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부동산에 투자할 때 자금 조달은 어떻게 세워야 하나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 부동산 투자를 하기 위해서는 가장 좋은 방법은 자기자본 100%로 하는 것이 좋습니다.지금 처럼 부동산 하락기에 대출을 활용를 할 경우 부동산 매입 시 하락의 위험이 있고, 대출이자로 인해서 이중고를 겪을 수 있기 때문입니다. 우리가 주식을 할때도 대출을 내어서 빚투를 하는 이유는 상승분이 대출이자를 상쇄를 시키고도 이익이 나는 경우일때 대출을 활용한 투자를 하는 것입니다. 지금처럼 부동산 하락기에는 대출을 활용한 레버리지는 투자 손실의 위험이 큽니다. 금리가 인하를 할 경우 대출을 활용을 해서 자기자본과 함께 투자를 해서 상승할 시 매도하는 전략을 해야 합니다. 통상적으로 부동산 저점 시기에는 갭투자나 대출을 활용해서 최소 자기 자본으로 투자를 하는 경우 2년 뒤 양도세 없이 매도를 하는 전략을 많이 하고 특히 금리가 낮을 경우 임대부동산을 매입할때 자기자본 + 대출을 해서 대출이자 비용보다 월 임대수익율을 분석을 해서 투자계획을 세웁니다.투자하기전에 반드시 자기자본, 대출비율, 금리 투자가치등을 분석해서 수익율을 계산을 해보시고 투자를 하시길 권장드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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경매라는 것을 배워보고 싶은데 어디서 배워볼 수 있을지요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 혼자 독학을 하고 싶은 경우 서점에 가셔서 경매 초보 도서를 한권 사서 한번 보시고 그 다음으로 동영상강의등을 보시면 어느 정도 용어나 흐름이나 프로세스에 대해서 익힐 수가 있습니다. 장점은 비용이 크게 들지 않지만 단점은 경매라는 심화적이고 깊이 있는 스킬을 습득하는데 어려움이 있을 수 있습니다.비용이 좀 들더라도 학원을 추천을 드립니다. 학원에서 이론을 해보고 직접 현장 임장과 낙찰까지 원생들과 함께 공동으로 경험을 해보는것이 가장 좋은 방법입니다. 하지만 학원비가 비싸다는 것이 단점이긴 합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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월세나 전세 실거주집 주소, 사업자등록 가능여부
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임차인이 사업자 등록을 하기 위해서는 임대인의 동의서를 요청 할 수 있습니다. 이 것은 임대차계약이 주거목적에 한정되어져 있기 때문에 사업을 하게 될 시 집주인(임대인) 동의가 있어야 한다는 것입니다.따라서 사전에 사업자 등록을 하기전에 본인의 자가가 아니고 임대차 주택으로 사업자등록을 할 경우 임대인의 동의를 얻어야 합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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시골집들은 지적도가 얼마나 정확하게 되어 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.시골지역의 경우 측량이 틀린 경우가 많고 측량을 해서 경계에 대한 분쟁도 많이 있었습니다. 시골지역의 경우 개발에 대한 이슈가 적고 거주와 생활에 많이 신경을 쓰기 때문에 크게 신경을 쓰지 않지만후손들이 물려 받았을 경우나 측량에 대한 관심이 있는 사람들이 경계 측량을 신청을 해서 정확하게 경계를 정하고다른 사람이 자기 땅을 침범했을 경우 토지인도 및 건물 철거, 부당이득반환청구를 하는 경우도 많이 있습니다.우선적으로 그런 경우 한번 경계 측량을 신청하셔서 정확하게 하셔도 될 것으로 보입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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외국인이 한국 부동산을 소유할 수 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.네 가능합니다. 외국인이 국내 부동산 투자가 가능합니다.부동산 투자이민제가 있습니다. 외국인이 국내 부동산 중에 우리나라 정부로 부터 지정된 특수 지역의 특정 부동산에 10억 이상 투자하면 한국에서 거주 할 수 있는 제도도 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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현재 서울의 전세가율은 몇프로인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.2024년 09월 한국감정원 통계자료에 의하면 전국 부동산 전세가율은 64% 입니다.그중에 서울의 전세가율은 58.5%를 나타내고 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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강남아파트 가격 상승이 다른 서울 지역으로 전이될 가능성도 있을까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.글쎄요 개인적인 의견이지만 현재 정부의 다주택자에 대한 규제와 고금리로 인한 대출이자에 대한 부담등으로 똘똘한 한채만 상승을 하는 양극화 현상이 나타나고 있습니다. 외곽이나 비 인기지역, 특히 지방의 경우 키 맞추기하기에는 다소 많은 시간과 정부의 정책 변화가 있어야 가능하다고 보여 집니다. 또한 인구를 줄고 있기 때문에 사람이 몰리는 즉 인기 있는 지역의 아파트는 더욱더 가치가 올라가고 그러지 못한 곳의 부동산은 최악의 경우 빈집으로 남을 가능성도 있다고 보여 집니다. 부동산 양극화가 더욱더 심화되지 않을까 사료됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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분양가 상한제 적용된 아파트라는 건 무슨 뜻인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.분양가 상한제는 정부에서 투기적 거래를 줄이고, 실수요자들을 위해서 분양가의 가격 상한을 제한한다는 것입니다.적용대상의로는 공공택지 내 공동주택이나, 민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정한 지역의 아파트에 적용이 됩니다.이 지역에 분양을 할때는 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 공급을 해야 합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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월세 계약 기간 연장에 대해 임대인의 입장에서 질문드립니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.1년 월세도 마찬가지 임대인과 임차인 사이 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적 갱신이 1년 단위로 가능합니다. 묵시적 갱신으로 갈 경우 굳이 계약서 다시 작성할 필요는 없습니다. 기존 그래도 계약서가 효력을 발휘 하기 때문입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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부동산 구인란 보면 배우면서 일하실분! 이라고 써있던데~
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 부동산 공인중개사 사무실에 부동산 관련 업무를 가르쳐 주고 월급은 대략 150만원선 그리고 휴일 쉬고 10시~4시 정도 근무하면서 매물 올리고 영업하고 이런 등등의 업무를 하고 매물 영업을 해서 인센티브제로 운영을 하는 방식이라고 보시면 됩니다. 즉 일 배우면서 기본급 받고 실제적으로 영업을 해서 인센티브제로 한다고 보시면 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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