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아랫집에서 누수가 발생했다는데 윗집이 보상해줘야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아랫집에서 누수가 발생했다고 해서 무조건 윗집이 보상 책임을 지는 것은 아닙니다. 책임 여부는 누수의 원인이 어디에서 비롯되었는지에 따라 달라집니다. 만약 윗집에서 세탁기, 화장실, 배관, 베란다 등의 사용으로 인해 누수가 발생했다면 당연히 윗집 소유자가 수리와 보상을 해야 합니다. 하지만 말씀하신 상황처럼 물을 사용한 적이 없고, 인테리어 공사도 하지 않았으며, 누수 원인이 빗물 유입이나 건물 자체의 노후화 때문이라면, 이는 개인 소유자의 책임이 아니라 즉 공용부분 관리 책임이 있는 쪽에서 해결해야 할 문제입니다. 혹은, 공용부분이 아니라, 아랫집의 관리소홀일 가능성도 배제할 수는 없습니다. 따라서 우선은 관리사무소를 통해 정확히 누수 원인을 조사하도록 요구하는 것이 중요합니다. 원인이 윗집 하자로 밝혀지면 수리와 배상을 해야 하지만, 건물 구조적 하자나 공용부분 문제라면 윗집이 직접 보상할 의무는 없습니다.질문에 대한 답이 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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엘베있는 빌라 vs 엘베없는 구축아파트
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.엘리베이터가 있는 빌라와 엘리베이터가 없는 구축 아파트 중에서 선택해야 한다면 장단점을 고려할 필요가 있습니다. 먼저 엘리베이터가 있는 빌라는 비교적 생활 편의성이 높고, 특히 테라스가 함께 있다면 주거 만족도가 올라갈 수 있습니다. 다만 빌라의 경우 일반적으로 아파트에 비해 관리 체계가 약하고, 향후 매매 시 환금성이나 시세 상승률이 아파트보다 떨어지는 경우가 많습니다. 구축 아파트는 거주 편의성 면에서는 분명 불편함이 크고, 특히 5~6층이라면 계단 이용이 생활에 부담이 될 수 있습니다. 그러나 아파트라는 특성상 관리 체계가 비교적 잘 잡혀 있고, 향후 재건축 가능성이나 시세 방어 측면에서는 빌라보다 유리할 가능성이 있습니다. 결국 단기적인 거주 편의성과 쾌적함을 우선한다면 엘리베이터 있는 빌라가 낫고, 장기적으로 자산 가치를 고려한다면 엘리베이터 없는 구축 아파트를 선택하는 것이 더 나은 판단일 수 있습니다.하지만, 아파트라도 구축에 5-6층짜리라면, 관리가 되어봤자 얼마나 되겠나 싶습니다. 당장 생활에 편리한 쪽을 선택하시는 것이 나을 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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소유권이전등기 접수 후 전세계약 진행
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세계약을 진행할 때 소유권이전등기가 접수된 상태와 실제로 등기부등본에 소유자로 등재된 상태는 중요한 차이가 있습니다. 법적으로는 이전등기 신청이 접수된 시점부터 소유권이 발생한다고 보지만, 등기부에 임대인 명의가 확정적으로 기재되지 않은 상태에서 계약을 체결하면 불필요한 분쟁의 위험이 남아 있습니다. 예를 들어 등기 신청 서류에 문제가 있어 반려될 경우, 임차인은 소유자가 아닌 사람과 계약을 맺게 되는 셈이 될 수 있습니다. 따라서 가장 안전한 방법은 등기부등본에 소유자가 임대인으로 바뀐 것을 확인한 뒤 계약을 진행하는 것입니다. 만약 부득이하게 접수만 된 상태에서 계약을 체결해야 한다면, 계약서에 ‘소유권 이전등기 완료 후 등기부등본을 교부하고, 완료되지 않을 경우 계약은 무효로 하며 계약금은 즉시 반환한다’는 특약을 넣고, 전세보증금 지급일 역시 등기 완료 이후로 정하는 것이 좋습니다. 결국 법적 취득 시점은 접수일이지만, 임차인의 안전을 위해서는 등기 완료 후 계약을 권장합니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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아랫집에서 누수가 발생한경우 비용이 어느정도 들까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.위 내용의 경우 이미 천장의 석고보드를 잘라내서 내용을 확인한 바, 천장 석고보드 공사 및 해당 벽지공사를 해 주어야 하는 내용입니다. 석고보드를 지지하고 있는 목공 하지의 손상 정도에 따르겠지만, 목구조체에 대한 손상이 없음을 가정할 때, 약 130~180만원 정도 소요될 것으로 보입니다. 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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다시 한 번 집값 폭등 가능성이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이광수 씨의 공급부족 문제제기는 지속적이었습니다. 특히 서울 등 주요지역은 주택 공급이 제한적이고, 재건축, 재개발이 더뎌서 신축공급이 매우 부족한 상황입니다. 이로 인해서 부동산 가격이 다시 오를 수는 있을 것입니다. 하지만 양극화가 심해지고 있는지금의 경우로서는 부동산 시장 자체가 다시 폭등하지는 못할 것이고, 아마도 이러한 "인기가 좋고, 공급이 부족한" 지역으로 국한될 가능성이 매우 큽니다 .감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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물가를 계산할때 집값을 넣어서 계산하는 나라가 많다고 하던데요. 우리나라는 물가에 집값이 포함이 안 된다고하더라구요. 물가에 집값을 넣는게 일반적인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.물가를 계산할 때 집값을 포함하는 것은 국제적으로 일반적인 추세입니다. 많은 선진국에서는 소비자물가지수(CPI)에 주거비가 매우 중요한 비중으로 포함되며, 여기에는 임차료뿐만 아니라 자가 주택 소유자가 지불하는 비용(자가 주거비)도 다양한 방식으로 반영됩니다. 예를 들어, 미국이나 영국 등에서는 자가 주택을 임대했을 경우의 추정 임대료를 물가지수에 포함하는 '주택임대료 등가법'을 사용하기도 합니다.하지만 우리나라는 조금 다릅니다. 통계청에서 작성하는 소비자물가지수에는 주택 매매 가격(집값 그 자체)은 직접적으로 포함되지 않습니다. 대신 실제로 지불되는 임차료, 즉 전세 및 월세 비용만 반영됩니다. 구체적으로는 월세 가격 변동과 전세금 상승률을 월세로 환산한 금액, 그리고 주택 유지 및 보수 비용은 포함되죠.우리나라가 집값을 물가지수에 직접 포함하지 않는 주된 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 통계청은 주택 구매를 소비 행위가 아닌 '자산 취득' 행위로 간주합니다. 물가지수는 가계가 일상적으로 소비하는 재화와 서비스의 가격 변동을 측정하는 데 초점을 맞추는데, 주택 구매는 일회성 대규모 투자에 가깝다고 보기 때문입니다. 둘째, 자가 주거비용을 정확하게 측정하기 어렵다는 통계적 어려움도 있습니다. 특히 우리나라의 독특한 전세 제도는 이를 더욱 복잡하게 만듭니다. 셋째, 물가지수의 목적 자체가 가계의 경상적인 소비 지출 변화를 측정하는 데 있다는 점도 고려됩니다.결론적으로, 물가 계산에 주택 가격을 포함하는 것이 상당수 있지만, 우리나라는 주택을 자산취득으로 보는 바, 전월세 임차료만 포함하고 주택매매 가격 자체는 물가지수에 포함을 하지 않고 있습니다. 하지만, 집값 변동이 국민들의 체감 물가와 직접적인 영향을 미치는 만큼 물가지수 계산에 포함할지 여부는 다시 고민해 보아야 한다고 생각합니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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부동산을 계약할때 게약금 같은 경우에는 꼭 먼저 지불해야 거래가 시작되는가요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 일반적인 계약은 계약금을 지불하는 것에서부터 계약의 구속력이 발생하므로 거의 무조건이라고 보시면 됩니다. 계약금은 매매 계약이 유효하게 성립되었음을 증명하는 증거금(증약금)의 성격을 가집니다. 계약금이 오감으로써 단순한 협의 단계를 넘어 법적으로 구속력 있는 계약이 체결되었음을 명확히 합니다. 계약서를 작성하고 도장을 찍어도 계약금이 오가지 않으면, 나중에 당사자 중 한쪽이 계약의 구속력을 부정하거나 해제를 주장하기가 훨씬 쉬워집니다.또한 해약금으로서의 기능도 하는데요, 민법 제565조(해약금)에 따라, 계약금은 '해약금'의 성격을 가집니다. 이는 계약 당사자 중 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전까지는, 계약금을 포기(매수인)하거나 계약금의 배액을 상환(매도인)함으로써 계약을 자유롭게 해제할 수 있도록 하는 기능입니다. 계약금이 없다면 이러한 해약금 규정을 적용하기 어려워져 계약의 안정성이 크게 떨어집니다.또한 매도인 입장에서는 계약금이 없다면 매수인이 언제든 마음을 바꾸어 다른 계약을 할 수 있으므로 안전하며, 매수인 입장에서도 계약금을 걸지 않으면, 더 좋은 조건을 제시하는 매수인에게 팔릴 위험이 항상있기 때문에 안전합니다. 그래서 계약금은 계약의 안전성을 높이는 역할을 하지요.감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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아파트나 토지를 거래할때 계약금 10프로를 돌려 받을수 있는 조건에는 어떤게 있는가요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기본적으로 계약 후 지급한 계약금에 대해서 매수인이 돌려받기 위해서는 매도인의 귀책사유로 계약이 해제되어야 합니다. 이것이 가장 확실하게 계약금을 돌려받을 수 있는 경우입니다. 매도인이 계약 내용을 이행하지 않거나 이행할 수 없게 되어 계약이 파기될 때 해당됩니다.매도인의 이행 지체: 매도인이 약속된 날짜에 소유권 이전 서류를 제공하지 않거나, 잔금 수령을 거부하는 등 매매계약상의 의무를 이행하지 않을 경우입니다. 이 경우 매수인은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)하고, 그 기간 내에도 매도인이 의무를 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.매도인의 이행 불능: 매도인이 고의 또는 과실로 부동산을 제3자에게 이중 매매하거나, 건물이 멸실되는 등 계약 이행이 불가능해진 경우입니다.계약 해제 특약: 계약서상에 매도인의 특정 행위(예: 특정 시점까지 대출 불가 시 계약 해제 등)를 계약 해제 사유로 명시하고, 그 사유가 발생하면 계약금을 반환한다는 특약을 정해둔 경우입니다.위의 세가지 경우는 통상적으로 계약금의 배액을 위약금으로 받을 권리가 발생합니다. 또한, 이런 원인 외에도 계약자체에 법률적 하자가 있는 경우가 되는데요, 이런경우는 계약 자체가 처음부터 유효하지 않은 경우에 해당합니다. 계약시점부터 건물이 멸실되어 없었거나, 토지가 없는 등의 상황입니다. 또한, 사기나 강박에 의해 이루어진 계약이나 계약 내용에 중대한 착오가 있는 상태로 계약을 체결한 경우에도 마찬가지로 계약금을 돌려받고 계약을 취소할 수 있습니다. 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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아파트 매수시 조합원 권리 의무 승계 삭제는 왜 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2017년에 준공된 아파트라 할지라도, 현재까지 조합이 완전히 해산되지 않고 잔여 청산 절차가 진행 중일 가능성이 큽니다. 이러한 상황에서 매수인이 기존 조합원의 지위를 승계하게 되면, 청산 과정에서 발생할 수 있는 추가 분담금이나 조합 관련 법적 분쟁에 대한 책임을 떠안게 될 위험이 있습니다. 부동산에서 제안한 확인서는 바로 이러한 잠재적 위험과 부담을 매수인에게 전가하지 않고, 매도인이 잔여 조합원으로서의 모든 권리와 의무를 최종적으로 책임지겠다는 내용을 명확히 하는 것입니다. 이는 매수인 입장에서는 혹시 모를 추가적인 재정적 또는 법적 부담을 피할 수 있어 유리합니다.요약하자면, 이 확인서는 매수인을 보호하고 매도인이 잔여 조합 관련 책임을 명확히 하는 조치라고 이해하시면 됩니다. 8년이 지난 아파트임에도 조합 해산이 완료되지 않은 경우는 생각보다 흔하며, 이는 대부분 복잡한 정산 문제, 소송 진행, 또는 잔여 재산 처리 지연 등 여러 요인 때문입니다.질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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압류 당했던 신탁회사 매물에 입주하는건..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이런 경우는 실질 소유자는 따로 있고 신탁회사는 관리/처분권을 가지는 형태입니다. 이미 채권 문제로 분쟁이 있었다는 뜻이고, 압류 해제되었다 해도 같은 문제가 반복될 가능성이 높습니다. 소유가 변경이 6번이면 정상적인 임대사업이라고 보기는 어렵구요. 투기나 탈세 목적 거래, 채무 정리 과정일 가능성이 큽니다. 결론적으로 절대 추천드리지 않습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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