답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.농지 구매 시에는 ‘농지취득자격증명(농취증)’ 발급이 필수입니다. 신청인은 실제 농사를 지을 목적임을 서류로 입증해야 하며, 경작 계획서 등을 첨부하여 신청하면 특별한 문제가 없는 한 발급이 가능합니다. 참고로, 농지원부는 현재 농업경영체 등록 제도로 통합되어 그 효력이나 필요성이 상대적으로 낮아졌으나, 일정 규모 이상의 경작지를 지속적으로 운영한다면 등록을 고려해볼 수 있습니다.혹시, 농막이나 창고등을 지을 예정이시면, 해당 토지가 ‘농업진흥지역’에 해당하는지도 반드시 확인해야 합니다. 농업진흥지역 내 토지는 용도 변경이나 건축행위가 엄격히 제한되므로, 농막 설치, 창고 건립, 지목 변경 등이 사실상 어려울 수 있습니다. 이 여부는 국토정보플랫폼(www.nsdi.go.kr) 또는 거창군청 농정과를 통해 확인할 수 있습니다.이외에도 매입 전 반드시 확인해야 할 사항으로는 토지이용계획확인서에 명시된 지역지구(예: 농림지역, 보전관리지역, 문화재보호구역 등), 도로 접합 여부 및 진입 가능성, 현장 배수 상태, 맹지 여부, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성 등이 있습니다. 일부 토지는 지적상 도로가 없음에도 인접 토지를 이용해 진입하고 있는 경우가 있으므로, 이럴 경우 향후 분쟁의 여지가 없는지도 확인해야 합니다.이와 같이 질문자님의 목적에 맞게 구매하시는데는 문제가 없지만, 이후의 활용에 대해서는 한번 참조해 보시길 바랍니다. 답변이 계획에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.생애최초대출의 가장 중요한 포인트는 같은 세대 구성원 전원이 무주택자여야 한다는 것입니다. 그런데 현재 부모님께서 주택 보유자 이기 때문에 , 세대 전원 무주택 요건에 위배되어 생애최초 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 이런 경우 별도의 세대를 구성하여 독립해 있다면, 부모님은 다른 세대로 보기 때문에 세대원 전원 무주택 요건을 충족하게 됩니다. 즉 , 주민등록상 부모님과 다른 세대로 독립되어 있어야 생애최초 대출의 혜택이 가능합니다. 결론적으로 질문자님께서는 별도의 독립 세대를 먼저 구성하신 후, 대출을 받아 부모님 명의의 주택을 구매하시는 것이 좋겠습니다. 독립세대 구성 시 들게 되는 비용과, 이자비용을 잘 감안하시어 결정하시면 좋겠네요.도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 몇주택을 보유하고 계신지에 대해 따져보겠습니다. 밀양 주택의 경우 공시가 1억 3천이며 세법상 과세대상 주택이고 빈집 여부와 무관하게 주택 수에 포함됩니다.구리 빌라의 경우 조합설립인가 단계는 아직 철거·착공 전으로, 여전히 ‘존재하는 주택’입니다. 따라서 주택 수에 포함됩니다.마지막으로 인천빌라의 경우 공시가 1억 이하이며, 기준시가가 1억 원 이하인 ‘저가주택’으로 임대 목적일 경우 주택 수 제외 대상입니다. 단, 실거주 중이라면 포함될 수 있습니다.현재 세법상 2주택자 혹은 3주택자이십니다. (인천빌라 실거주하실경우)그래서 신규 구매 시 비조정지역과 같은 경우는 최대 3% 가 부과되며, 조정대상지역에 있는 경우 인천빌라에 실거주중이실 경우 12%, 인천빌라가 투자목적일 경우는 8% 가 부과됩니다. 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공부에 늦은 때란 없습니다. 연세가 좀 있으신듯 한데, 응원을 보냅니다. 질문에 답을 드리자면, 공인중개사는 법적으로 거래계약에 책임을 지고 사인간 거래를 중개할 수 있는 사람 입니다. 당연히 개인간 개약에서 당사자 계약이 가능하십니다. 그리고 개인간의 거래는 양 당사자만 문제가 없다면 직접 하는 것도 문제가 되지는 않습니다. 다만, 절차가 복잡하고 신고의무 등 할 일이 많아지는 것 뿐이지요.중개사의 역할이 단순 집 소개뿐이 아니기 때문입니다. 또한 경매시장에 나가서 직접 경매를 하셔서 낙찰 받을 수 있습니다. 이것은 우리나라 국민이면 누구나 가지고 있는 권리입니다. 다만, 공인중개사라면, 법적으로 경매대행을 할 수 있다는 점이 있습니다. 원래 법무사와 변호사의 권리였으나, 확대되어 중개사까지 참여 가능하니, 많은 활동 하시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 안정적인 돈 벌이는 월급을 타는 것입니다. 물론 회사도 월급을 주지 못하는 상황에 처해 직원들을 내 보낼 수는 있겠지요.그래도, 투자비가 없으며, 대출이 필요없고, 지속적으로 정해진 금액이 지급된다는 것에는 월급여 만한 것이 없습니다.질문자님께서 말씀하신 상가나 건물을 임대한 다는 것도, 꾸준히 안정적인 수익이 나올 수 있습니다. 다만, 현재 보유 현금이 얼마나 되시는 지에 따라 융자금 등의 리스크가 작용합니다. 그게 아니라도, 구매하신 상가가 공실인 경우 관리비를 계속 지출하여야 하는 등의 손실이 발생합니다. 따라서, 투자를 진행 하실 때, 어떠한 리스크가 있는지를 조금 더 검토하시면, 안정적인지, 덜 위험한지, 많이 위험한지를 따져서 좋은 투자를 하실 수 있을 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.거래 금액이 3억 원 초과 6억 원 이하인 경우, 중개보수의 상한요율은 0.4% 이내입니다. 이는 중개업자와 협의를 통해 조정이 가능하나, 일반적으로는 상한요율을 기준으로 수수료를 책정하는 경우가 많습니다.따라서 5억 원 매매 시 적용 가능한 최대 중개보수는 0.4%에 해당하는 200만 원입니다. 여기에 부가가치세 10%가 별도로 부과될 경우, 총 지급 금액은 220만 원까지 청구될 수 있습니다. 중개보수는 법적으로 상한선이 정해져 있으나, 중개사와의 협의를 통해 이보다 낮은 수준으로 조율하는 것도 가능합니다.그래서 부동산중개사를 정해 중개를 맡기시는 경우 최대 요율 선에서 지급 금액을 잘 협의 하시는 것이 필요합니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.그런 경우는 속칭 "알박기" 라고 하는 투자 방식이 실패한 결과라고 보시면 됩니다. 아파트를 짓기 위해서 일정 구역 내 땅을 건설사가 사들일 때, 그 주택의 주인들과 협상을 하게 됩니다. 이때, 어떻게든 더 높은 금액을 받기 위해서 끝까지 협의가 이루어지지 않다가 그 땅을 배치도에서 지우고 건설사가 주변부만 공사에 들어가는 것으로 설계변경했기 때문입니다. 이런 경우 아파트가 완공되면, 참 볼만 하겠지요?그 땅을 팔 기회는 사실상 영영 없어지는 것이니까요.지나친 욕심이 자기 발목을 잡은 결과 입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저도 주식에 관심이 많은데요, 여름철에 주식시장이 활발하지 않은 이유는 아마도 거래량이 감소하기 때문일 것입니다. 6-8월은 미국, 유럽의 주요 휴가철입니다. 이러한 나라들의 경우 3-4일이 아니라 주 단위로 쉬기 때문에 아마도 이러한 현상이 발생하는 것으로 알고 있습니다. 또 , 회사들의 1분기 실적발표 후 2분기 실적은 보통 8월중순-말에 몰려 있습니다. 따라서 이 시기 전까지 정보가 많이 없으므로, 흐름이 적을 수 밖에 없습니다. 그래서 여름에는 투자보다는 소비를 많이 하는 계절이므로, 이에 따라 주식시장이 활발치 않은 것입니다. 답변이 도움이 되시면 좋겠네요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.청약 당첨 후 이루어지는 소득이나 자산조회는 신용조회와 다릅니다. 그래서 별도의 통지알림이 가지 않습니다. 이것은 행정기관 간의 정보연계로만 처리하기 때문입니다. 다만, 본인이 원한다면 LH/SH 포털을 통해서 조회내역을 확인할 수 있습니다. 도움이 되셨다면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 전세사기는 여전히 존재하고 있습니다. 전세사기의 대표적인 유형으로는 ‘깡통전세’가 있으며, 이는 해당 주택의 가격이 전세보증금보다 낮은 경우로, 소유주가 파산하거나 경매로 넘어갈 경우 보증금 회수가 어려운 위험이 있습니다. 사실상 사기 아닌 사기가 여기서 발생을 하게 되는 것입니다. 또한 실제 집주인이 아닌 제3자가 대리 계약을 체결하는 명의 신탁 또는 위임 계약을 통한 사기도 존재합니다. 따라서 전세 계약을 고려할 경우에는 등기부등본을 통해 실소유자를 확인하고, 근저당권이나 전세권 등의 설정 여부를 반드시 검토해야 합니다. 또 문제가 없어 보이는데 저렴한 매물은 피하시길 추천 드립니다. 비싼데는 이유가 없지만, 싼건 이유가 있는 것이거든요.아울러 전세보증보험 가입 가능 여부도 반드시 확인해야 합니다. 한국주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등의 기관에서 제공하는 전세보증보험은 일정한 요건을 충족할 경우, 임차인이 전세금을 돌려받지 못했을 때 이를 보장해주는 제도입니다. 다만 보증보험이 가능한 매물인지 여부는 꼭 사전에 확인이 필요합니다.예비 신혼부부의 경우, 일정 수준 이상의 자금 여력이 있고 전세보증보험 가입이 가능한 안전한 매물을 확보할 수 있다면 전세 계약이 월세보다 낫습니다. 특히 향후 청약 또는 내 집 마련을 계획하고 있는 경우 전세는 무주택자 지위를 유지할 수 있다는 점에서도 유리합니다. 반면, 초기 자금 부담을 줄이고 유동성을 확보하고자 하는 경우에는 월세를 선택하여 1~2년간 지내며 재정 여건을 점검하고 향후 주거 계획을 수립하는 것도 적절한 방안입니다.결론적으로, 전세는 여전히 신중한 접근이 필요한 계약 방식이며, 철저한 사전 검토와 보증 절차가 병행된다면 충분히 선택할 수 있는 대안입니다. 그러나 현금 유동성이 중요하거나 목돈이 묶이는 것을 최소화하고자 한다면 일정 기간 동안 월세 거주를 선택하는 것도 좋을 것 같습니다.답변이 도움이 되셨다면 좋겠습니다. 감사합니다.