실적인 방법입니다. 그 전까지는 매수자를 찾더라도 허가가 나지 않아 계약이 무산될 위험이 큽니다. 따라서 매수 희망자와 협의 시, “임대차 종료 이후 소유권 이전”을 조건으로 하는 계약 구조를 설계하는 것이 바람직합니다.잘 해결되시길 바라겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2700
- 동네상권 아파트단지 홍보방법중 어떤게 좋을까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 단지 상권에서 인근 주민을 대상으로 소매나 공동구매 형태의 장사를 시작하려는 경우, 가장 중요한 포인트는 “주민이 신뢰할 수 있고, 반복적으로 접할 수 있는 홍보”입니다. 말씀하신 방법을 비교해보면 다음과 같은 장단점이 있습니다.아파트 게시판 홍보장점: 입주민 대부분이 공지나 생활 정보를 확인하는 공간이라 노출 빈도가 높음. 관리사무소의 승인만 받으면 비교적 저렴한 비용으로 꾸준히 홍보 가능.단점: 게시판 광고물이 많거나 잘 관리되지 않는 경우 시각적 주목도가 떨어질 수 있음. 단순한 종이 광고로는 효과가 제한적일 수 있음.우편물(전단지, 안내문) 홍보장점: 세대별로 직접 전달되므로 개별 노출이 보장됨. 특별 할인 쿠폰이나 공동구매 안내문을 포함하면 반응률이 올라갈 수 있음.단점: 우편함 광고물이 워낙 많아 쉽게 버려질 수 있음. 인쇄·배포 비용이 게시판보다 높음.효율성 측면에서 본다면, 게시판과 우편물 홍보를 병행하는 것이 가장 효과적입니다. 초기에 공동구매나 이벤트를 알릴 때는 우편물로 개별 홍보를 하고, 이후에는 게시판이나 현수막, 단지 내 소규모 시식·체험 행사 등으로 기억을 강화하는 방식이 좋습니다.부디 홍보가 잘 되어 성공적인 판매 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2700
- 서울 근저당 없는 전세인데 판단을 못하고 있습니다안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.근저당이 없다면, 일단은 그렇게 위험한 상황은 아닙니다. 전세권을 설정해서 선순위 채권자가 되시면 추후 큰 무리는 없을 것입니다. 다만, 보증보험은 전세사기·경매 상황에서 임차인의 보증금을 안전하게 회수할 수 있도록 하는 장치인데, 이게 안 된다는 건 불확실성이 커진다는 의미입니다. 특히 다세대 주택의 경우, 경매가 진행될 때 시세보다 낮게 낙찰되는 사례가 있어 보증금 회수율이 떨어질 수 있습니다.전세권 설정과 전입신고 확정일자 까지 하면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 즉 집이 경매로 넘어가도 일정 범위 내에서는 보증금 회수가 가능합니다. 다만, 다세대 주택이라 낙찰가가 전세금보다도 떨어질 가능성을 염두에 두어야 하죠.이런 경우에는 집주인의 만기 시 상환능력이 어느정도 되는지를 확인해 보아야 합니다. 또한, 다른 주택이 있는지, 다른 사업 등으로 인해 해당 주택이 위험해질 우려가 있는지를 살펴야 합니다. 자본이 충분한 집주인이라면, 문제 될 것 같지 않지만, 다른 이슈로 인해 해당 주택이 경매로 넘어가는 경우에는 경매 낙찰가만이 유일한 희망이 됩니다. 그래서 저는 안전하다고는 판단하지 않는 편입니다. 전세사기라는 것이 치고싶어서 치는게 아니죠. 이러저러 하다가 전세보증금 못돌려주면 그게 전세 사기인데요. 요즘엔 보증보험 되지 않는 곳은 추천 드리고 있지 않습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2700
- 경기 아파트 1채 상속받은 상태인데 무주택자로 청약 신청 가능한가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상속을 받아 아파트를 소유하고 계시므로 유주택자 입니다. 무주택으로 인정 받을 수 있는 경우는 상속주택을 지분으로 상속받아 공동 소유 상태이거나, 일정 요건(예: 농어촌 주택, 소형·저가 주택, 멸실 예정 주택 등)에 해당할 때에 한정됩니다.상속 개시일부터 5년간 무주택이라는 규정은 공동 상속인인경우에 한합니다. 단독상속이기 때문에 이미 1주택자 이십니다. 해당 주택을 처분하지 않는 이상 무주택으로 인정 받을 수 없습니다. 다른 예외는 없습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2700
- 재계약 관련해서 부동산 관련 전문가의 경험담을 통해 실제는 어떤지 궁금해요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.궁금하신 점에 대해 질문하신 번호에 맞도록 아래에 답변을 드릴게요.집주인이 다른 계약자와 계약하고자 하는 경우 계약갱신청구권을 사용하여 2년 추가 거주할 수 있습니다. 이것은 집주인 실거주 목적 등 몇가지 조건을 제외하고는 집주인이 받아들여야 하는 사항이라서 4년까지가 최대입니다. 계약갱신청구권을 사용하는 경우 5% 범위 내에서만 인상이 가능합니다. 그리고 2+2 즉 4년을 다 살고나서 다음계약을 할 때, 얼마를 올리든 내리든 새 계약이라 아무 상관이 없습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.265.01명 평가00
- 동전 노래방 창업시 주의해야 할 것들은 어떤 것들이 있을까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.코인노래방은 청소년 출입시설로 공사를 하시어 시설하시는 것이 좋고, 주 이용고객이 청소년 및 젊은 세대층이므로 얼마나 그 세대들이 이동하는 길목 혹은 이용하는 다른 시설과 함께할 수 있는가가 요소입니다. 즉, 위치를 잘 잡아야 하는데요, 학원 근처, 독서실 근처와 같이 상가에 청소년들이 이용하기 쉬운 시설과 함께 동반해서 들어가는 것이 좋습니다. 매출의 경우 매장의 규모와 곡당 금액에 따라 다르긴 하지만, 대략적으로 월 700-1000 정도 되는 것으로 알고 있습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2600
- 농지매매를 빠르게 할수있는 방법 OR 홍보방법안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 말씀하신 대로 부동산 중개인 에게 최대한 많이 올려 놓으시길 바랍니다. 그리고 농지의 위치가 지방의 경우 해당 지역 중개인 뿐만 아니라, 수도권의 중개인에게도 문의를 해 놓으면 오히려 귀농할려고 하는 분이 있을 경우 연결될 가능성도 있습니다. 또한, 귀농·귀촌을 준비하는 사람들은 온라인 카페나 커뮤니티(예: 귀농귀촌종합센터, 지역 귀농·귀촌 지원센터 사이트, 네이버 관련 카페 등)를 적극적으로 활용하므로, 이런 곳에 매물을 직접 홍보하는 방법이 있습니다. 특히 토지 위치, 면적, 농사 적합성(물길, 토양, 접근성 등)을 구체적으로 기재하면 관심을 끌 수 있습니다.추가적으로 해당지역 농업협회나 , 마을 이장님 등을 통해 소문을 내 보는 것도 좋습니다. 잘 판매되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2600
- 아파트 관리비 항목 중 입주자가 납부 의무가 없는 비용은?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세입자가 납부 의무가 없는 비용의 대표적인 예시는 다음과 같습니다.장기수선충당금: 건물의 주요 시설(외벽, 승강기, 옥상 방수 등)을 대규모로 교체·보수하기 위해 적립하는 비용으로, 이는 집의 소유자가 내야 할 항목입니다.시설 교체나 대규모 수선비용: 단순 사용에 따른 관리비가 아니라 건물 가치 유지를 위한 큰 공사비는 임차인이 아닌 소유자 부담입니다.기타 소유권 가치 유지에 직접 관련된 비용: 예컨대 구조적인 개선, 법적 의무에 따른 안전진단 비용 등도 집주인 책임입니다.잘 확인하셔서 손해 없으시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2600
- “세안고 매매” 아파트에 이전 전세계약이 끝난 상태에서 새로운 전세계약 체결 시안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문 1-6 번에 대해 아래와 같이 답변드리오니 참조를 부탁드립니다.1. 본계약과 잔금 시점전세 본계약은 통상적으로 입주일 1~2개월 전에 체결하고, 잔금은 입주 직전에 치르는 경우가 많습니다.가계약은 단순히 계약의사 확인 정도이고,본계약은 확정적인 권리관계를 발생시키므로 보통 대출 실행 가능 시점(입주 30일 전 전후)에 맞추어 진행합니다.따라서 본계약을 먼저 체결한 뒤, 잔금은 입주 직전에 납부하셔도 무방합니다. 대출 일정과 보증보험 가입 가능 시점도 함께 고려하세요.2. 임대차계약 신고와 확정일자임대차 신고제는 본계약서를 근거로 해야 합니다. 가계약 상태로는 불가능합니다.다만, 잔금을 모두 치르지 않아도 본계약만 있으면 임대차신고와 확정일자 부여는 가능합니다. 확정일자만으로는 대항력은 생기지 않고, 실제 전입신고를 마쳐야만 대항력이 완성됩니다.3. 세안고 매매와 새로운 집주인의 대출 문제세안고 매매란 “세입자를 안고 집을 매도하는 것”을 말하는데, 여기서는 조금 특수한 케이스입니다.만약 A가 집을 매도한 시점이 C의 계약 종료일(2025.12.20) 이후라면, 해당 시점부터는 세입자가 없는 ‘공실 상태’로 간주됩니다.이 경우 새로운 매수인(B)은 담보대출을 받을 수 있으며, 별도로 세입자 동의를 받을 필요는 없습니다.다만 C가 1개월 더 거주(2026.01.19)하는 것으로 합의했으므로, 실질적으로는 “사용·수익 중인 세입자”가 있는 상태라 은행이 대출 심사 시 불리하게 판단할 가능성이 있습니다.4. 대항력과 우선변제권 확보 시점세입자인 D가 대항력과 우선변제권을 모두 확보하려면 ① 전입신고, ② 확정일자를 갖춰야 합니다.문제는 전입신고인데, 실제 거주가 시작되어야만 가능하므로 2026.01.20 입주일이 가장 빠른 시점입니다. 그 전에는 방법이 없습니다.따라서 입주 전에 소유권이 바뀌는 경우, 새로운 집주인이 채무불이행 상태라면 D가 위험해질 수 있습니다. 이 때문에 특약으로 집주인 변경 시 책임은 신소유자에게 승계됨을 반드시 명시해두셔야 합니다.5. 6.27 대책과 전세대출 환수 위험말씀하신 내용은 “소유권 이전 후 단기간 내 전세대출 실행 시 환수”와 관련된 조치입니다. 다만 질문자님의 경우 전세계약 잔금일(2026.01.20 전후)에 맞춰 대출을 실행하게 되므로, 이전 매매 거래일과 전세계약 잔금일 사이의 간격이 충분히 벌어집니다. 따라서 전세대출 환수 위험은 낮은 편입니다. 다만 은행마다 심사기준이 다를 수 있으니 계약 전 반드시 은행 상담을 받아 확인하시는 게 안전합니다.6. 추가로 필요한 특약현재 상황은 불확실성이 많기 때문에, 본계약 시 다음과 같은 특약을 반드시 넣으시는 것이 좋습니다.소유권 이전 시 임대인의 지위와 책임은 신 소유자가 전부 승계한다.기존 세입자 퇴거 지연 시, 임대인이 책임지고 손해배상한다.근저당 및 기타 담보권은 전세보증금보다 선순위로 설정되지 않는다.전세보증금 반환보증 가입에 임대인이 적극 협조한다.매매로 소유자가 변경되는 경우에도 본 계약은 유효하며, 세입자의 권리는 그대로 보장된다.질문하신 내용에 충분한 답이 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산25.08.265.01명 평가10
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