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주택매매가격 조정기를 거쳐 향 후 상승할 전망
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 중요한 포인트를 짚어주셨습니다. 현재 규제가 진행되고 있는 지역의 대부분은 수요가 상당하다는 공통점이 있습니다. 그리고 이 정책의 문제점은 일시적으로 집값을 억제(사실상 수요를 억제) 하는 것이고 이후에 충분한 공급이 없으면 언제 터질지 모르는 고무풍선 불기 같은 것입니다. 물풍선에다가 물을 계속 채우고 있다는 것이지요. 물풍선의 크기를 줄이거나 더 커지지 않게 해야 하는데, 수도꼭지가 고장난 상태인겁니다. 이상황은 서울 및 수도권 주택에 대한 수요가 계속 오르는 것을 의미합니다. 그러자면 공급이있어야 하는데 2025-2027까지의 공급 세대 수는 역대 최저를 찍을 전망입니다.이러다 정권에서 규제를 풀기라도 하면 버블이 더 커지는 것이지요.조정기를 거치기는 커녕 지금도 서울일부에서는 더 오른 금액으로 거래가 일부되기도 합니다.
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부동산
25.08.25
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현실적으로 부동산 투자및 거주 목적 시 고려해야 하는 경제적 요소가 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현실적으로 현재 상황에서는 소득대비 가져갈 수 있는 대출과 이에 따른 리스크를 먼저 검토하는 방식의 투자가 이루어져야 안전합니다.이전에 부동산이 무조건 지역에 상관없는 우상향 그래프를 그리던 시절에는 더 많이 오를 수 있는 곳에 리스크를 추가하더라도 들어가는 것이 이익이었다면, 요즘에는 위험을 줄이는 식으로 해야 문제가 없습니다.정리해보면 내 소득 대비 감당 가능한 대출 규모인지 금리 변동에도 버틸 수 있는지 정부 정책 변화가 내 계획에 어떤 영향을 줄지 지역의 공급과수요 상황은 어떤지, 유동성이 필요할 때 매도하기 쉬운 주택인지 등을 점검해야 합니다.위험을 줄이는 것을 우선적으로 출발하여 알아보시면 좋은 투자가 될 것 같습니다. 감사합니다.
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부동산
25.08.25
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전세 이사 후 어디까지 해줘야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세의 경우 하자 수리에 대한 부분이 월세랑은 조금 다르게 적용되는 부분이 있습니다. 말씀하신 대로 벽지, 타공 등은 세월에 의한 훼손이나 낡아진 부분으로 볼 수 있지만, 찬장 경첩, 전등과 같이 시설부분에 대해서는 전세집인 경우 전세 세입자가 해당 수리를 보면서 거주하는 것을 실무에서는 하고 있습니다. 만약 보일러 수리라던가, 배관누수에 의한 배관공사 처럼 중대한 설비에 대한 내용은 집주인과 협의하여 집주인 부담하겠지만, 찬장 경첩의 경우 잡수리로, 보통의 경우 세입자가 진행합니다. 그리고 수리를 해 주겠다고 하신 부분이 있어서, 말을 바꾸어 하지 않겠다고 하면, 약간의 충돌도 있을 것 같아 추천 드리지 않는 부분입니다. 감사합니다.
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부동산
25.08.25
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청년임대주택 lh에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 선발 기준을 보면, 만 19세 이상 ~ 만 39세 이하의 청년 중 무주택자여야 하고, 본인 및 부모의 소득과 자산 기준이 일정 수준 이하인 경우 우선 선발됩니다. 보통 중위소득 150% 이하 가구가 주요 대상이며, 기초생활수급자나 차상위계층, 보호종료아동, 한부모가정 등은 우선 공급 대상에 포함됩니다. 또한 대학생·대학원생, 사회초년생, 미혼 청년 등도 신청할 수 있습니다.임대 조건은 일반 전세 시장에 비해 매우 저렴합니다. LH가 집주인에게 보증금을 지급한 뒤, 입주자는 전세금의 5% 정도만 보증금으로 부담하고, 나머지는 월세 형태로 납부하는 구조입니다. 이 월세는 시중 이자율보다 낮게 책정되어, 보통 연 1~2% 수준의 저금리 이율이 적용됩니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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부동산
25.08.25
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전세계약 하려고 하는데 등기구분이 그냥 건물로 되어있어요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.건물의 등기부를 업로드 해 주시면 더 확실한 답변이 가능하겠습니다.일반적으로 전세보증보험 가입이 가능한 대상은 주택(아파트, 다세대·연립주택, 단독주택, 다가구주택 등)으로 한정됩니다. 반대로 근린생활시설이나 오피스텔(주거용으로 등록되지 않은 경우) 등은 보증보험 가입이 불가능합니다. 따라서 등기부등본에 단순히 “건물”로만 표기돼 있다면, 실제 용도가 주택인지 상가·근생인지 확인하는 과정이 반드시 필요합니다. 이를 위해서는 등기부등본뿐만 아니라 건축물대장(표제부·전유부)를 확인해야 하며, 건축물대장에 용도가 ‘주택’으로 기재돼 있어야 보증보험 가입이 가능합니다.계약서에 보증보험 불가시 파기 조항을 넣어놓은 것은 아주 잘하신 것입니다. 제가 위에 말씀드린 부분을 확인 후 은행 및 보증보험에서 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.
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부동산
25.08.25
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상가 임대 시 계약 전 확인해야 할 항목이나 실제로 비용 부담을 줄일 수 있는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요즘 상가가 많이 어렵습니다. 그래서 더 이런 부분에 민감하게 반응하게 되는 것 같습니다. 제가 알고 있는 내용을 토대로 정리를 해 보겠습니다. 첫째, 관리비 내역을 세부적으로 확인하는 것이 중요합니다. 관리비에는 전기, 수도, 청소, 경비, 공용시설 유지비 등이 포함되는데, 항목을 세분화하지 않고 ‘포괄 관리비’로 청구하는 경우가 많습니다. 이때 실제 사용과 무관한 비용까지 부담할 수 있으므로, 반드시 관리비 항목을 서면으로 확인하고 납득할 수 있는 범위인지 따져봐야 합니다.둘째, 부대비용과 추가 부담 항목을 확인해야 합니다. 예를 들어 간판 설치비, 승강기 유지비, 냉난방 시설 점검비, 광고료 등이 임차인에게 전가되는 경우가 있습니다. 계약 전에 어떤 항목이 임차인 부담인지, 건물주가 책임져야 할 항목은 무엇인지 명확히 구분해야 불필요한 지출을 막을 수 있습니다.셋째, 권리금 및 시설 인수 조건도 꼼꼼히 따져야 합니다. 기존 업주가 권리금을 요구하거나 시설물 인수를 조건으로 내세울 경우, 실제 가치 대비 과도한 금액을 요구하는 경우가 많습니다. 시설 상태를 점검하고 불필요한 인수는 피하는 것이 바람직합니다.넷째, 임대차계약의 주요 조항을 확인해야 합니다. 계약 기간, 임대료 인상 조건, 보증금 반환 조건, 중도 해지 시 위약금 조항 등을 명확히 검토해야 하며, 모호한 부분은 반드시 서면으로 합의해 두어야 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다.마지막으로, 비용 절감 방법으로는 관리비 산정 방식을 투명하게 확인하고 협의하는 것, 사용하지 않는 설비나 광고료 항목은 제외하도록 협의하는 것, 장기 계약을 조건으로 임대료나 관리비를 일부 조정받는 것 등이 있습니다. 전기,가스,수도 등 공과금이 개별 계량기로 산정되는지 확인하면 불필요한 공용부담을 줄일 수 있습니다.문의 사항에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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부동산
25.08.25
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비규제 지역 전세낀 매물 주담대 대출문의드려요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 3개월 규정은 규제지역에만 적용됩니다. 비규제 지역의 경우에는 이런 제한이 없으므로, 매매후 시간 경과와 상관없이 전세 퇴거의 목적이라면 70% LTV 까지 대출 설정이 가능합니다. 감사합니다.
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부동산
25.08.25
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협회라는 것은 왜이리 많이 존재할까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.각 직군마다 협회가 만들어지고, 그 종류가 상당히 많은데요, 몇가지 이유가 있습니다. 가장 먼저 전문성 때문입니다. 모든 직군의 이해관계를 소수의 공무원들(정부)이 전문성을 반영하여 진행하기가 매우 어렵습니다. 그래서 각 직군별로 전문 협회를 두는 것입니다. 또한 규제를 협회에서 하기도 하는데요, 만약 모든 규제를 정부에서 진행한다면, 시장이 지나치게 경직될 수 밖에 없습니다. 따라서 이런 규제 또한 협회에서 맡아 진행함으로서 원활한 시장의 흐름에 방해가 되지 않도록 하는 역할이 있습니다. 이런 장점도 있으나, 협회에서 지나친 협회비 수익화, 또는 몇몇 고위 관리자의 부정행위 등이 문제가 되는 경우도 있습니다. 그래서 이런 상황을 개선하고 정비할 수 있는 대책도 동시에 필요할 것으로 봅니다. 감사합니다.
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부동산
25.08.25
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아파트 양도차에 대한 초과수익 회수제도 도입에 대한 문제점은?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실무에 이 제도가 적용된다고 가정했을 때, 예상되는 몇가지 문제점이 있기는 합니다. 첫째, 시장 왜곡의 우려가 있습니다. 양도차익을 일정 수준 이상 회수하게 되면, 집을 팔려는 사람이 줄어들어 매물이 잠기고 부동산 시장이 얼어붙게 될 가능성이 있습니다. 둘째, 과세 형평성 논란이 생길 수 있습니다. 이미 보유세, 양도소득세 등 다양한 세제가 존재하는 상황에서 초과수익 회수제가 추가로 도입된다면, 이중 과세 논란이나 다른 자산군과의 불균형 문제가 제기될 수 있습니다.마지막으로 지역 간 불균형 심화입니다. 초과수익 회수는 보통 집값이 급등한 수도권, 인기 지역 아파트에 집중되는데, 이 경우 상대적으로 지방은 규제를 피하려는 수요가 몰려 의도치 않게 가격 왜곡이 생길 수도 있습니다.그리고 추가적으로 헌법에서 보장하는 사유재산권을 침해한다는 의견도 있기는 한데, 이런 경우 위헌 논란이 발생하게 될 수도 있겠네요.감사합니다.
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부동산
25.08.25
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지방 전세낀 매물 주담대 문의드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 비규제지역이라면 기본적으로 LTV(담보인정비율) 70%까지 적용이 가능하며, DSR(총부채원리금상환비율) 요건만 충족한다면 대출 실행에는 큰 제약이 없습니다. 즉, 세입자가 퇴거할 때 실제 시세가 3.5억 수준이라면 최대 약 2억 4천만 원 정도(70% 한도)의 대출이 나올 수 있습니다. 다만 전세보증금이 3억이므로, 그 시점에 시세가 어떻게 변하느냐에 따라 실제 대출 가능 금액이 달라질 수 있습니다. 예를 들어 시세가 더 오르면 대출 한도가 늘어나고, 반대로 시세가 하락하면 돌려줘야 할 3억을 모두 커버하지 못할 수도 있습니다.네, 비규제 지역이라면 6.27 규제는 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다. 다만, 현재상황으로 지방의 아파트는 수요가 줄어들며, 그 시세가 보합 혹은 하락 중이어서 실제 가치가 떨어지는 것을 유의하셔야 합니다. 감사합니다.
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25.08.25
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