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감정평가 금액이랑 왜 실거래가하고 다른가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.감정평가금액과 실거래가의 차이가 나는 이유는 감정평가는 감정평가시점에 해당 부동산에 대한 평가를 해서 평가금액을 확정을 하는 금액이고 실거래가는 감정평가를 하고 난 후 시간이 지나고 거래가 되는 시점에 부동산 시장의 환경와 계약당사자간의 협상등의 결과로 나올 수 있는 실제 거래금액이므로 부동산 시장 및 환경에 따라 실거래가는 움직일 수 있기 때문에 차이가 날 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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전세대출을 받아서 들어갈려고하는데 5월1일이 잔금일인데 대출이실행되고 전입신고를 하였는데 전 세입자가 전입신고를 잔금일에 안하면 대출이 취소될수있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 기존 세입자 입장에서는 전세보증금을 반환을 받아야 전출신고를 할 것입니다. 왜냐하면 전세보증금을 받지 않고 전출을 하게 되면 대항력을 잃게 됩니다. 따라서 잔금날 동시에 협의를 해서 대출문제로 전입신고와 전세보증금반환에 대한 서로간에 협의를 해서 진행을 하시면 될 것으로 보입니다.임대인과 공인중개사님이 그 부분은 조절을 해 주셔야 되는 부분이기도 합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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요즘 강남3구+용산구 규제로 마포구, 강동구로 풍선효과가 생기고 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.최근 강남3구와 용산구가 토지거래 허가구역의 재지정이 되면서 다시금 부동산 가격이 냉각이 되고 전문가들 사이에서 마포구나 강동구에 풍선효과로 가격이 상승할 것이라는 예측이 많았지만 아직까지는 그러한 풍선효과가 나타나지 않고 있는 모양새 입니다. 토지거래허가구역 재지정 효과로 3월한달 가계대출 증가폭이 크게 줄었고, 풍선효과가 본격적으로 나타나고 있지는 않지만 가격 추이를 모니터링하고 만일에 가격이 오를 시 이 지역 또한 토지거래허가구역을 지정이 유력시 되니 아직까지는 잠잠한 모양새 입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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오피스텔 주거용 매매시 확인할 사항이나 주의사항이 궁금합니다?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 등기부등본상 권리 하자가 있는 지 살펴볼 필요가 있고, 그 다음으로 부동산 자체 하자를 체크해 볼 필요가 있습니다. 또한 하자담보 부분도 체크를 해 보시고 공인중개사님께서 물론 미리 챙겨주시겠지만 권리상 하자와 내부 하자등을 면밀히 잘 보시고 계약을 하시길 바랍니다.또한 만일에 처음 집을 사게 될 경우 생애최초구입에 대한 정부의 혜택등도 검토를 해 보시는 것도 좋습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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계약금을 줬는데 부동산에서 이번년도에 재개발 이라는걸 말 안해주셨어요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재개발이나 재건축 등의 정비사업에 관한 중개를 할 시 공인중개사는 해당 사항에 대해서 고지 및 설명을 할 의무가 있습니다. 정비사업의 추진 단계, 퇴거예정시기등 이러한 사항을 설명을 하고 고지해야 할 의무가 있습니다. 이러한 설명의 의무를 도시정비법상의 설명의무에 나와 있고 설명의무를 제대로 이행하지 않을 경우 손해배상책임을 물 수도 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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최근 부동산 투자 트렌드의 경우 어떤 방식으로 접근해야 안전할지?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 투자의 경우 간략하게 소개를 하자면 크게 2가지로 볼 수 있습니다. 우선 싸게 사서 비싸게 팔아서 시세차익으로 수익을 올리는 방식과 마찬가지 싸게 사서 임대를 주고 매달 월세수익을 올리는 방식으로 볼 수 있습니다. 시세차익을 보기 위해서는 아파트가 유리하고 임대수익을 올리기 위해서는 주로 오피스텔이나 원룸등에 투자를 하게 됩니다. 싸게 사는 방법으로는 급매나 경매등으로 매수를 하시면 되고, 무엇보다 매입 시 자금계획을 잘 세워야 하는데 자기자본 + 대출 비율을 잘 적용을 해서 이자비용등을 고려해서 수익율 분석을 하셔야 합니다.현재 우리나라의 경우 고금리가 아직 유지하고 있으므로 현재 대출을 이용한 투자는 성공하기 어려운 시기이고 좀 더 금리가 내릴때 대출을 활용한 투자가 유리하고, 특히 아파트의 경우 입지좋은 대단지 브랜드 있는 아파트가 인기가 좋고 향후 매도 시에도 잘 팔려서 현금흐름이 좋아 질 수 있습니다. 시세 차익을 보기 위해서는 수요가 많고 향후 잘 팔리는 아파트 선택을 잘 해야 합니다. 임대 부동산의 경우 직장,학교등 수요가 풍부한 곳으로 투자를 해야 합니다. 그렇치 않을 경우 공실이 발생할 경우 투자금이 묶일 수 있고, 손실이 발생할 가능성이 큽니다.부동산 입지 및 수요분석을 잘 하시고, 자금 예산 잘 세우시고, 특히 부동산 세금관련 지식을 익히시면 좋습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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신축빌라 전세로 들어가려는데 알아볼게 많네요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선적으로 전세보증보험 가입이 가능한 경우는 확정일자와 전입신고만 잘 해도 향후 계약해지 시 전세보증금 반환에 크게 문제가 없습니다. 혹시 모르니 공인중개사말만 믿지 말고 계약시 계약서상에 특약사항에 보증보험 가입 불가 시 계약 해약 가능 문구를 꼭 넣으시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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아파트 상가는 개병분양 인건가요??
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.네 맞습니다. 일반 민간의 경우 아파트분양 처럼 상가 분양도 실시를 해서 계약자가 계약을 하고 잔금을 치고 소유권이전을 하므로써 상가 주인 즉 임대인이 되는 것이고 그 상가를 직접 운영을 해도 되지만 대부분 세입자들에게 임대를 주어 임대수익을 목적으로 분양을 많이 받습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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부모님 땅에 자녀이름으로 단독주택건설 가능할까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부모님 대지명의에 자녀명의 건축물 건축이 가능하지만 원칙적으로 지상권을 확보하고 또한 지료를 납부를 하셔야 증여에 대한 부분이 해소가 됩니다. 또한 부모님 명의의 대지를 증여를 받기 위해서도 증여세에 관한 이슈가 있고 또한 증여 후 바로 대출을 실행시킬 경우 은행에서 감정평가를 실시를 하는데 3개월 이전 증여받은 부분에 대해서 시세가 조금이라도 틀릴 경우 이전 증여세가 수정되어서 다시금 징수 될 수도 있는 점이 있을 수 있으니 먼저 세금 부분에 대해서 주변 법무사님이나 세무사님과 상의를 하고 그 다음으로 은행에 대출 여부를 문의하시는 것이 좋다고 보여 집니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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원룸 계약 만기시 월세관련질문입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.월세의 경우 통상적으로 선불을 지급을 하니 이미 2025년5월13일까지 거주할 수 있는 월세를 한달전에 납부를 하셨기 때문에 계약종료가 되고 퇴거를 하게 되면 더 이상 월세를 납부를 하지 않으셔도 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.04.03
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