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지방 아파트 취득세 중과 제외 저가주택 기준이 상향되었나요?
안녕하세요, 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.말씀하시다시피 지방 아파트 취득세 중과 제외를 위한 저가주택 기준이 상향되었습니다.변경된 내용은 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 전용면적이 60㎡ 이하인 신축 소형주택(취득가액은 수도권: 6억 원 이하 / 지방: 3억 원 이하)이 대상으로 합니다. 여기에는 다가구, 다세대, 연립주택, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔 (아파트 제외)이 포함되는데요, 2024년 1월 10일 이후 준공된 주택을 최초 유상취득 시 주택 수에서 제외되어 취득세 중과세 완화 적용이 되는 점입니다.기존 소형주택은 면적과 취득가액, 유형은 동일하지만 조건에서 등록임대사업자가 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 유상취득하고, 60일 이내에 임대등록 시 주택 수에서 제외되어 취득세 중과세 완화 적용한다는 점에서 차이가 있습니다.지방 미분양 아파트에 대한 부분은 전용면적이 85㎡ 이하이며, 취득가액은 6억 원 이하로 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 준공된 지방 미분양 아파트를 취득 시 주택 수에서 제외되어 취득세 중과세 완화 적용이 가능합니다.이러한 조치는 주택 공급 활성화와 부동산 시장 안정화를 목표로 시행되고 있으며, 이러한 변경 사항을 고려하여 부동산 거래 시 취득세 부담을 줄일 수 있는 기회를 활용하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.05
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부동산의 수익환원법은 언제 사용되는 방법인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.수익환원법은 부동산의 미래 수익을 현재 가치로 환산하여 가격을 산정하는 방법입니다. 이 방법은 주로 수익형 부동산이나 임대 수익이 발생하는 자산의 가치를 평가할 때 사용됩니다. 아래에서 구체적으로 언제 이 방법이 사용되는지 정리해드리겠습니다.수익환원법은 수익형 부동산 가치 평가에 사용할 수 있습니다.상업용 부동산 (예: 오피스, 상가, 쇼핑몰), 임대 아파트, 원룸, 오피스텔, 호텔, 리조트 등 숙박업 시설, 창고, 물류센터 등 수익을 창출하는 부동산과 같이 임대료 수익이 주요한 가치의 근거가 되는 경우 해당 부동산이 발생시키는 순수익을 기반으로 가치를 산정합니다.또한 투자 목적으로 부동산을 평가할 때도 사용할 수 있는데요, 부동산이 투자 자산으로 거래되는 경우에 투자자가 부동산 구매를 통해 얻을 수 있는 수익률을 계산하고, 이를 바탕으로 적정 매매가를 판단합니다. 예를 들어 투자 수익률을 기준으로 특정 상가의 구매 여부를 결정 할 수 있습니다.그리고 금융 기관의 담보 평가에 많이 사용됩니다. 부동산 담보 대출 시, 담보물의 수익성을 기반으로 대출 가능 금액을 산정할 때 이를 사용하고, 금융 기관은 부동산의 수익 잠재력을 평가하여 대출 한도를 설정하게 됩니다.또한, 법적·세무적 가치 평가에도 활용합니다. 부동산의 세금 부과 기준이나 법적 분쟁에서 가치를 산정할 때에도 활용하는데 예를 들면 상속이나 증여로 인한 부동산 평가, 법원 감정시에 이용하게 됩니다.이는 수익 기반의 평가로 투자자나 금융 기관이 선호하는 방식입니다. 이는 부동산의 실질적 가치를 반영하여 미래 수익성을 판단할 수 있게 합니다. 부동산의 장기적 수익성을 고려하여 적정 가치를 산출하기 때문이죠.하지만 NOI와 환원이율의 작은 변화에도 가치 평가가 크게 달라질 수 있습니다. 그리고 임대료 상승률, 공실률 등 미래 변수를 정확히 예측하기 어려우며, 정확한 환원이율을 산정하기 위해 지역 시장 정보와 거래 사례가 필요하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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한국부동산원 실거래조사 잘 아시는 세무사님 혹은 공인중개사님께 질문드립니다
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 매수 시 자금조달계획서 제출 후 한국부동산원 실거래 조사에서 증빙자료 제출 시 중개수수료와 관련된 문제는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.실거래 조사 시 중요한 것은 실제 거래 금액과 자금 흐름의 투명성입니다. 중개수수료는 계약서에 기재된 금액이 아니라 실제로 지급한 금액이 기준이 됩니다. 즉, 계약서상 중개수수료(0.7%)와 실제로 협의한 수수료 금액이 다르더라도, 실제 지급한 금액에 대한 영수증 증빙이 있다면 문제가 되지 않습니다.한국부동산원 실거래 조사에서 주된 관심사는 매매대금의 출처 및 자금의 흐름입니다. 중개수수료는 법정 한도 내에서 협의가 가능하므로, 실제로 협의된 금액이 적법하다면 이를 문제 삼을 가능성은 낮습니다. 단, 중요한 것은 일관된 증빙자료입니다. 영수증과 입금 내역이 실제 지급한 금액과 일치해야 합니다. 계약서상에 과도하게 높은 금액을 기재하거나 법정 수수료를 초과한 경우는 문제가 될 수 있습니다.우선 계약서 상의 중개수수료 금액을 수정할 필요는 없어 보입니다. 다만, 중개업소에서 실제 협의한 금액으로 영수증을 발급받으세요. 영수증에 중개사무소의 상호, 대표자명, 중개업 등록번호, 지급 금액 등이 명확하게 기재되어야 합니다. 그리고 실제 지급한 중개수수료를 계좌이체로 입금하고 해당 이체 내역을 보관하면 더욱 신뢰할 수 있는 증빙이 됩니다. 조사 시 계약서상 수수료와 실제 지급 금액이 다른 이유에 대해 "협의한 금액"이라고 설명하면 됩니다. 한국부동산원은 법정 한도 내 협의된 수수료를 인정하기 때문에 이는 문제가 되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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당근으로 고가의 아파트를 거래하는게 합당한가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.당근마켓과 같은 중고거래 플랫폼에서 아파트 거래를 시도하는 경우가 일부 있지만, 이는 안전성과 법적 절차 측면에서 상당한 위험이 있습니다. 아파트 거래는 일반적인 중고거래와는 다르게 법적 절차, 세금 문제, 그리고 등기 이전 등 복잡한 과정이 필요하기 때문입니다.당근마켓에서 아파트 거래는 가능은 하지만 비합리적이고 위험합니다. 부동산 거래는 법적 서류, 계약서 작성, 등기 이전 등 절차가 필수입니다. 당근마켓과 같은 플랫폼은 이러한 절차를 전혀 보장하지 못합니다. 일반적으로 공인중개사를 통해 안전하게 진행해야 합니다.당근마켓에서 아파트 거래 시 부동산 매매 계약서 작성이 제대로 이뤄지지 않을 수 있습니다. 계약서의 누락 사항이나 미비한 조건이 향후 분쟁으로 이어질 가능성이 큽니다. 그리고 부동산 거래 시 반드시 확인해야 할 등기부등본 확인, 권리 관계, 근저당 설정 여부 등을 당근마켓을 통해서는 검증하기 어렵습니다.부동산 거래는 소유권 이전 등기를 통해 법적으로 소유권이 넘어가야 합니다. 만약 당근마켓 거래에서 이런 절차를 생략하거나 미흡하게 진행되면 소유권 이전이 제대로 되지 않을 수 있습니다. 그리고 공인중개사가 없기 때문에 중개사고에 대한 보호를 받을 수 없습니다. 부동산 거래는 금액이 크기 때문에 작은 실수도 큰 피해로 이어질 수 있습니다.안전하게 아파트 거래를 하려면 부동산 거래는 공인중개사를 통해 정식으로 진행하는 것이 가장 안전합니다. 등기부등본으로 소유권과 권리 관계를 확인하며 설명받고, 법적 하자를 방지하기 위해 중개사를 통해 계약서를 작성하는 것이 바람직합니다. 아파트 거래는 반드시 공인중개사를 통해 정식 절차를 거치는 것이 안전하며, 당근마켓의 직거래와 같은 위험한 거래는 절대 추천하지 않습니다. 만약 해당 거래를 시도하는 상대를 만난다면, 주의 깊게 검토하고 전문가의 도움을 받으세요.
경제 / 부동산
24.12.17
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전세제도는 왜 사라지지않는걸까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전세 제도는 한국에서 독특하게 발달한 주거 방식으로, 특수한 경제·사회적 맥락에서 비롯되어 지금까지 유지되고 있습니다. 먼저 세입자 입장에서는 주거비 부담이 완화될 수 있습니다. 월세를 내지 않고 일정 금액을 맡겨서 집을 사용하므로, 장기적으로 주거비 부담이 적습니다. 그리고 보증금을 반환받을 수 있기 때문에 자산을 잃지 않고 거주할 수 있다는 점에서 경제적으로 매력적입니다.집주인 입장에서는 전세금을 활용해 다른 투자(예: 추가 주택 구입)나 부채 상환에 쓸 수 있습니다. 은행 대출보다 전세금을 통한 자금 확보가 더 유리했던 시기가 있었습니다.따라서 전세는 월세와 비교해 상대적으로 낮은 월간 주거비 부담으로 주거를 제공하므로, 주택 시장에서의 균형을 유지하는 역할을 해왔습니다.하지만 최근 전세 사기와 위험성이 대두되고 있는데요, 보증금 반환 불이행, 악성 임대인 문제 등으로 큰 사회적 논란이 되고 있습니다. 전세금을 회수하지 못하는 경우, 세입자의 경제적 피해가 크고, 임대인에게는 집값 하락 시 전세금을 반환하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 이를 통해 향후 전세제도를 전망해보자면 최근 금리 인상과 전세 사기 등의 문제로 월세 선호도가 증가하고 있습니다. 집주인 입장에서도 금리가 높아지면서 전세금을 운용할 수 있는 수익률이 감소해 월세로 전환하는 추세입니다. 따라서 전세는 점차 줄어들고, 보증부 월세(보증금을 일부 두고 월세를 내는 방식)로 전환될 가능성이 높습니다. 정부 지원 주거 상품(행복주택, 임대주택 등)이 확대되면 전세 제도의 의존도가 낮아질 수 있습니다. 전세 제도는 아직도 세입자와 집주인 모두에게 경제적으로 유용한 선택지로 작용하기 때문에, 당분간은 완전히 사라지지 않을 가능성이 높습니다! 😊
경제 / 부동산
24.12.16
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신축아파트 관리비 부과는 언제부터인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.신축 아파트 관리비는 입주 기간이 시작되면 납부 의무가 발생합니다. 입주 시점에 따라 관리비 납부 기준이 달라질 수 있습니다.신축 아파트 관리비는 입주 시작일 기준으로 발생합니다. 입주 시작일이 되면, 입주 여부와 관계없이 관리비가 부과되기 시작합니다. 이는 공동 관리비(공용 전기, 청소, 경비 등) 항목이 입주민의 실제 입주 여부와 상관없이 발생하기 때문입니다. 입주하지 않았더라도 전체 입주민이 공용 설비를 유지하고 관리해야 하는 책임이 있기 때문에 모든 세대가 관리비를 부담합니다.실제 입주 후 추가 발생 항목으로는 개별 사용량(전기, 수도, 가스 등): 실제 입주 후 사용량에 따라 별도로 부과됩니다. 따라서 입주하지 않은 기간에는 공용 관리비만 청구되며, 개별 사용량은 부과되지 않습니다.입주 계약서나 관리규약을 통해 관리비 납부 시작일과 관련된 조건을 확인하세요. 그리고 입주 전 기간 동안 부과된 관리비 항목을 상세히 확인하고, 공용 관리비와 개별 관리비가 적절히 분리되어 청구되었는지확인하세요. 또한 관리사무소에 문의하여 입주일에 따른 관리비 부과 기준을 명확히 확인하세요. 😊
경제 / 부동산
24.12.16
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아파트 팔때 짜잘한 하자는 보수해서 펄아야 하나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.아파트를 매도할 때 보수 여부는 매도자의 상황, 매수자의 기대, 그리고 매수자와의 협상 과정에 따라 다릅니다. 모든 문제를 보수해야 하는 것은 아니며, 상황에 따라 전략적으로 접근할 수 있습니다. 1. 보수를 해야 하는 경우① 매매가를 높이고 싶을 때 : 집을 정돈하고 작은 하자를 수리하면 매수자에게 긍정적인 인상을 줄 수 있어 매매가를 높게 설정하거나 빠르게 거래를 성사시킬 수 있습니다. 예를 들면 벽지와 도배, 페인트 등 간단한 인테리어 정비, 혹은 문고리, 수도꼭지, 전등 등 간단한 교체 작업이나 누수, 곰팡이, 파손된 부분 등 눈에 띄는 하자의 수리가 필요한 부분입니다.② 눈에 띄는 하자 해결 :벽의 균열, 창문 파손, 문짝 고장 등은 매수자의 신뢰를 떨어뜨릴 수 있으므로 우선적으로 보수하는 것이 좋습니다. 주요한 시설(보일러, 배관, 전기 설비 등)에 문제가 있으면 반드시 수리해야 합니다.③ 경쟁력을 높이고 싶을 때 : 비슷한 조건의 매물이 많을 경우, 깔끔한 상태를 유지하면 더 나은 선택지로 보일 수 있습니다. 2. 보수를 하지 않아도 되는 경우① 매수자가 직접 리모델링을 원하는 경우 : 많은 매수자가 집을 구매한 후 자신만의 스타일로 리모델링하려고 하므로, 굳이 큰 비용을 들여 수리할 필요가 없습니다. 특히 구축 아파트의 경우, 매수자가 전체 리모델링을 계획할 가능성이 큽니다.② 매매가를 낮춰 협상할 때 : 수리에 들어갈 비용만큼 매매가를 낮춰 매수자와 협상할 수 있습니다. 예를 들면, 수리에 500만 원이 들 경우, 매매가를 500만 원 낮추어 하자 보수를 매수자가 직접 하게 합니다.③ 눈에 띄지 않는 사소한 문제 : 생활 흔적에 해당하는 경미한 하자(작은 스크래치, 약간의 도배 상태 문제 등)는 굳이 보수하지 않아도 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.간단한 수리는 매매가 상승이나 빠른 거래에 도움을 줄 수 있지만, 모든 보수를 꼭 해야 하는 것은 아닙니다. 보수 여부는 비용 대비 효과와 매수자와의 협상 가능성에 따라 전략적으로 결정하세요. 집의 상태와 매수자 유형에 따라 달라질 수 있으므로 담당하는 공인중개사의 의견도 참고하세요. 😊
경제 / 부동산
24.12.16
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만약에 5억짜리 새아파트 살려고하면 아파트대출나오나요? 분양권사야되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.5억 새 아파트를 구매하려고 할 때, 아파트 대출 가능 여부와 분양권 구매 절차를 이해하는 것이 중요합니다. 아래에서 부동산 대출의 절차와 분양권 구매 여부, 그리고 집 구매 과정에서 필요한 내용을 단계별로 설명하겠습니다.아파트의 대출 가능 여부는 LTV(Loan-to-Value Ratio)와 DSR(Total Debt Service Ratio)를 기준으로 판단해볼 수 있습니다.LTV는 담보인정비율로, 주택 매매가 대비 대출 가능한 금액 비율입니다. 투기과열지구나 조정대상지역에서는 LTV 비율이 낮게 적용됩니다. 예를 들어 9억 원 이하 부분은 60%, 9억 초과는 50% 등, 비규제 지역에서는 LTV가 70~80%까지 적용될 수 있습니다.DSR은 총부채원리금상환비율로, 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 초과하지 않아야 합니다. 소득 증빙(직장 소득, 사업소득 등)과 신용 점수에 따라 대출 한도가 결정됩니다. 은행에서 대출 심사 시 이를 가장 중요하게 봅니다.분양권은 아직 입주하지 않은 상태에서 아파트 분양받은 권리를 사고파는 것을 의미합니다. 새 아파트를 구매하려는 경우, 입주 전 분양권 상태일 수도 있고, 입주 후 일반 매매일 수도 있습니다. 분양권 구매 시 중도금 대출이 이미 실행 중인 경우가 많습니다. 대출 승계 여부를 확인해야 하며, 대출 승계 시 소득과 신용을 기준으로 추가 심사가 필요합니다. 그리고 분양권에는 분양가 외에 추가로 지불해야 하는 프리미엄(피)이 있을 수 있습니다.부동산 대출 절차를 간단히 설명드리자면 집 구매 계약서 작성 전 대출 한도를 사전 문의해보셔야 합니다. 소득, 신용도, 부채 상황 등을 제출하면 대출 한도를 알려줍니다. 그리고 디딤돌대출, 보금자리론, 시중은행 대출 등 다양한 상품 중 본인 상황에 맞는 대출을 선택합니다. 이후 자금계획이 세워졌다면 아파트 매매 계약서를 작성한 뒤 은행에 대출 신청을 합니다. 이때 계약금 납부(매매가의 10% 정도)한 후 계약서 사본, 인감증명서, 주민등록등본 등을 준비해서 심사를 신청하면 심사가 정상적으로 완료되면 잔금일에 맞춰 대출금이 집주인 계좌로 송금됩니다. 일반적으로 대출 실행은 잔금일 2~3일 전에 진행됩니다.😊
경제 / 부동산
24.12.16
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농업인 주택의 요건은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.안녕하세요! 농업인 주택은 일정 요건을 갖춘 농업인이 농지 인근에 건축하여 거주할 수 있는 주택을 의미합니다. 이러한 주택은 농업인의 주거 안정과 농업 환경을 고려한 제도적 지원을 받습니다. 먼저 농업인의 조건에 맞아야 하는데요, 농업 경영체에 등록된 자이거나 실제 농업에 종사하면서 연간 90일 이상 농업 활동을 하는 자 혹은 농업을 주업으로 하며 농업 소득이 주요 소득원인 자를 농업인이라고 합니다.농업인 주택은 농업 활동을 위해 농지나 농업 시설 인근에 거주하는 것을 목적으로 합니다. 건축 후 실제 농업인이 거주하지 않거나 농업 활동을 중단할 경우, 주택의 농업인 전용 요건이 충족되지 않게 됩니다. 그리고 농업인 주택은 농업진흥지역 또는 농지법에 따라 농업 목적으로 허용된 지역에 건축할 수 있습니다. 농지의 전용 허가를 받아야 하는 경우도 있으므로, 사전에 관할 관청(시·군·구청)에서 허가 여부를 확인해야 합니다.농업인 주택은 농업인과 가족이 거주하는 주택으로, 농업 활동에 필요한 규모와 설비를 갖추어야 합니다. 통상적으로 주택 규모에 대한 명확한 제한은 없으나, 농업과 연관된 부속 시설(창고, 작업 공간 등)을 포함하는 경우가 많습니다. 농업인 주택 건축 시, 정부나 지자체로부터 융자나 보조금을 받을 수 있는 경우, 해당 사업의 요건에 따라 농업인 자격, 소득 수준, 지역 등이 검토됩니다.
경제 / 부동산
24.12.16
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LH임대아파트 자격조건이 어떻게되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.노후 주거 안정을 위해 LH 임대아파트 입주를 고려 중이시군요. 만 65세 이상의 무주택 세대구성원을 대상으로 하는 고령자 매입임대주택에 대해 안내해 드리겠습니다.먼저 입주 자격으로는 모집공고일 기준으로 해당 지역에 거주하는 만 65세 이상의 무주택 세대구성원이며, 소득 및 자산 기준을 충족하면 지원할 수 있습니다. 1순위: 생계·의료급여 수급자, 지원대상 한부모가족, 주거지원이 시급한 가구, 저소득 고령자, 월평균 소득 70% 이하이며 영구임대 자산 기준을 충족하는 장애인.2순위: 월평균 소득 50% 이하이며 영구임대 자산 기준을 충족하는 자, 월평균 소득 100% 이하이며 영구임대 자산 기준을 충족하는 장애인.※ 자세한 소득 및 자산 기준은 LH공식 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.임대 조건으로는 시중 시세의 40% 수준으로 저렴하게 제공되며, 제한 없이 안정적으로 거주하실 수 있습니다.신청 방법은 LH 공식 홈페이지나 마이홈 포털에서 지역별 모집 공고를 확인하시면 되는데요, 모집 공고에 따라 해당 지역 주민센터나 LH 지사를 통해 신청하실 수 있습니다.유의 사항을 말씀드리자면 신청 전에 소득, 자산, 연령 등 자격 요건을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 그리고 신청서 작성 시 모든 정보를 정확하게 기재해야 하며, 허위 정보 제공 시 불이익이 있을 수 있습니다. 고령자 매입임대주택은 저소득 고령자분들이 현 생활권에서 안정적으로 거주할 수 있도록 지원하는 제도입니다. 자세한 내용은 LH고령자 매입임대주택 안내를 참고하시기 바랍니다.추가로 궁금하신 사항이 있으시면 언제든지 문의해 주세요.
경제 / 부동산
24.12.10
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