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네이버부동산과 실제 부동산 가격차이가 왜 나나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네이버부동산에 나온 매물 가격과 실제 부동산에서 안내받는 가격이 다른 경우는 흔히 발생합니다. 이유는 몇 가지가 있습니다.첫째, 광고용 매물 때문입니다. 일부 중개업소는 손님을 끌기 위해 실제보다 저렴한 ‘낚시 매물’을 올려두고, 막상 문의하면 “그 매물은 금방 거래됐다”며 다른 매물을 소개하는 경우가 있습니다. 이 때문에 네이버부동산에 올라온 가격이 실제 시세보다 낮게 보일 수 있습니다.둘째, 시세 변동 반영 시차입니다. 급매물이 나오거나 시세가 빠르게 움직일 때 네이버부동산에 등록된 가격이 최신 시세를 즉시 반영하지 못해 차이가 날 수 있습니다. 특히 부동산 시장이 과열되거나 침체될 때는 이 격차가 더 커집니다.셋째, 중개인 재량입니다. 같은 아파트나 빌라라도 집주인과 중개인이 협의한 ‘호가’가 다를 수 있고, 직접 부동산에 방문하면 협상 여지를 고려해 다른 가격을 제시하기도 합니다.어떤 쪽이 더 믿을 만하냐고 묻는다면, 네이버부동산 가격은 참고용, 실제 계약은 현장에서 확인한 가격을 기준으로 삼는 게 안전합니다. 특히 계약 직전에는 반드시 실거래가 조회(국토교통부 실거래가 공개시스템)를 통해 최근 거래된 금액을 확인하는 게 가장 객관적이고 확실합니다.문의 사항에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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실제로 빌라에 대한 전세 보증금 대출에 제한이 생기나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용대로 규제가 강화된것은 사실입니다. 전세사기가 빌라 중심으로 많이 발생했기 때문인데요. 아파트보다 시세 산정이 어렵고 매매가 대비 전세가율이 너무 높아 사고 위험이 크다는 것이 문제였습니다. 앞으로 빌라 전세 시장은 보증기관 심사 강화와 대출 제약 때문에 이전보다 확실히 진입장벽이 높아질 것으로 보이며, 상대적으로 아파트 전세에 비해 수요가 줄고 월세 전환 비중이 늘어날 가능성이 큽니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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전세 내놓으려는데 대출 상환 필수 인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.무조건 필수는 아니지만, 전세 세입자가 보증금을 지킬 수 있는지에 대해 확인해 봐야 합니다. 은행 대출이 세입자의 전세보증금보다 우선순위에 있기 때문에 세입자 입장에서는 불안할 수 있습니다. 그래서 실무에서는 “대출을 상환하고 근저당을 말소해야 세입자가 들어올 가능성이 높다”라고 안내하는 경우가 많습니다.특히 전세보증금 반환보증(주택도시보증공사 HUG 등)에 가입하려면, 세입자의 보증금이 은행 근저당보다 우선변제권을 확보할 수 있어야 합니다. 만약 3억짜리 집에 5천만 원 대출이 있고, 전세를 2억 5천에 놓는다면 세입자 보증금이 은행 채권보다 후순위가 되어 보증 가입이 어렵고, 세입자들도 계약을 꺼릴 수 있습니다.따라서 법적으로는 대출 상환이 필수는 아니지만, 원활한 임대를 위해서는 상황하는 것이 좋습니다. 문의사항에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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문자 그대로 집 앞에 지하철 역이 들어오면 어느 정도 집 값이 오르게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집 앞에 지하철이 들어오는 경우는 매우 큰 호재 입니다. 역세권 형성만으로도 집값이 인근 지역 대비 10% 이상 상승하는 경우가 많습니다. 특히 9호선처럼 주요 업무지구와 강남권을 직접 연결하는 노선은 수요층이 넓어져 시세에 주는 영향력이 더 크다고 볼 수 있습니다.다만, 역과 너무 가까운 경우 주거로서는 다소 가치가 떨어질 수 있습니다. 역과 도보 3-5분 정도 거리가 적당합니다. 결론적으로, 이러한 상황에도 불구하고 지하철 개통 이후 장기적으로는 집값이 주변 시세보다 높은 수준으로 유지될 가능성이 크며, 최소 수천만 원에서 많게는 억 단위 프리미엄이 붙을 수 있습니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.03
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도시자연공원 구역 내에서 신축 또는 영업행위가 불가능한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.도시자연공원구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정되는 토지이용 규제 구역으로, 도시 내 자연환경을 보전하고 시민의 휴식·여가 공간을 확보하기 위해 관리됩니다. 이 구역으로 지정되면 사유지라 하더라도 개발 행위가 크게 제한되며, 특히 건축물의 신축이나 증축, 용도변경 등은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 또한 카페나 음식점 같은 영리 목적의 영업 행위 역시 자연환경 보전 취지에 맞지 않기 때문에 일반적으로 불가능합니다. 다만 기존 건축물이 있는 경우에는 일부 보수나 유지·관리 차원의 행위는 가능할 수 있고, 공원 관리·이용에 필요한 시설물은 관련 법령과 지자체의 심의를 거쳐 제한적으로 허용될 수 있습니다. 결국 도시자연공원구역 내에서는 토지 소유권이 보장되더라도 개발 이익을 위한 신축이나 영업 활동은 사실상 불가하며, 해당 부지를 이용하려면 관할 지자체에 사전 협의를 거쳐야 합니다.잘 협의하시어 문제 해결 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.02
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잔금치루고 확정일자를 2주 내에 해도 전세 보증금
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세보증금 보호를 위해서는 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 핵심입니다. 대항력은 전입신고와 실제 거주를 통해 생기고, 우선변제권은 확정일자를 받아야 발생합니다. 질문하신 상황처럼 잔금을 치르고 난 후 바로 전입하지 않고 2주 정도 뒤에 전입신고와 확정일자를 한다면, 그 사이에 집주인에게 문제가 생기거나 다른 권리(가압류, 근저당 등)가 먼저 설정되면 보증금 보호에 불리해질 수 있습니다.즉, 잔금 지급일(10/15)과 확정일자일(10/30) 사이의 공백 기간 동안에는 법적으로 전세보증금이 충분히 보호되지 않습니다. 원칙적으로는 잔금과 동시에 전입신고 및 확정일자를 받아 두는 것이 가장 안전합니다. 만약 불가피하게 2주 뒤에 하신다면, 그 기간 동안 집주인이 추가로 대출을 받거나 채권자가 압류를 걸 경우 보증금 보호에 문제가 생길 수 있습니다.정리하면, 2주 뒤라도 전입신고와 확정일자를 하면 그 시점부터는 보증금 보호가 가능하지만, 그 전까지는 공백 위험이 존재하므로 되도록 잔금일과 동시에 처리하는 것이 안전합니다. 부득이하게 늦어질 경우에는 집주인의 등기부 상태를 미리 확인하고, 가능하다면 ‘임차권 등기명령’이나 계약서에 특약을 두는 방식으로 보완하는 것도 고려해 보시는 게 좋습니다.질문에 대한 답이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.02
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월세 계약자가 미리 집을 빼는 경우 보증금관련
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세입자가 2달 후에 이사를 가겠다고 한 시점이 계약 만료일인가요?그렇다면, 그 퇴거 통보는 유효합니다. 묵시적 갱신으로 진행되지 않고 그대로 계약만료가 되므로 계약만료일에 보증금을 돌려주는 것이 맞습니다. 그러나 세입자가 말한 날짜가 아직 계약만료일이 도달하지 않은 경우는 보증금을 내어줄 의무가 없습니다. 이 경우는 세입자가 먼저 계약을 해제하는 상황이기 때문입니다. 실무에서는 이럴 때 세입자가 다음 세입자를 구하고 중개수수료를 부담하여 계약을 이어지게 한 뒤 보증금을 받아 나가는 것으로 협의 하기도 합니다. 하지만 어디까지나 협의이고 원칙은 묵시적 갱신이 되지 않은 계약만료 전의 경우 계약만료일까지 보증금 지급을 유보할 권리가 집주인에게는 있습니다. 답변이 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.02
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부업의 시초는 어떻게 시작된건가요?!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.인류가 농경을 시작한 때로 거슬러 올라가볼게요. 농업사회에서는 농번기와 농한기가 발생합니다. 농사를 하기 힘든 겨울에는 시간적 여유가 있었으므로, 베틀로 옷감을 짜거나, 짚을 꼬아 생활용품을 만들고, 목공예나 도자기 같은 가내 수공업이 활발했습니다. 이것이 우리가 부업이라고 보는 가장 원초적인 형태입니다. 역사적으로 보면 중세 유럽의 길드 제도 아래에서도 농민이나 장인들이 본업 외에 집에서 간단한 생산 활동을 이어가며 소득을 보충했고, 조선시대 역시 농민들이 집에서 베를 짜거나 기름榨油(착유) 같은 일을 병행했습니다.현대시대에서는 이런 가내수공업 부업이 온라인 환경과 더불어 재택근무가 되었습니다. 질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.02
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우리나라에 수도권매립지는 어디가 적당할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현실적으로는 김포, 파주, 화성, 시흥 일부 외곽 지역 정도가 논의될 가능성이 있지만, 주민 반발과 환경 영향으로 선정이 쉽지 않습니다.수도권매립지 대체부지는 경기도 외곽 일부 지역이 후보가 될 수 있지만, 주민 반발과 환경 문제로 확정까지는 시간이 많이 걸리고, 주변 부동산 가격에는 부정적 영향을 줄 수 있습니다. 질문에 대한 답이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다 .
경제 / 부동산
25.09.02
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서울 부동산은 계속 오르는 걸까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단순히 ‘오르니까 사야 한다’는 마음으로 접근하면 패닉바잉으로 큰 손해를 볼 수 있습니다. 안정적으로 투자하려면 금융 부담과 장기 보유 계획, 지역별 수요와 공급 상황을 충분히 검토하고, 무리한 대출이나 단기 시세 차익만 바라보는 매수는 피하는 것이 안전합니다.예를 들어, 몇 년 전 강북 일부 빌라나 소형 아파트를 ‘오르면 무조건 오른다’는 마음으로 대출까지 끌어다 사신 분들은, 금리 인상과 정부 규제, 공급 물량 증가 등으로 가격이 잠시 조정될 때 대출 이자 부담과 전세 수요 감소로 단기간에 큰 손실을 겪었습니다.투자에 항상 조심하시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.02
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