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답변 내역

부천에 외국인 거주자가 많은 동네를 알고 싶어요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부천시는 오래전부터 외국인 거주자 많았어요.소사, 심곡, 춘의동 쪽은 싼 월세와 다가구 빌라가 많아서 중동이나 동남아 외노자가 많구요.원미동 송내동은 중국, 우크라, 러시아쪽 외국인들이 많습니다. 여기 공장들이 많거든요.특히 소사주 주변은 다문화가정 접근성이 높아서 외국인들이 자연스럽게 몰려 살기도 합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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만기전 퇴실, 세입자 구하자 갑자기 매매로 내놓는다는 집주인
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 참으로 안타까운 상황입니다. 하지만 재산에 대해 임대 혹은 처분의 결정은 소유주가 하게 되어 있으므로, 다음 월세 계약을 강제할 수는 없습니다. 스토킹 피해로 다른 곳에 거주하셔서 빨리 계약을 해지해야 하는 상황은 안타깝지만, 소유자가 아닌 이상 적법한 계약을 할 수 없는 점이 안타깝네요.이런 경우에는 월세 세입자를 구하되, 짧게 있기를 원하는 사람(즉, 질문자님의 남은 기간 정도) 을 구하여 집주인에게 전대를 동의 받아 진행하시는 것이 어떨까 생각이 듭니다. 다만, 임대인(집주인)의 동의 없는 전대는 불법이므로, 부동산을 통해 집주인의 의중을 확인해서 해당 방식으로 전대하여 월세 손해를 최소하하는 것이 좋을 것 같습니다. 질문에 대한 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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집 두채일 때 전세 살면 세금이 나오나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 세금은 주택을 보유하고 계시다면 항상 세금은 나옵니다. 다만, 지금 같이 2주택자 라면 더 많은 세금이 나오고요. 게다가 그것을 다 임대주셨다면 임대소득세를 내셔야 합니다. 재산세재산세는 매년 6월과 9월에 부과되며, 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 계산됩니다.2주택 이상이면 1주택자보다 세율이 높아지는 중과세가 적용될 수 있습니다.다만 재산세 중과는 주택 수와 공시가격 합산액, 지역별 기준 등에 따라 달라집니다. 서울 등 일부 지역은 2주택부터 중과세율을 적용받기도 합니다.종합부동산세(종부세)1인 기준으로 주택 공시가격 합산이 일정 기준(2025년 기준 11억 원 이상, 조정대상지역 9억 원 이상 등)을 초과하면 종부세 대상이 됩니다.2주택자 이상이면 기본 공제 후 합산 과세하며, 다주택자에게는 중과세율이 적용됩니다.전세로 다른 집에 거주해도 본인이 보유한 주택 수에는 영향을 주지 않습니다.임대소득세주택 2채를 모두 전세로 주는 경우 임대소득세가 발생할 수 있습니다.다만 연 2,000만 원 이하 임대소득이면 분리과세 선택이 가능하며, 2,000만 원 초과 시 종합과세 대상이 됩니다.임대소득이 있으면 연말정산 또는 종합소득 신고 시 신고해야 합니다.세금에 대해 불성실하게 신고하거나 무신고로 임대를 하시는 경우 연 9~12% 수준의 가산세 및 연체이자가 발생합니다. 이것이 지속되면 가지고 계신 재산에 압류가 발생합니다. 전세보증금 이나 임대로 계좌가 동결되면, 상황이 많이 심각해지겠죠.잘 확인하셔서 세금납부하시고 임대하시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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아파트 전세사는데 집주인이 집을 팔라고 합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 안타까운 상황입니다. 계약갱신 청구권은 기존 집주인에게 행사는 가능하나 새 집주인은 기존 계약의 계약갱신청구권은 인정하지 않아도 됩니다. 따라서 계약이 만료되고, 새 집주인이 실거주하겠다고 하면 해당 계약은 거기서 만료됩니다. 두번째로 이사비용 문제네요. 이것도 마찬가지로 집주인이 이사비용이나 위약금을 부담할 필요는 없습니다. 다만, 계약서에 해당 내용이 명시되어 있다면 가능합니다. 예를 들면 "계약갱신 청구권을 사용하지 못하게 된 경우 이사비용을 지급한다." 와 같은 특약 말이죠.지금 같은 상황에서는 안타깝지만, 새 집주인의 의사를 확인한 후, 이사를 가야만 하는 상황이라면 어쩔수 없이 준비를 하셔야 할 것 같습니다. 원하시는 답변 드리지 못해 죄송합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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동거인 세대분리 / 이후 버팀목 전세대출 관련
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론적으로 세대분리가 되면 버팀목 전세대출은 가능합니다. 다만, 질문자님이 다른 주택을 보유중이고, 동거인께서 세대주인 상황으로 함께 동거를 하는 상황이라면, 말씀하신 대로 분리해야 합니다. 안전한 방법은 세대분리(주민등록등본 수정) → 전입신고(또는 임대차계약 체결) → 대출 신청(또는 예비세대주로 신청) 순서를 맞추는 것입니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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생애첫주택.. 무주택자 혜택 얼마나 좋은건가요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.금리조건에서 큰 차이가 있습니다. 적게는 1% 에서 많게는 3% 까지 차이가 나기도 합니다. 대출원금에 따라 연간 부담해야 하는 금액이 크게 차이가 나기 시작합니다. 즉, 같은 돈을 벌어도 은행에 내는 돈이 차이가 많이 나기 때문에 생활여건에서 실감하는 것이 큽니다. 3억을 빌린다고 가정해 보겠습니다. 일반 은행은 약 4.7% 로 계산 했을 때, 1년에 1400만원을 은행에다 내야 하는데, 무주택자 생에 최초 혜택을 볼 경우 1.5% 대에서 금리를 가져올 수 있기 때문에, 2년에 450만원만 이자 비용이 발생합니다. 대략 1000 만원의 차이가 나는데, 이것은 매달 80만원 가량의 현금 차이로 돌아옵니다. 한달에 30만원만 생활비에 더해져도 살림하기 훨씬 나아지는데.. 80만원이면 엄청 큰 차이지요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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재건축 때문에 계약 기간 중 이사를 요구받았는데, 꼭 나가야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 상황에서는 임차인으로서 계약 기간 동안 거주할 권리가 가장 우선합니다. 주택임대차보호법상 임대인은 정해진 계약 만료일 이전에 재건축이나 철거를 이유로 임차인에게 퇴거를 강제할 수 없고, 임차인이 동의하지 않는 한 중도 해지를 요구할 권한도 없습니다. 즉 계약이 11월까지로 되어 있다면, 그때까지는 집주인의 재촉과 상관없이 합법적으로 거주할 수 있습니다. 집주인이 제시한 이사비나 중개비 지원은 임차인의 자발적 동의를 이끌어내기 위한 제안일 뿐, 법적 의무는 아니며 임차인이 수용하지 않으면 효력이 없습니다.만약 집주인이 계속해서 퇴거를 요구하거나 압박을 가한다면, 임차인은 “계약 기간 내 주거 안정권”을 근거로 대응할 수 있고, 불필요한 간섭이 반복된다면 내용증명 발송 등을 통해 권리를 명확히 주장하는 방법도 있습니다. 계약 만기 이전에 나가야 하는 상황이 된다면, 반드시 임차인의 자발적인 합의가 있어야 하고, 그 과정에서 합당한 이사비·위약금 보상 등을 조건으로 협의할 수 있습니다.정리하면, 지금은 원하시는 집을 찾을 때까지 계약 만료일까지 거주할 권리가 보장되며, 집주인의 일방적인 요구 때문에 서둘러 이사할 필요는 없습니다. 따라서 불필요한 압박이 이어질 경우, 법적 권리를 근거로 단호히 대응하는 것이 바람직합니다.질문에 도운이 되시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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앞으로 상가는 어떤 방향으로 흘러가게 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산은 그 주기가 30년 이상으로 긴 편입니다. 현재 상가는 하락의 위기를 맞고 있습니다. 오프라인 판매가 줄어들고 온라인 판매가 늘어난 것도 문제지만, 더 중요한 것은 가게를 운영하는데 있어서 인건비가 너무 많이 들기 때문입니다. 앞으로도 인건비는 나날이 늘어갈 것이며, 인원을 최소화하다가 결국은 문을 닫는 상가가 많아질 것입니다.반대로 사람들이 몰리는 곳, 즉 몰릴 수 밖에 없는 곳을 공략해야 효과가 있습니다. 아직도 권리금 주고 거래되는 상가들이 있지요. 결국에는 부익부 빈익빈으로 갈 것입니다. 상권이 조금이라도 쇠락할 것 같은 조짐이 보인다면, 제일 먼저 털고 나오시는 것이 바람직합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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묵시적 갱신에 해당하는지 질문(집주인이 6.5개월전 실거주의사표시 유효여부)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.판례와 실무상 6.5 개월은 너무 이른 시기라 통지 효력 없음.묵시적 갱신 성립이 맞는 해석이나, 집주인의 반발이 예상됨.볼 수 있다는 것이 판례와 실무상의 의견임. 다만, 6.5개월이나 먼저 통지를 한 만큼 아마도 한번 더 할 가능성이 큼.정리하면, 실무상으로는 6.5개월이 이르기는 하지만 애매합니다.만약 집주인이 실거주를 정말 원한다면 2개월이 도래하기 전에 다시 말할 가능성이 있습니다.이 경우에는 답변을 하지 않아도 전화번호가 맞다면 통지를 받은 것으로 해석합니다. 즉 읽고 답장 안해도 통지 효력있음.이상입니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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금리 인상과 부동산 시장, 어떤 관계가 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 질문자님의 "금리가 빠르게 오르고 있다" 는 것부터 바로잡을 필요가 있겠네요. 현재는 그 반대에 가깝습니다. 한국은행은 2025년 8월 28일 기준금리를 연 2.50%로 동결했고, 올해 들어서는 인하를 거쳐 이 수준을 유지하는 국면입니다.그래도 금리가 오른다고 가정하고 생각해 보면, 일반론적으로 금리 상승은 부동산 거래 절벽으로 이어집니다. 대출이자와 원리금상환액이 커지면 같은 소득으로 감당할 수 있는 주택가격(상환능력)이 낮아지고, 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 규제가 작동해 대출 한도도 줄어듭니다.우리나라는 실제로 대출규제까지 겹치면서 레버리지 진입 자체가 어려워 졌습니다. 즉, 남의 돈으로 내집사기가 불가능에 가까워 졌다는 말이지요.전월세 시장에서는 금리가 오르면 집주인이 목돈(전세보증금)을 받아 은행에 묵혀둘 기회비용이 커지기 때문에 월세 선호가 강해지고, 세입자도 높은 기회비용 때문에 전세보다 월세·반전세로 이동하는 경향이 커집니다.그러니까 지금 금리 동결 + 부동산 규제가 전세를 월세로 전환하는 구조적 압박이 되고 있는 것입니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.30
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